第一章项目分析。
一）项目介绍。
合肥经济技术开发区方兴园安置房南地块位于合肥经济技术开发区桃园路西、紫蓬路南，占地面积约53.95亩，总建筑面积约10.66万平方米，其中住宅面积85395平方米，规划物管用房1395平方米（实际物管用房约为200平方米），配电房600平方米，地面停车位186个，地下停车位345个，非机动车车库面积4450平米，总户数1064户，由8幢每幢18层的高层住宅、15班配套幼儿园及服务用房组成，幼儿园建筑面积3413平方米，项目计划总投资约2.
72亿元。项目计划于2023年8月底竣工。
合肥经济技术开发区方兴园安置房北地块项目位于合肥经济技术开发区青龙潭路东、紫蓬路南，占地面积约46.43亩，总建筑面积约10.1万平方米，总户数1056户，由10幢每幢18层（其中1#楼局部24层幢24层的高层住宅及配套服务用房组成，其中住宅面积86040平方米，商业面积960平方米，规划物管用房958平方米（实际物管用房约为200平方米），配电房700平方米，地面停车位251个，地下停车位208个，非机动车车库面积4370平方米，项目计划总投资约2.
66亿元。项目计划于2023年12月底竣工。
本项目规划设计的物业类型为：复建安置住宅小区。
二、服务需求。
“合肥经济技术开发区方兴园”物业管理的整体要求是：
1） 创造高效、有序、舒适、洁净、安全的居住环境；
2） 用我们的服务引导住户，共建和谐家园；
3） 整体设备运行可靠，“贴心式”服务、个性化、人性化管理。
三、客户分析。
“合肥经济技术开发区方兴园”社区属于回迁小区，业主普遍素质一般、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息等方面的要求与一般客户群体亦有所不同。因此，根据不同的需求层次实施高质量、全方位的贴合小区住户的物业管理服务，是其基本要求。
四、项目定位。
“合肥经济技术开发区方兴园”项目整体形象定位是：高效、有序、洁净、环保、祥和、安全。
1） 高效——塑造进取、创新和富有效率的服务气氛；
2） 有序——管理制度化、服务人性化；
3） 洁净——创造一个公共区域清新、文明的办公和居住环境；
4） 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象；
5） 祥和——创造一个祥和、文明的居住环境；
6） 安全——给予广大业主放心的居住场所。
突破传统物业服务“管理”的概念，以“以人为本、规范服务、追求创新、至诚服务”式的服务理念为主旨，并以“贴心管家”服务为主线，明确相关服务方式与内容。使物业管理责任明确化，工作细致化，以中低档的物业收费来达到中高档的物业服务。在既有的硬件配套基础上配置更加人性化、人情味的软件服务，以最大程度上满足业主生活需求为出发点，把物业管理水平提升到一个新的高度，打造出本区域的服务品牌，提升社区的品质和形象。
我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。
我们的设想是：
在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“打造品牌，敬业创新”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。
此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每年度如实向业主报告治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主。
二、以“以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务” 式的服务理念为宗旨，提供贴心管家服务方式。
1、 设置“贴心管家服务中心”（即物管客服中心），并开通“贴心管家服务专线”， 24小时为业主服务。
2、 “贴心管家服务中心”设立一定数量的“贴心管家”，24小时不间断**，随叫随到。
3、 各“管家”（客服人员）**和联系**张贴于公栏和各单元门口，明确服务对象和服务内容。
4、 制作“业主手册”发放到每位业主手中。
5、 管家服务中心对每一户业主家庭成员都要做到熟悉和了解，并对每一户业主建立服务档案，以便于提供更为专业的服务。
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。
我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把合肥经济技术开发区方兴园创建为“精神家园”，为此我们将每年组织2次以上社区文化活动。
现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次：
提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念：以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区”。
我们确立方兴园的管理模式是：
紧密围绕“低成本、优服务、创品牌”的运作核心，提供“物美价廉”的服务产品。
倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链。
致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化。
在确定管理模式的基础上，针对合肥经济技术开发区方兴园的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。
我们的管理思路是：
●强调成本控制意识和成本管理程序。
●强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进。
●强调公众服务的规范化与特约服务的个性化。
●致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升。
●致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识。
●致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境。
结合合肥经济技术开发区方兴园物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品的供给：
山东胜洁物业管理****在总经理的指导下，逐步推行了iso90001：2000质量保证体系，通过近六年的实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。在合肥经济技术开发区方兴园物业管理的实施过程中，我们将进一步的推行和量化iso90001：
2000质量管理体系，为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。
我公司结合物业管理行业的服务特性，于2023年全面推行“低成本、优服务、创品牌”机制。公司每年通过与管理处签订目标管理责任书（承包责任书），把物业项目的服务人员减少最低点，把服务质量提升到最高点，实行”减员增效”的效果，通过近6年的“低成本、优服务、创品牌”的运作，我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本下降近十个百分点的良好成果。我们将进一步结合合肥经济技术开发区方兴园的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该小区的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“物美价廉”的服务产品。
由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
伴随it产业的迅速发展，数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来。我们着力在合肥经济技术开发区方兴园的物业管理中，实现管理手段的现代化和信息的网络化。构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛”，从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。
我们拟逐步建立方兴园业主论坛，并将各类管理服务信息定期输入合肥经济技术开发区方兴园业主论坛，业主、住户以及物业管理公司随时可通过互联网登陆对我们的管理工作进行监督和指导，实现管理服务信息的多层面传递。
物业管理公司与业主、**部门均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主、**部门之间关系若协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此，在方兴园我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述物业管理公司与业主、**部门之间的分工及配合。
即：物业管理公司提供专业物业管理服务、业主负责自治自律管理、**部门承担社区行政管理和社区公益服务。
对于管理处，我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系**等措施，自觉接受业主的监督。对于**部门，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：
只要从服务业主、住户的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。
物业管理服务方案 物业服务方案
第一章本项目物业管理服务的整体设想。第一节本项目基本情况。物业名称 军事经济学院新建住房。物业类型 集体住房。物业坐落地址 武汉市硚口区古田二路。物业四至范围 东至路 西至路 南至路 北至路。本项目总占地面积 总建筑面积为 其中地下 公建及配套设施建筑面积 m2。共有建筑楼宇幢，其，配装电梯系统客运...
物业服务方案
成都天投物业管理 关于集团公司搬迁至创新总部园区的。保障服务方案。根据集团专题会议精神，为加强集团公司办公区搬迁至创新中心后的物业服务 生活保障和安全管理，提供全面的后勤保障服务，特制定本方案。一 保障工作基本内容。集团公司搬迁入驻创新中心后，天投物业公司将全面负责以9号楼 10号楼为中心的物业管理...
物业服务方案
投标单位应按招标文件的规定，编制物业方案。投标单位，在完全满足业主项目要求的前提下提出最佳的物业方案，包括但不限于以下内容 1 物业服务的架构图等及管理人员的详细简历 2 拟派本物业服务人员的配备情况 3 提供合同物业服务所需的机械产品 保洁工具 清洁用品等情况 4 详细的物业服务方案，如工作程序 ...