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海泊人家营销策划方案。
序。我司认为，把产品做好，是一切营销活动的基础。产品是决定市场成败的首要因素。
要想在楼盘推广过程中取得良好的销售成绩，必须紧紧围绕项目的开发理念提升项目，运用从整体到局部的系统性提升方案，切切实实将自己的产品做好。现代市场的核心是满足顾客的需要。消费者购买一种产品，追求的不仅是产品本身，还是某种需求和欲望的满足。
所以，一个畅销项目应该是综合质素上佳、没有明显缺陷、同时又有鲜明特点的项目。
销售即是传播，就是要将海泊人家项目的尊贵、优越和稀有性完完全全传播给目标客户，使其形成购买欲望，从而促成销售。而目前我们的工作就是充分挖掘项目的“尊贵、优越和稀有性”。
本提案对海泊人家项目的总体定位进行了较全面的阐释，并做了相应的建议，旨在消费者心智中建设一个受其喜欢的海泊人家形象。但由于实际操作中存在许多不确定的因素，所以某些具体细节还有待进一步调整，以其更有利于销售。,
项目位于市北区与四方区接壤地带。,
市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46.51万，全区辖16个街道办事处，5个行政村。
经济概况 2023年，全区国内生产总值完成10.6亿元，其中第二产业增加值完成3.4亿元，第三产业增加值完成7.
2亿元，分别比上年增长.8％和11.9％；完成地方财政收入1.
49亿元，同比增长16.8％。
产业发展。市北区是个商业发达的老城区，全区有各类商业网点1.2万个，其中万米以上大型商厦5家，从业人员2.
7万人；有集贸市场59处，年交易额18.9亿元。2023年，累计完成三产销售额27.
9亿元，比上年增长21.0％。工业主要由区直工业、区属工业、街办工业、校办工业、农工商工业和民政福利工业组成，包括机械、电子、橡胶、塑料、印刷、轻工、服装、饮料等8大支柱产业，近20个行业，形成了门类比较齐全的综合性工业体系。
发展战略。针对城区经贸发展特点，制定实施了“商贸兴区”发展战略，并确定了“一园二街二线三区”的全区经贸整体发展布局。
一园：即市北区工业园，位于辖区东部与市高科技工业园毗邻，总面积66.73平方米，建成后，将成为市北区高新技术产业区和工业生产区。
二街：即青岛科技街，位于辽宁路，建成后，将成为市北区高新技术产业区和工业生产区；青岛地下中心商业街（901工程），建成后将成为集商贸、娱乐、饮食服务、交通于一体的大型地下综合服务设施。
二线：即市北区商贸走廊一线（胶州路—热河路—辽宁路—威海路—吴石路），将建成国内具有一定知名度的繁华商业街；308国道加工仓储一线，建成规模较大的全市重要的物资仓储基地和市北区加工工业基地。
三区：即辽宁路科技商业区、台东商业中心区和敦化路特色商业区。
城区建设 近年来，重点抓了棚户区改造工程，市北区共有经市**确认的棚户区面积150.43万平方米，占全市棚户区总面积的70.4％。
截止2023年底，全区共动迁棚户区14片，开工174万平方米，拆迁居民22676户，城区面貌有了较大的改观，群众的居住条件得到相应的改善。,
四方区成立于2023年，南靠市北区，北接李沧区，东临崂山区和市北区，西濒胶州湾，全区海岸线长7千米，总面积34.55平方千米。全区现辖13个街道办事处，分别为湖岛、兴隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉兴路、阜新路、鞍山路、海伦路等。
经济概况。四方区2023年国内生产总值6.6亿元，比上年增长12.
2％。其中第二产业增加值2.07亿元，比上年同期增长7.
3％；第三产业增加值4.56亿元，比上年同期增长15.5％。
财政收入9517万元，比上年增长15.8％。
结构组成。四方区由老城区、新经济区和西海岸经济开发带三部分组成，交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区，在全市处于举足轻重的地位。
交通状况。区内交通发达，是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地，距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区，区内的四方火车站和沙岭庄火车站两处客货混合三等中间站――青岛市长途汽车站座落于区内，年旅客送量180万人次。区内道路128条，道路长度106.
69公里，道路面积1.96平方公里，道路面积率为5.66％。
发展规划。根据区域功能定位，四方区适时提出了东西抓开发，老区抓改造，“两翼齐飞，优势互补”的总体思路和“三产兴区”方针。
按照规划，四方区今后的发展将立足干区位优势和交通优势和交通优势，重点优化完善区域功能和产配置，逐步形成中部第三产业发达，东部新兴工业商业集聚繁荣，西部港口，仓储、临港工业发达，三大区域全力并进的发展格局，成为极具投资价值的区域，成为经济繁荣、环境优越、功能完善的现代化新城区。
对外开放。截止目前，全区已有来自美国、加拿大、日本、韩国、新加坡、沙特、澳大利亚、荷兰、巴西、意大利以及港澳台等19个国家和地区的投资商，共批准设立中外合资、合作和外商独资企业130余家，合同利用外资1.25亿美元，实际利用外资9000万美元。
个体私营。四方区个体私营经济是全区经济发展中最具潜力的层面之一，2023年全区个体工商业户达6277户，私营1411户，从业人员2.1万人，注册资金6.
6亿元，实现总产值1.56亿，销售总额和营业收入7.3亿元，其中三产收入已占全区总额的50％以上，完成的区级税收占区财政收入的12.
2％，技改投资占全区总额的80％，个体经济正向规模化、科技型迈进。
第三产业。四方区第三产业发展迅速，特别是专业批发市场、集贸市场发展较快，目前，全区各类市场39处，其中，青岛花卉市场、灯具市场、汽车配件批发市场是具有一定影响、一定规模的特色市场，市场交易辐射全国各地。98年全区第三产业销售收入12亿元，“三产”增加值4.
5亿元，社会消费品零售总额实现5.3亿元。,
青岛申办奥运帆船比赛项目城市的成功，加快了大青岛国际化都市的进程。到2023年，青岛远景规划中将中部的功能定位确定为：能源、居住、商贸、工业和交通枢纽。
从布局结构上来看：其中四方区由东部的新经济综合功能片区、中部的居住商贸综合片区、西部工业仓储综合功能片区共同组成。
四方、市北正值大力发展之际，具有无可置疑的投资价值。随着环境的改善、配套的完善，该区域必成为，甚至已成为有识之士的居住、投资乐园。
从市统计部门获悉，市北区2023年上半年商品房平均售价是3087元/平方米，比去年末**357元/平方米；四方区是2100元/平方米，比去年末**176元/平方米。置业“一次到位”者、房产投资者以及二次置业者增多，中部开始显现出其深厚的潜力。,
祥泰商住大厦。
发展商：青岛祥泰房地产公司。
地址：人民路99号。
建筑面积：14381平方米。
户数：78套。
户型.41㎡
**： 2500-2750元/㎡；
配套：可视对讲防盗门、双气、长城宽带入户、internet接口入户、三表程控、台湾日立电梯等；
备注：主体已完工，正进行内、外墙抹灰；房屋已售80%。
绿都公寓。发展商：青岛港澳置业投资****。
地址：威海路与浦口路交汇处。
总户数：160户。
户型：80--135.15㎡
**：3570元/㎡；
配套：全封闭物业管理、双气、双回路供电、、三表程控、西子奥蒂斯电梯等；
备注：房屋入住已达90%，物业管理费总计1.6元/平方米。月，仅剩六套80平方米房。
康顺家园。开发商：青岛华兴房地产开发****。
区域地段：康宁路1号
楼盘规模：10栋
住宅：安置拆迁
网点面积：120—170平方米。
网点价位：2990—4360元/平方米。
备注：安置拆迁住宅不对外销售，只售网点。
海滨广场。开发商：李沧房地产开发****。
设计单位：仪表建筑研究院
区域地段：山东路立交桥西侧
楼盘规模：8栋联体住宅。
价位：标准层：2100—2600元/平方米
阁楼：1800—2000元/平方米155㎡
备注：网点不售，住宅已售罄。
金桂花园。发展商：青岛金海丰房地产开发****。
地址：鞍山路、哈尔滨路和辽阳路交界处。
绿化率：32%
规划：10幢七层住宅。
户型：70--110㎡
**：2350--3200元/㎡
备注：普通住宅，但位置较好，交通方便，周边生活配套设施齐全。目前基本售罄。
城市花园。发展商：青岛城建综合开发****。
地址：威海路。
规模：19幢6层（带阁楼）
建筑面积：80000平方米。
绿化率：30%
户型：78--123㎡
**：3200元/㎡-4300元/㎡，一层送花园售价4200元/㎡
物业管理费：0.4元/㎡.月。
备注：社区综合品质较高，一年前已售罄。
海地俪园。发展商：青岛华新园置业****。
地址：敦化路。
建筑面积：14000平方米。
户型：65--130㎡
**：3470元/㎡-4080元/㎡
备注：规模不大，普通住宅。在和平花园东面还有一块地叫 “海地家园”，售价约为3550元/㎡。
从房地产业的发展来看，主要有以下几个特点：
一、开发规模创新纪录。
截止2023年，四方、市北房地产在开发投资、商品房屋施工面积、竣工面积、销售面积方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。
二、市场消费主体发生了根本转变。
随着房改的深入，住房货币化分配制度的建立，集**买已经淡出住房市场，个人住房消费已经成为主房地产的绝对主力。
三、住宅产品实现了产品升级换代。
随着住宅产业现代化的全面实施，同时也是房地产开发企业精品意识的不断增强，住宅建设已经迈上新台阶。具体表现在：
1、住房面积由经济型向舒适型转变。
去年全市的平均套型为86平方米，普遍住宅平均面积为84平方米，比上年增长8平方米左右。原来**的住宅以套二户型为主，从去年开始，三居室的住宅销售呈上升趋势，已经超过了30%，今年这个比例还将加大。
2、住宅配套设施规划水平明显提高。
各发展商不再满足于国内设计，放眼开去，引进美国、澳大利亚、加拿大、韩国等国家的高水平设计，留下一个个精品工程。智能化、环保、节能、绿色、生态等高科技配套产品逐步渗入的平民百姓家中。
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