丰中名邸。
2023年全年营销推广方案(2009.5-2010.2)
2023年5月。
前言。营销推广是房地产项目开发中最富可变性的一个环节，营销推广的成功之路有多条，它没有最好，只有更好。营销推广中的楼盘包装、现场气氛、推广主题、广告创意、**广告等都具有可变性；但它们同样需要专业化操作策略。
本案位于大丰市中心，地段、配套设施都非常好，加上楼盘规模比较大，公司目标将其打造成为大丰最高尚品质住区，同时也将该项目作为树立起公司品牌的“转折点”，这不仅要求有好的作品，更需要楼盘怎么样去运作，树立起更好的市场形象，并提升楼盘及公司的知名度和美誉度，真正做到项目运作与企业品牌达到双赢。
本营销推广方案是从08年至今大丰宏观房地产市场变化，竞争楼盘产品及广告诉求、整体营销策略等多角度进行分析，目的是为本项目营销推广、销售方式等方面提供一定参考意义，以促进和提升楼盘及公司知名度和形象。
本方案推广计划编制初步拟定以09年5月动工建设、09年10月份可开盘销售为营销节点，草拟的[2009.5-2010.2]阶段性营销推广计划，具体实际的执行方案将在每个季度阶段性方案中详细体现，并根据项目实际进展和市场实际状况进行有针对性的调整，以便适应整体房产市场规律和更好的树立起楼盘形象。
最重要目标将项目开发成为大丰市场上标杆楼盘，并在整个盐城地区有一定影响力的楼盘。
关键词：产品源于市场，开发什么样产品、如何推广并树立起良好的市场形象，是每个开发商必须思考问题。细分市场、差异化营销在一定程度上可以使开发商找到自己独有的市场道路，占据一定得市场份额；这些都需要开发商熟知整个宏观市场和竞争楼盘的特点，并对项目运行、操控中很好的把握。
一、2023年至今大丰楼市整体运行及竞争楼盘情况。
1.1大丰房地产市场整体运**况。
2023年，大丰房地产市场在整个国家宏观调控及宏观经济不景气情况下，购房者市场观望氛围开始形成，使得整个大丰商品房销售量开始回落（一方面受整个房产宏观市场所致，另一方面由于大丰城区房价随着06-07年大丰快速**，城区市场消费潜力大部分已被挖掘，后期潜在需求不足等各方面）；但**并没有出现很大的波动，目前房价仍保持在07年底的价位水平（在08年的低迷市场形势下，各个楼盘销售进程明显放缓，很多开发商放慢开发速度、减少可售**量来稳定整个房价水平）。
从大丰城区在售的各个楼盘调研统计数据来看，08年城区楼盘新批准商品房上市量近20万㎡，但至今这些08年新入市**商品房可销售存量面积还有近9万㎡，整体预售率在55%左右。加上07年底时部分可售存量在08年销售去化量，2023年整个大丰城区商品房销售量近15万㎡。
从总体上说，2023年大丰城区楼市仍保持着比较平稳的发展态势，不仅销售量没有大幅度回落，且销售**依旧保持原先水平，少量个别楼盘还有小幅度拉升。特别是2023年下半年开始，随着当地**出台了购房财政补贴等政策，在一定程度上稳定了市场信心，特别是08年10月、09年2月份这么短的时间举办了两届房交会，力在促进整个房地产市场销售量回升。特别是在2023年2月28日举办的大丰第三届房地产博览会上，**要求17家参展单位旗下开发的楼盘对期间购房的客户实行9.
5折优惠，另外**财政再补贴给购房者1%；在一定程度了吸引了大量潜在意向客户下单购买。
自2023年“春节”以来，整个大丰房地产销售市场出现明显的回暖，销售量开始小幅度回升，房价也开始趋稳，但还有个别楼盘**优惠力度较大（如蝴蝶湾优惠200元/㎡，相当于9.2折左右），而其它楼盘折扣优惠幅度较少。
目前，大丰不管是**量还是潜在住房需求量都较大，存在供求两旺局面，其市中心毛坯房售价已超过3500元/平方米。2023年下半年仍将保持现在这个平稳基调，市场仍以刚性需求为主，成交量不会大幅度增长，房价很大可能也维持现在这个价位水平。
1.2典型楼盘个案调研及营销推广特征分析。
由于本案位于市中心，所处地段、景观资源环境相对定位为大丰市最高档品质住宅区，其所针对的客户群体档次较高、经济实力较强，主要是大丰**事业单位人员、企业管理层及个体私人老板这三类客户。
但考虑到大丰当地本身购买潜在客户群体面较窄，加上市场上在售及可售楼盘**量较大，楼盘品质、**参差不齐，这些楼盘绝大多数不与本项目直接构成竞争，但间接的也会分流本案潜在购买客户，所以分析大丰城区所有在售楼盘，熟知这些楼盘的购买客户群、销售情况、营销推广手段等各个方面将会为本案提供一些决策依据是具有参考作用的。
---典型楼盘调研。
◆永泰国际广场。
丰和丽都。东方锦绣(南)城。
丰惠·蝴蝶湾。
上海花园。嘉英·阳光城市。
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