xxxx生活广场。
营销策划方案。
2024年5月。
前言。根据二个多月双方的沟通，结合xx综合市场的相关更改情况，我司就大岭山项目，现提出以下主要意见：
一、项目目前的业态规划进一步优化，以符合商家实际经营的需要。
二、项目定位须进一步斟酌，以保障招商成功，为销售的**格提供支撑。
三、项目推广的总体战略有条不紊的实施。
解决以上问题，使经营定位、推广策略两方面形成一个整体，将从根本上促进大岭山项目推广工作的成功。以下，我司将就以上方面分别阐述我司的意见，希望能最大限度的达成一致意见，以便后期工作的开展。
xxxxxxxxxx项目组。
xxxxxxxxxx
大岭山生活广场营销策划方案。
通过2个月来的方案调整，xx综合市场无论是建筑设计规划还是建筑规模、档次都有了较大的提升，原有的项目定位已经不适合现在的营销需要，经过对周边的业态调查、综合市场调查和对本项目的仔细分析，我司对xx综合市场进行了重新定位，由此对整个营销模式、策略组织方面也带来一定的变动。
一、 项目定位。
1）、档次定位。
由于设计规划、建筑外立面的重大调整，在档次上本项目被营造为目前大岭山首屈一指的高档商业项目，原有的项目命名“xx综合市场”难以满足项目档次的提升，因此建议在营销推广中采用“大岭山生活广场”会更加容易在消费者心目中建立起高尚购物环境的印象。
2）、功能定位。
周边以鞋厂打工群体为主，由于外出打工，他们的工作压力大，收入有限，除了工作其他的娱乐较少，仅有的休息时间大量用在了购物方面，生活枯燥又令人疲乏，如果还是单纯的购物已难以满足该群体的需求。
因此大岭山生活广场将以休闲、娱乐、美食、零售、批发采购、综合肉菜市场等多功能综合消费取代单纯的购物，在经营理念中体现“以人为本”的思想。
3）、业态定位。
商业项目最头痛的就是能够同时满足招商和销售的经营业态定位，不少发展商和策划公司，往往都选择寻找大商家，一条道走到黑。大岭山综合市场项目产权只有三十年，由于土地性质为村用地不能够办理按揭手续，因此在销售中对客户心理会产生较大阻碍。同时项目作为东莞大岭山首个投资项目，老百姓的投资消费概念还比较薄弱。
为降低本项目的销售风险，促进销售的顺利进行，建议本项目采取多向经营定位论证，即采取“百货商场、主题**、专业市场”三条腿走路的方式，东方不亮西方亮，最终为项目确定可行性较强的定位。
具体的业态分布如下：
一楼：以专业市场为主（包括肉菜市场、副食品批发一条街），辅以其他如五金、餐饮等。
其中肉菜市场包括粮油区、猪肉区、什货区、蔬菜区、海鲜区、腊味区、豆腐区、鲜鱼区、三鸟区等九大区域。
副食品批发一条街主营项目包括：水果批发、海鲜干货、干货、茶叶、饮料、食品等。
二楼：百货**。
通过引进大型商家百货商家，对商铺进行5年返租销售（具体时间以与商家签定合同为准）。
三楼：主题**（女人世界）
主营项目：女士服装、儿童服饰、香水、首饰、化妆品、精品店、美容美发用品、婚纱摄影、日常用品。
综上所诉，大岭山生活广场定位为 “大岭山首席摩登生活采购中心”
二、 投资策略设定。
1）、租售并举的操作模式。
很多大型商场在先期采用的策略基本上以卖为主或租为主，后期一些项目成功采取租售结合的做法。如果单纯以卖为主，一个大型的商场物业依靠**支撑显然不足，高昂的**将使销售缓慢，不能使商场快速聚集人气。若依靠大户购买，则因为买家稀缺，利润一定相当微薄甚至亏本。
如果单纯以租为主，则会使开发商**资金的周期拉得过长，失去商业投资意义。
结合本项目，我们建议采用租售并举的模式，并保持合理的租售比。出租部分主要集中在。
二、三楼，这样既可在先期为开发商回笼一部分资金，又可以保证大户、**及时入场，带动商场发展，并且在商场经营畅旺后，出租部分的租金为返租回报提供有力的支持。
为此，在销售现场组建商业租赁中心，以确切的目前本商业广场的求租信息，求租**，通过较高的租金**，保证前5年高达8%投资回报的事实依据达到说服商业买家的效果。
年经营权的完全销售法则。
投资模式：财富a计划——“o”风险创富。
设xx综合市场经营管理公司，负责项目的日常经营管理工作。
通过引进大、小商家解决1楼部分租赁、2楼商场整层租赁，三楼大部分租赁，租期不低于5年。
xx综合市场经营管理****对投资者提供5年的收益保底反租，年收益率不低于8%。
5年后，投资者可提出退铺，开发商承诺原价回购，担保业主“o”风险。
返租应用范围：
1楼部分单位。
2楼全部单位。
3楼大部分单位。
不提供返租的单位在购铺的总价中按年回报率6%一次性给予3年即18%的现金返还，从总价中扣抵，分期付款的买家首期给予10%的现金返还，剩余8%在最后一期付款中扣抵。
返租范围不包括肉菜市场，即肉菜市场不实行5年每年8%的回报，也不享受现金返还的优惠。
优势体现。以收益率约定投资总额，淡化物业单价，可提升项目销售单价，缩短销售周期。
“o”风险的投资**、完善的保障体系，无法拒绝的投资理想模式。
三、客户定位。
有了生活广场的定位，我们还必须准确的对我们的消费群体进行研究，只有准确的客户定位才能让我们的推广做到有的放矢。
一般说来，商业消费群体存在自营和投资两大类，由于商业项目投资有较大区域延伸，跨镇购买商业的客户也将存在一定的比例，因此我们招商对象重点为大岭山和周边富裕的长安、厚街等城镇投资及生意人、公务员。
1）、自营和投资客比例 1：2
2）、商业消费群体
a、大岭山固有投资群体和生意人。
b、大岭山周边长安镇、厚街镇、太平、虎门等区域投资群体和生意人。
3）、目标客户的工作职业。
a、 本地居民，主要投资、自营，约占30%
b、 本地公务员，投资为主，约占10%
c、 附近财富闲余阶层，投资为主，约占20%
d、 看好区域发展前景的外地人，以自营为主，约占20%
e、 周边城镇工厂、企业白领、财富闲余阶层，投资为主，约占20%
四、项目操作模式。
1）、总体策略：
引入大型百货超市，带动小商家的招商。
细部策略。1、 大型超市或主题商场。
a、 范围——二层或二三层。
b、 免租期建议——一年时间（含装修期）
c、 装修建议——提供建筑主体和设备，具体装修由商家负责。
d、 年限建议——5—8年，最多不超过10年。
e、 租金建议——二层租金综合租金15元/平方以上（不含递增）
2、 小商家。
a、 范围——一层。
b、 免租期建议——半年时间（含装修期）
c、 装修建议——毛坯交付，具体装修由商家负责。
d、 年限建议——3-5年。
2）、优惠经营政策。
据市场调研显示，市场只有成功的经营起来，投资者才能获取更大的、更长久的利润。所以开发商必须先为经营者创造一个良好、健康的经营环境，才能解除经营者的包袱，为购买者打消风险疑虑，让投资者蜂拥而至，达到顺利将项目卖出去的目的，从而获取开发利润，迅速回笼资金。
为保障投资者的利益，以促成其购买决心。我司建议贵司与大岭山镇**争取到以下几项优惠政策，以吸引经营者、解除经营者的后顾之忧。
大岭山生活广场投资、经营优惠政策。
3）、激励机制。
1）、为促进商铺的尽快销售，除加强销售的管理外，通过高额的佣金来促进销售人员的积极性，每售一套商铺，发展商给予销售人员额外200元的奖励。
2）、广东人具有跟风的羊群效应，因此有必要加强老客户带新客户的力度，对成功介绍新客户成交的老客户，发展商给予老客户每套2000元的现金奖励。
3）、对一些品牌商家可以给予一定期限的免租或低租金优惠。
4）、进行筹码内部认购。
在公开发售前接受筹码认购，认筹期间只需交纳1000元，即可取得商铺认购的优先选择权利，在正式销售当日可凭筹码的号码顺序优先选择，同时认筹定金1000元在正式签定认购合同时可当作5000元使用，该筹码可以自由转卖。
目的： 完成客户积累，达成开盘的集中销售目的。
策略： 以筹码号先后为序，开盘当天依序挑选房号。
筹码金1000元，并可享受交1000冲低5000元现金优惠。
目标： 筹码号200个以上。
时间： 时间30天左右，根据筹码认购灵活确定。
5）、大型商场巡回式展销。
目的： 扩大知名度、拓宽销售渠道。
形式： 制作简易流动展板。
周。六、周日在长安、厚街、大岭山寻找位置好的大型商场。
寻求商家合作，由商家提供展销位置和投放海报于购物袋的便利。
销售人员提供现场咨询、安排看耧车、精心组织看楼线路。
费用： 商家要求的展位费用。
五、**组合及发布。
1）、 广告投放思考。
从商业的推广经验来看，商业采用多渠道的**组合在市场瞬间建立起响亮的知名度，将给项目销售带来良好的效果。结合东莞商业的实际情况，我们认为，其中电视广告、巡回展销、户外广告、客户传递效应、活动**将是本项目商业选择的主要宣传方式。
大岭山生活广场在推广的过程中主要应抓住如下销售途径：
1）、有线电视： 制作20秒标板字幕配音**，在大岭山有线电视台、长安镇有线电视台、厚街镇有线电视台（翡翠台）**。
2）、宣传单张：印刷5万份宣传单张，加大周边片区的宣传单张的派发，交由派单队员分两小组在大岭山、长安、厚街三地进行密集轰炸。白班针对区域内在营业中的铺位派发。
3）、客户的传递效应：通过老业主介绍途径来的客户比较实在，成交率高，加大朋友介绍的力度，并给予成功介绍新客户的老业主2000元的巨额奖励。
4）、展销中心：主要是展场包装和单页派发，电视资料片的**作为展场必备的销售物料，有效引导客户。
5）、流动展板：制作流动展板配合派单小组单页派发，逢节假日在周边三镇进行巡回，配合看楼专车，有效引导客户。
6）、户外广告：主要为大型t型牌、户外条幅，t型牌建立品牌和实力形象，并通过大量户外条幅广告、户外楼体条幅把项目信息有效发布出去。户外广告主要集中在大岭山、厚街、长安三镇。
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