目录：第一部分：市场研究篇：
第一节/重庆地产宏观分析。
一、 重庆经济发展状况。
二、 政策环境状况。
三、 基础设施发展状况。
四、 商业地产发展状况。
第二节/渝中区商业地产市场分析。
一、 供给分析。
一） 渝中区商业态势分析。
1、 渝中区商圈格局。
2、 渝中区商圈特征。
二） 朝天门市场态势分析。
1、 朝天门市场的商业格局。
2、 朝天门市场的商业特征。
第三节/项目分析。
一、 项目基本技术指标。
二、 项目分析。
一） 项目优势分析。
二） 项目劣势分析。
三） 项目机会点分析。
四） 项目威胁点分析。
三、竞争对手分析。
一）圣名国际服装城。
二）海客瀛洲。
三）大正商场。
五） 港渝广场。
六） 恒滨商厦。
第二部分：项目定位篇。
一、 目标经营主体定位。
二、 业种定位。
三、 项目产品定位。
一） 产品设计规划。
二） 环境规划。
三） 空间配比规划。
四、 名称定位。
五、 主题定位。
六、 广告传播定位。
七、 **定位。
第三部分：营销策略篇。
一、 整体营销策略思考。
二、 项目招商策略。
一） 招商原则。
二） 招商策略分解。
第四部分：项目广告推广建议。
一、 项目品牌策略建议。
二、 项目推广策略建议。
三、 广告推广攻略。
四、 项目卖点提炼。
五、 推广执行构想。
六、 事件营销攻略。
七、 **整合建议。
第五部分：市场运作篇
一、 招商运作大纲。
二、 商业物业运作思路。
第一部分：市场分析篇。
第一节/重庆房地产宏观分析。
直辖给重庆带来了前所未有的机遇，实施中西部发展战略使重庆成为中国21世纪新的经济增长点的战略突破口，成为承东启西、左右传递的战略枢纽，在长江经济带开发战略中，重庆作为长江上游最大的工商业城市，既是国际资金、技术、人才、项目流入中西部地区的“枢纽”，又是内陆腹地连接发达地区乃至走向世界的“窗口”。天时、地利、人口，与市场、人才、资源、体制、政策优惠，直辖效应的有机统一，使重庆成为中国乃至当今世界的最佳经贸投资合作区域之一，是中国加入以后，外商在中国首选的商业化城市之一，成为中国内陆一座蕴藏着巨大市场开发潜力的城市。
一、 重庆经济发展状况：
近年来重庆经济发展势头强劲，带动商用物业进入上升阶段。众所周知，重庆是我国西部最大的城市，也是我国最年轻的直辖市，处在中西部地区的结合部，具有承东启西的区位优势。国家西部大开发、举世瞩目的三峡工程建设和库区移民开发，均为重庆经济建设注入了强心针。
与此同时，对交通的上千亿投资，以及“八小时重庆、半小时主城”工程亦为重庆经济提速奠定了极坚实的基础。
据统计，2023年重庆房地产开发投资237.63亿元，比去年同期增长 21.6% ，其中，住宅完成投资 130.
60 亿元，增长 19.7% ；办公楼完成投资 6.98 亿元，增长 2.
5% ；商业营业用房完成投资 34.72 亿元，增长 23.8% 。
新开工商品房面积 1500 万平方米，其中住宅为 1000 万平方米；竣工商品房面积 1500 万平方米，其中住宅为 1000 万平方米，城镇居民人均住房建筑面积将达到 21 平方米。2004 年，累计销售商品房面积 572.74 万平方米，实现销售额 97.
57 亿元，分别比去年同期增长 9.7% 和 11.8% ；商品房预售面积 815.
91 万平方米，同比增长 40.9% 。
从上诉数据可以看出，2004重庆国民经济的快速增长和社会消费平稳增长的趋势，为重庆地产未来的发展奠定了良好的经济基础。
二、政策环境状况。
从2023年1月17日起，重庆市地房局正式启动了商品房买卖合同联机备案申请系统。有效杜绝“一女多嫁”问题，使商品房买卖更加“透明”。
从2023年7月1日起，全市正式施行《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》，主城区七桥一隧所有收费卡统一撤除，实行年票收费管理制度。快速推动了城市各个区域版块的房地产开发进度。
从2023年8月1日起正式实施的《重庆市城镇房地产交易管理条例》，率先在全国以地方法规的形式作出规定：商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据。
2023年年底，市国土房管局叫停提前放号认购，旨在规范市场秩序。严禁楼盘违规“放号”通告发出后，除了在房地产业界引起较大震动，众多购房者对此也反映强烈。
2023年2月全市全面推开《两证合一》。即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的合二为一，合并后的证书为《房地产产权证》。“两证合一”后，其验证、调查测绘、三审定案、档案合管等各环节合并，将提高1-2倍的办事效率。
三、基础设施发展状况。
从现在到2023年的这个时间段进行城镇化过程，将是重庆走向现代化的过程。就意味着，从现在到2023年，每年将转70万农业人口为城镇指标，让重庆的城镇率达到50%；从现在到2023年，总计将转1300万人为城市人口，城镇化率就可以达到65%，现在，重庆人口是3100万，其中城市人口约1000万，到2023年城市化率达到50%，城市人口就是1600万，新增60万城市人口，城市化面积要扩大600平方公里。以此测算，600万人就要1.
2亿平方米的住房需求；加上近1000万人的住房面积每人有4平方米的欠帐，又要4000万平方米；还有1000万平方米的危旧房改造，需要拆1还3的经济适用房来替代，再要增加4000万平方米，加在一起要建2亿平方米的住宅，每年建2000万平方米，要10年才建完。但新增的1300万人中只有三分之一的人口可以进入主城区，这样做的理由是，既要城镇化，又不能让大量的城市边缘群体出现。另三分之二的人口呢？
更大量的涌入主城区周边区域，势必从另一个方面推动主城区房地产市场**的上升。
重庆市交通大发展，地产行业获益菲浅，从2023年至今，重庆城市基础设施建设投资约1800亿，投入了大量的资金用于城市道路、桥梁建设，新建了围绕主城区的渝中区两江滨江路、沙坪坝区嘉陵江滨江路和南岸滨江路的功能内环滨江路，以及主城区外环高速公路，建成了跨越长江与嘉陵江的黄花园大桥、渝澳大桥、鹅公岩大桥、李家沱长江二桥、大佛寺长江大桥、马桑溪长江大桥、万州长江大桥等，至2023年，全是共拟建大桥约31座，新建了袁家岗、杨公桥、牛角沱三座大型公路立交桥，完成了大量道路的翻修、拓宽及主骨架高速公路的升级改建。2023年6月，随着重庆第一条轻轨二号线的投入运营，是重庆的交通格局又发生了根本性变化；2023年2月，继总长75公里的环城高速公路通车两年后，环城高速公路（二环）又将动工，此外，三环高速公路也在今年上半年完成规划，将在2023年建成，届时，三环建成，重庆主城区将由现有的200平方公里扩大到2000平方公里。
四、商业地产发展状况。
重庆整体商业覆盖率水平远低于国内发达城市，仅为北京的37.5%。重庆商业发展的空间还很大，预计到2023年，我市可容纳700万m2商业营业面积，主城区商业将拥有250万平方米的发展空间。
据重庆(香港)中原营销策划顾问公司对我市总体商业状况的调研显示，按照我市主城区200平方公里的面积计算，目前主城区常住人口人均拥有商业面积0.8-1平方米左右，而每1平方公里商业营业面积密度为2-2.5万平方米，其中渝中区最高，达到6.
77万平方米。与其它城市比较，重庆整体商业覆盖率水平远低于国内发达城市，但是渝中区的差距并不悬殊，商业覆盖率为上海的75.8%，人均拥有商业面积为上海的90.
7%。 2023年，重庆商业地产突破28亿元，新开面积160余平方米，可销售面积同比增长逾23%，其中10万平方米以上商场级的商业项目就有10来个。
去年，解放碑商圈饱和度指数约为45000元／m，而去年解放碑商圈实际营业额已达到42000元／m，因此，解放碑商圈处于接近饱和状态，其竞争趋于激烈。而观音桥商圈的饱和度指数为31500元／m，去年实际营业额为2.5万元／m；沙坪坝三角碑商圈的饱和度指数为36000元／m，去年平均营业额约在30000元／m；南坪商圈去年的饱和度指数为36000元／m，去年营业额在25000元／m左右；杨家坪商圈去年的饱和度指数为54000元／m，年均营业额在30000元／m左右。
因此，这四大商圈远未达到饱和。
但是同时我们也应该看到，去年以来，全市商业闲置用面积高达246万平方米（其中闲置一年以上的就有160万平方米），居全国40个大中城市之首，更令人担忧的是，目前在建商业用房面积还有1022万平方米，而今年5月举行的春季房交会上，137万平方米的商业用房，只销售出去2万平方米。
可以看出，全市商业设施盲目发展、商业营销无序竞争现象十分突出，而商业同质化竞争严重，招商困难，造成商业门面的大量闲置，也是其中原因之一。
第二节/渝中区商业地产市场分析。
一、 供给分析：
一） 渝中区商圈态势分析。
1、 渝中区商圈格局：
重庆有五大中心商圈，其中解放碑商圈因历史的原因成为最核心的商圈，且其地位不可动摇的。据市场数据显示，在外地游客中有93%的人都知道解放碑，并认为解放碑最能代表重庆政治、经济、文化。这就令解放碑不仅辐**整个重庆主城区，辐**重庆下属各区县，也辐**整个原川东地区，成为西部第一街，引领着渝中商用物业租售**的飞速飚升。
沙坪坝、杨家坪、江北、南岸四大中心商圈，近年来虽也发展不错，但吸引的始终只是本区的居民，很难实现对跨区域消费的吸引，故形成了解放碑一人坐大，四大商圈争当老二的商业市场格局。
目前，解放碑临街铺面月租金最高已超过2000元2，整体出租率超过95%。售价约在2-8万元/平方米之间，早在三年前更有地王创下的30万元2的天价。整个解放碑商圈商业格局呈现出明显的以大型百货商厦带动零散街铺的特点。
其中街铺以经营服装居首位，占13.4%；风味小吃居第二位，占7%，装饰材料居第三位，占5.86%。
从平面格局上看，渝中区商圈目前以解放碑为中心，由内向外形成三个层次：
1）、一级商圈。
主要为目前的步行街范围。经营业态包括大型百货、购物中心，以及一些品牌店，人气最旺，购物环境最好，相应物业的租金和售价也最高。
2）、二级商圈。
步行街向周边辐射 150 米左右形成的区域。经营业态包括超市、个体商业网点，特点是目标消费群比较大众化，对步行街的人气有非常强的依赖性。
3）、 **商圈。
在二级商圈外，通过多年培育和沉淀逐渐形成了一些比较集中的商业区域，比较有代表性的是七星岗和较场口区域。七星岗区域目前有国美、苏宁、渝海家具市场、中天装饰市场，较场口区域目前有得意装饰市场以及休闲娱乐中心，具备了一定的规模和知名度。
2、渝中区商圈特征：
1）商业内圈定位层次差异。目前“新世纪百货”、“新重百”、“大都会”、“太平洋百货”四大商场是以“解放碑”为中心进行聚集发散地的，其定位层次以“休闲、时尚、个性”为主。四大商场的时尚定位，除了想刺激老顾客产生新消费，也想吸引并培育“新生代”消费群。
“时尚化、年轻化、白领”是其定位的核心要素。
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