亚当斯密在《国富论》中提出有一只“看不见的手”引导市场竞争，创造了一个“看得见的市场”。经济学家和市场研究人员可以通过对有形市场的把握，了解市场机制，从而搞清生产什么、如何生产、为谁生产这三大问题，最终利用这双看不见的手，达到经济繁荣和国家富强的目的。
但在经济社会运行中，有足以影响自由竞争的力量使这只看不见的手失去魔力，这些力量可以是个人、集团或**。在一定意义上，这类力量所表现出来的人为因素，在事发的前后可以让人看得清楚明白，可以把它称为“看得见的手”。在中国，这只看得见的“手”无处不在，而最具代表性的行业莫过于房地产业，它使得房地产市场变为“看不见的市场”。
但是，使中国房地产市场几乎变成看不见的市场的主要原因，不应简单地归推到**身上。正像在**市场中大家的感觉一样，看得见的那只“手”不仅是**的消息和政策变化，也有大小主力和**的不健康的投资心态，当然还包括企业自身的因素。
因此，策品作为一支经验丰富、素养良好的专业房地产行销服务机构，凭借对市场趋势的准确把握、对购买群体的充分了解、对产品规划的先进认知和对营销技巧的稔熟在行，能够为贵司的项目在市场调研、产品规划、行销策略、形象包装、**策略、现场销售等环节提供相应的行销服务，在现今这个复杂多变、竞争激烈的“看不见的市场”中给予您关于行销的专业化帮助和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径以及其他相关的多样化配套措施。
随着市场经济的发展，社会需求的日益多样化、个性化，以及不断更替的新陈代谢化，房地产开发已越来越超越了造房盖楼的传统范畴，而是为特定的社会群体提供和创造某种生活方式，满足人们身心两方面的多种需求。物业产品也不再仅仅单指建筑物本身，而是延伸涵盖至设施配置、环境营造、氛围渲染、人文构筑，乃至人情关怀、人性满足等相关的诸多领域，由此产生的物业产品须包括物质形态和精神内涵两个方面，是形、神兼备的复合体。
这即为房地产营销中的三重境界：第一个境界是卖“看得见摸得着”的东西，即卖房子、卖家居；第二个境界是卖“看得见摸不着”的东西，即卖景观、卖环境；第三个境界是卖“看不见也摸不着”的东西，即卖文化、卖品味、卖生活方式。
发。现、挖掘潜在需求，激发、创造新的需求，并率先以相应的产品去迎合、引导和满足这一需求，是制胜市场的基本法则。我们的行销顾问们已准备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。
策划源于对市场的先知。
对于xx祥龙实业集团来说，本项目面临着怎么做？什么时候做？等一系列问题。
对于策品而言，我们既要看清已有的、现有的，更要看见未知的、未来的——彻底了解宏观及区域的房地产状况，为项目的整体营销寻找市场依据和切入口，提出我们切实可行的行销建议。
同样是靠近天然山脉、以旅游、度假为主要卖点，但由于地理位置的不同，自然条件的差别，区域发展规划的不同，本案与xx区沿线房地产项目的发展有较大的区别。
通过对xx市xx区旅游经济区房地产项目各方面的综合对比，可以更加明确的显现本项目的优、劣势，便于我们更加准确地进行前期定位。（我现在没有这方面的资料。
产品是房地产的灵魂。
现代社会中，产品是一个具有三个层次的整体概念，它是在营销实践中逐步发展起来的，其顺序为附加产品――有形产品――核心产品。房地产的核心产品为：满足各层次需求的居住空间。
没有什么商品比房地产的附加产品、有形产品更丰富，其具有投资大、使用周期长、产品从一性、诉求点众多等特点。对于策品而言，为xx饭店确定最满足目标客户需求的各项产品特征是此次策划的重点。
以市场供求为定位基础，从提升产品品质出发，贯彻“同质性差异化”定位思路，结合产品的使用特质及地块情况，分析区域市场可能的需求取向和需求容量，以产权式酒店位的初始模型。力求突破以往“xx旅游概念”（景观概念、人文概念、旅游概念、度假概念、投资概念……）与仿造五星级酒店的风格累加，对度假、投资型酒店所倡导的生活理念进行深入剖析，“引领一种全新的的度假、投资风尚”，以满足和引导产品最终使用者的需求为目标，赋予产品全新的投资（迷你型、低总价、零风险、高回报……）概念和度假生活中人的“五感+一动”概念，形成一个复合型的新型度假、投资产权式酒店项目，将产品的个性完全释放出来，才是本案最有力的定位方向。
利用与创造结合为本案做出如下策略：
紧致感度假空间。
作为度假、投资产权式酒店，首先其使用率相对“第一居所”而言要低很多；其次，产品具有投资特性，若面积过大必然降低其竞争力，为顺利去化制造阻力。因此在单体的设计上围绕度假酒店的使用特点做文章，相应减少次要空间（会客空间、烹饪空间、就餐空间、配套空间等）的面积，或通过对几个次要空间进行合理整合来降低单体面积，在不影响度假居住品质的前提下，让每一平方的面积都得到充分利用而不闲置。不降低品质、不减少单价就能从容降低总价。
全方位四季体验。
全方位——我们提出“五感+一动”的全新度假、投资概念，即调动全身细胞及感官，完全投入放松的主动式度假方式，强调人的参与性，与自然的互动性，这种度假观必将引领一种风暴式的度假风潮。
四季——挖掘以往xx旅游季节，通过分析春、夏、秋、冬四季的季节特点挖掘出全新的度假情趣，如“春到xx与鲜氧为舞”、“夏到xx与碧绿为伴”、“秋到xx与鸟儿同唱”、“冬到xx与山泉相亲”等一系列的主题式度假方式，创造一种xx乃至全国首创的全季节度假生活理念。
用“xx”是因为本案处于全国著名旅游风景区——xx旅游区内，在案名中使用取到了出处地名，让人从案名中初步就可以了解项目所处于的方位。
“四季”体现的是本案与众不同的全季节度假概念，同时“四季”二字又充满了生机与活力，给人一种清新向上的感觉，别有一番风情。
“假日”在汉语中可以意指：旅游、休闲、度假。
从读音上来看“xx·四季假日”读起来抑扬顿挫‘朗朗伤口，清脆响亮，易懂易记。
从联想的层面上来看，“xx·四季假日”就隐喻了xx旅游业的繁华，从而，它的商业气息，更使投资者产生向往。
本项目意欲完善“四季假日”概念，扩容“春季、夏季、秋季、冬季xx”概念，让人们体验一个新的，更全面的xx度假旅游生活，乃至重新认识xx，将本案上升到城市名品的高度。
地段特征：地处xx度假旅游经济中心，地段优势尚可。
交通特征：“两山一湖”区域的门户，205国道省道及铜黄高速公路等交错穿过，交通方便快捷。
产品特征：投资回报率在区域内不具新颖性，但与“四季度假”概念的结合能够大大提升产品的附加值；另外，酒店内部空间、经营管理及服务配套方面的可塑性很大，这些都是拉开与竞争项目**差距的重要方面。
结论1：本案作为度假、投资产权式酒店在地段上相对真正xx旅游风景区度假楼盘略处优势，外部景观、交通方面也略处上风，四星级建造更能体现本案星级服务标准。通过项目内部环境的高标准配置及各产品的高水准设计提高项目价值，以独树一帜的“四季假日”概念为项目铭刻度假特质的标记，能够附予核心产品以外更多的附加价值，这一点是本案**超越区域内其他楼盘的尚方宝剑。
综上所言，可以肯定本案在整体的产品塑造上，还有一定的提升空间。因此，为最终的**定位提供强劲的产品力基础。
结论2：可以从同类产品的**调查来分析；本区域的均价应在多少之间，附带特殊卖点的项目能达到多少以上，规模性及产品高附加值是提升**的主要因素。（我现在没有这方面的资料）
土地：房地产市场持续升温，土地的稀缺性及不可再生性，都预示着不动产楼盘**还将进一步上扬。
市场：xx整个城市的发展，xx旅游风景区资源可持续开发利用，对外省市人口的吸引力增强；旅游中心的开发完善吸引更多境内外高消费客群进驻，都预示着投资不动产市场需求有很大潜力。
结论3：市场需求、土地成本、**高低三者本来就是息息相关的产物，随着土地的成本的不断上升，势必造成楼市均价的持续上扬，而大量的居住客、投资客看好xx，同样预示着度假、投资楼盘的市场潜力。
本案在产品定位上明确了“紧致感度假空间◆全方位四季体验”的概念，因此**定位应与产品定位进行有机的结合，以“新一代度假、投资酒店”＋“复合型度假、投资概念”的标准为本案进行**上的定位。
在产品设计上：
户型、景观、配套、服务等各方面要素都要体现出度假酒店的内涵，并且与周边竞争楼盘相比，设计要更新颖合理，风格要更具特色，尤其在景观、配套方面，表现出“新一代度假酒店”的味道。
在概念营造上：
充分发挥“四季xx”产权式度假酒店的新理念，为项目在定价上突破市场平均**，提供意识形态上的支持。
3．定价策略。
营造一个高尚旅游地段、一种高贵的度假理念，使产品一面市就站在一定的高度。
分析产品有力卖点，出击市场。
不断形成新闻热点，渲染造势。
时机概念上的把握，找准面市的切入点和切入时间。
要跳出竞争对手的包围圈，一方面要有一种新的营销概念注入，另一方面要有新广告手段支撑，来激活整个目标市场。
三大版块：整盘考虑宣传重点在预认购期和开盘期：
本案的主要营销推广由“预约四季xx”、“感受四季xx”、“体验四季xx”三大版块构成。
第一版块：“预约四季xx”
本阶段任务是树立项目形象，告知项目主题。
第二版块：“感受四季xx”
本阶段任务是阐述项目主题，解读“四季”内涵。
第三版块：“体验四季xx”
本阶段任务是去化项目产品，用样板区或实景再次向客户灌输项目主题。
二线作战：打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造立体营销模式。
活动营销：公关活动、sp**活动。
广告宣传：概念解读、**宣传、软硬结合。
三线一体：通过三线一体（销售人员、事件营销、广告宣传）的传播途径，缩短消费者的心理距离，锁定有效目标客户。
一线——人际线：现场销售人员的营销和推广及内部口碑，以人为载体。
二线——活动线：以事件为手段，使消费者产生放松心理，进行隐蔽、有效的传播。
三线——广告线：以报纸、电视为载体，进行软硬配合的宣传攻势。
点线结合。以点和线组成面进行传播推广：公关活动及sp活动结合“时点”开展，宣传线按“推广线”软硬两方面系列展开。
课题研究。通过以上的产品分析和市场定位，本案推广过程中的营销课题已经非常之明确，即：快速积累人气，迅速形成品牌。实际运作中将出现四大困难：
整盘概念消费者的接受度。即：定位的把握。
度假型酒店市场适应性。即：（地段+战机）的把握。
品牌形象在短时间树立。即：广告策略的把握。
较**格下快速去化度。即：（定位+品牌+地段+战机）的把握。
课题攻关。总结前文分析，这四大困难在营销推广中至为关键，必须在短时间内全盘解决，缺一不可。针对以上四大难题，运做中应当注意：
抢时机。前期宣传应当全面而到位，造成先声夺人的市场影响力。[把握战机的要点]
造概念。本案的操作不是简单的楼盘买卖，而是创造一个与现代时尚接轨的有文化底蕴的旅游风景度假生活方式和投资概念为主体。[解决产品定位的要点]
作地段。由于本案的地段被消费群认同是第一旅游度假地段，因此在结合xx旅游风景区造势时应尽量把地段升值，前景发展作为宣扬的主方向。[解决地段炒做的要点]
树品牌。解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战愈演愈烈的情况下，在先抢占制高点方面具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，树立品牌形象无论对前期还是对整盘都大有裨益！
[解决品牌传播的要点]
房地产广告推广大致分三大类：硬性、软性和感性（如下）。
市场越开放，竞争越激烈，消费者经验越多，创意便越多在硬性之上加上软性、然后在软性之上加上感性。这个逻辑是越是感性的东西便越难模仿，越是独特，越能在市场上制造新的高度。硬性不等于硬道理。
因为无论创意、美术、文字、情调都脱离了一般的感性触觉，不知不觉中直达消费者对生活期望的理想境界。
有些人为了炒卖，根本没有看过楼盘，已经把它买下来。但对于本案中价位市场，消费者以改善旅游度假的方式第一次购房为主，广告应返璞归真，硬性为主，感性辅之，正如：雪中要送炭，锦上才添花。
大家都没有上过月球。离得远，摸不到，令人类对它无知。房地产也一样，我们买卖的机会太少了，这令我们无知。
结论：广告最重要的是有强大的**功能，所以本案消费者对产品资料的追求特别强烈。这解释了为何在调研里面常常的发现消费者渴望看到那些令平面广告乱七八糟的位置图、效果图、价钱、地段等等；这也解释了为什么无论房地产的广告做得多么感性，也要塞满资料的平面广告及其他平面素材去巩固购买欲。
同时我们目标客户群往往把广告也看成楼盘素质的一部分，只有精美的广告才会吸引他们的目光，只有加强这种印象，才能取得消费者认同。所以平面表现才更多美学更多品位与一般**手法迥异。一句话，每个项目具体的消费者和市场，决定了具体的广告取向。
诠释： xx的旅游资源、人文资源已广为人知，每年四季都会有许许多多中外游客来xx度假旅游，但一成不变的度假方式正使xx旅游风景区的吸引力缩水，此时，增加高附加值度假概念将是xx度假型物业脱颖而出的重要砝码，通过对度假生活及xx价值的新定义，最终让本项目深入人心，获得较高的市场认知度和市场美誉度。
营销思想。1、市场作为本案策划的基点。
在确定目标市场的前提下，我们所有的营销工作都围绕这个市场来展开，进行营销计划的实施。
2、本案定位度假、投资型物业。
因为本案物业类型为产权式酒店，四星级的酒店服务。因此，在吸引目标客户方面具有一定的总价优势（xx区及周边同类物业相比较）。
3、市场时机把握。
根据开盘时间的预定，我们如何来抢占市场是良性去化成功的关键。本案销售性质属于现房销售，这种销售成品销售，有一定去化优势。本案处在xx旅游经济中心，我们可以借助xx旅游的**进行推广宣传，迅速聚集人气打开知名度。
所以，我认为开盘前后的造势，房产投资理念、规划构想的宣传都希望有开发商的极力配合。
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