a商业物流园营销策划方案。
2023年5月。
目录。第一章:项目定位第二章:总体规划布局第三章:市场调研第四章:营销战略第五章:开发面积第六章:项目开发节奏。
第七章:项目投资估算及资金筹措第八章盈利能力分析第九章总结。
第一章:项目定位。
一、总体定位:
一个园区——两个中心——四大主题。
二、具体项目定位如下:
一个园区。沈阳光彩大东方商业物流园。
两个中心国际汽车博览中心。
国际精品建材家居家具博览中心。
四大主题汽车主题建材及室内用品主题物流配送主题商业中心主题。
第二章:总体规划布局见另外一个文件。
第三章市场调研。
一、汽车市场。
1、据统计2023年全国及东三省汽车销售概况如下表:
汽车类型全国销售总量东北三省销售总量东三省所占比例。
轿车1126029台76896台%
载货汽车1076613台86775台%
客车1037058台83403台%
合计3240000台247074台%
2、东三省汽车销售省内分析表:
汽车类型三省销售总量辽宁省总销量吉林省总销量黑龙江省总销量。
轿车76896台36448台18916台21531台。
载货汽车86775台41131台21346台24297台。
客车83403台39343台20517台23542台。
合计247074台117113台60780台69180台。
比率100%%%
通过以上数据分析可以看出,东三省的汽车销量在全国份额中仅占%;已形成汽车产业发展、东北三省经济地位、振兴东北老工业基地政策之间的矛盾,汽车产业发展速度有待进一步提升;随着振兴东北的各项政策得到进一步落实,充分发挥老工业基地的各项优势,东北三省汽车市场可以说商机无限。从上表数据还可以看出,辽宁省汽车销量在东北三省中几乎占了一半,市场潜力巨大。目前汽车作为沈阳第一支柱产业政策已经确定,而沈阳汽车市场却极为分散,更无品牌市场可言,这为适时建设一个国际高标准的以汽车为主题的市场提供了可能。
二、建材家居家具市场。
沈阳市共有大小各类家具市场约30余家,其中主要家具专卖店15家约占50%,综合家具市场约8家,占23%。
市场经营多采取场地出租经营方式的有24家,约占80%,其次是采取自己经营方式的有4家,约占13%;
1、以中国家具城、小东、万泉、港大家私为代表的传统家具市场,因成立时间早,地理位置优越,在中低端消费群中有一定的市场。其主要特点是:摊位式租赁经营,市场有较大的对外辐射功能。
2、以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表的家具市场新生力量,其主要特点是:店面装修较豪华、购物环境幽雅、商品档次较高,在中高端消费群中有一定的市场。
3、以莱德、轩琴为代表的家具自营模式,其主要特点是:与家具厂家形成战略合作,在店中展示商品并自主经营。是家具经销的创新模式,具有一定的代表性。
4、以欧倍德、天津家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表的家具超市及综合市场,对沈阳市的家具市场带来较大的冲击,代表未来的家具市场走向。
第四章营销战略。
一招商策略:
资产经营出租+地产出让+产权**+产权返租。
具体如下:资产经营出租:
一期零售区域:东方家园酒店用品超市三期区域:物流配送中心及综合楼。
地产出让(成立合资公司,最终转让股权):
二期区域:酒店。
四期区域:国际汽车博览中心(三大超市)国际汽车专营店产权**:
一期区域:精品专营店。
二期区域:商务公寓、餐饮美食一条街三四期区域:精品专营一条街产权**返租统一招商:
三期区域:国际精品建材展厅。
国际精品家居家具展厅。
二定价策略。
根据周边市场调研结果,制定**:商务公寓:3800元/平方米商铺(四层均价):
餐饮美食一条街:4500元/平方米精品专卖店一条街:4800元/平方米三销售计划表(%)年份。
类型。商务公寓餐饮美食类精品专卖店。
四建筑形态。
主力店及展厅外观简洁明快,以钢结构为主。商务公寓附精装修。五招商建议。
1、项目的招商合作伙伴应该是国际上该业态的知名品牌商,他们实力大,抵抗风险能力强,能与东方集团共进退,可在我方项目上持续性经营,可为项目地价,商业氛围等的价值上升提供长期保证。这涉。
及主力店招商问题,主要为汽车,家具,生活类超市等业态。2、与国际上知名商业房地产营销策划公司建立联系,**合作事宜,我方需要的不仅是他们的营销策划方案,更重要的是这类营销策划公司具备全球化商业招商资源,因为他们已经做过多个专业市场的shopping mall,与世界500强或国际品牌店早已建立广泛联系,比如,加拿大555集团(世界上最大的两座shoppingmall皆为其建造),兄弟企划等。
3、与国际上专业做大型shopping mall的开发商、经营商建立合作,让其入驻本项目,共同开发。比如加拿大555集团,菲律宾5m集团,印尼三林集团(超大型mall在东南亚发展得既多又好),我方将在此事上加大招商力度。
第五章:开发面积见另外一文件。
第六章:项目开发节奏。
在考虑资金平衡及企业适当负债的前提下,暂定开发节奏如下:一、一期:一年半。
一期a:东方家园一期b:生活类超市。
二、二期:一年半。
商务公寓、酒店、餐饮美食一条街。
三、三期:2年。
三期a:国际精品建材展厅:
国际精品家居家具展厅。
三期b:物流配送中心及综合楼。
四、四期:一年半。
四期a:国际汽车博览中心(汽车三大超市)四期b:国际汽车专卖店。
五、总工期(流水交叉做业)约五年。
第七章:项目投资估算及资金筹措见另外一个word**及2个excel**。
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