目录 1
第一章桂林市房地产市场现状及走势** 2
第一节桂林市房地产市场**情况分析 2
第二节桂林市房地产市场需求情况分析 4
第三节桂林市房地产市场**走势情况分析 8
第四节桂林市房地产市场销售户型统计及分析 9
第二章城市经济、规划和宏观政策对桂林房地产市场影响 12
第一节城市经济发展对桂林市房地产市场的影响 12
第二节城市规划发展对桂林市房地产市场的影响 13
第三节国家宏观政策的调整对桂林市房地产市场的影响 14
第三章临桂片区住宅市场分析 16
第一节临桂片区房地产市场总体情况分析 16
第二节 2023年～2023年临桂片区商品房总**情况分析 17
第四章远辰·国际文化新城主要竞争楼盘个案分析 19
第一节同区域、同品质、同**的代表竞争楼盘个案分析 20
第二节不同区域、同品质的代表楼盘个案分析 28
第五章项目营销推广执行方案 35
第一节项目分析 35
第二节项目总体营销推广思路 52
第三节一期营销推广执行方案 56
第四节建立项目品牌体系 119
结束语 120
桂林以“山水甲天下”而闻名于世界，作为广西重要的门户城市之一，近几年来，随着**大刀阔斧的改革，城市建设、经济建设、对外交流等方面都有着翻天覆地的变化，而房地产市场在近几年的发展历程中也一直呈现着稳中有升的态势，这给予了**、投资商、开发商、消费者各方充分的信心，促动了整个产业持续向好发展。
2023年桂林市生产总值为397.46亿元，到了2023年年底桂林市生产总值已经突破600亿元，在桂林经济高速发展的大背景下，近几年来桂林市的房地产业也发生了较大的变化和发展。
2023年桂林市房地产开发投资总额为51.13亿元，商品房销售面积为237.04万平方米，商品房销售总额达到52.
15亿元；2023年上半年的桂林房地产市场呈现出强劲上升态势， 2023年16月，房地产开发完成投资27.03亿元，共销售商品住房3558套，；17月，桂林市期房销售面积为77.56万平方米，同比增长15%；其中，住宅期房销售面积为75.
67万平方米，住宅期房销售额为18.14亿元。
从2023年到2023年桂林市房地产开发投资呈稳步上升趋势，房地产开发投资已成为拉动桂林市社会经济增长的重要因素。
数据**于桂林市社会发展和国民经济统计公报。
2023年～2007上半年桂林市商品房施工、竣工情况。
数据**于桂林市社会发展和国民经济统计公报。
1、由上表可以看出，近五年期间，桂林市房地产投资总额的体量正在逐年上升，社会经济发展的拉动作用不可小视，上升态势明显。
2、从新开工房屋面积与竣工房屋面积的增长率在近几年出现了上下波动的现象可以看出，这和***及其各部委相继出台的从源头上控制固定资产投资增长过快的政策休戚相关，这一系列举措使得房地产开发投资增幅有所放缓，但就新开工情况而言波动幅度较小。竣工房屋情况波动幅度较大，这与投资商对宏观调控市场的敏感性不无关系。
3、从以上几组数据不难看出，历年的**量增长幅度要略微大于需求量的增长幅度，这也意味着桂林区域市场的竞争将越来越激烈，到2023年开始，整个行业的竞争态势较往年有明显上升趋势，对于投资商和开发商而言，即是机遇，也是挑战，可以预见，行业的激烈竞争将会成为引起桂林房地产在产品研发，营销模式创新等方面将不断有新的突破。
1、从以上分析可以看出，经济的增长与房地产行业的发展是同步的，两者已经形成相辅相成、互相促进的关系，桂林市房地产的需求也正逐年上升。
以上数据**于桂林市统计年鉴。
近几年，随着桂林市**对城区范围的不断扩大与重新界定，并且大力发展临桂、八里街、灵川等片区，城市化的进程正在加速，这对于桂林房地产这一行业来说是一大利好因素。虽然近几年**的宏观调控频繁，但对桂林市房地产行业的总体需求状况冲击并不大，证明了桂林市的房地产市场是一个良性的市场，市场需求看好。
年桂林市10·1房·车节中我项目举办的“远辰·国际文化新城购房意向调查”的活动所调查到的信息也可大致反映桂林市房地产市场现今的需求状况。
本次调查活动共**有效问卷2229份，其中有意向在临桂购房的消费者为537人，约占总体的25％，现以这一部分消费者所做的调查问卷为数据基础，并选择部分针对市场需求方面的问题做如下统计分析：
由上图可以看出，有意向在临桂购房的消费者仍以选择三房二厅二卫、三房二厅一卫以及二房二厅一卫的户型为主，约达到88％，说明这三种户型仍是市场上的主流户型，受绝大多数的消费者所青睐，也是临桂片区各楼盘主要**的户型。
上图显示，面积在110㎡～120㎡区间的房屋最受消费者的欢迎，约占总体的25％，这也从侧面反映了绝大多数有意愿在临桂买房的消费者更容易接受这一面积区间的产品，其次为100㎡～110㎡的户型，面积过小或过大的产品均不是消费者主要选择的对象。
由上图可以看出，现今影响消费者购房的主要因素与从前相比已经有了一定的变化，离银行、医院、菜市近，小区内有水景、园林环境优美以及小区设施配套齐全等方面已经成为消费者在购房时最为关注的几个因素，**因素所受重视的程度开始逐渐降低。
总体来看，面积区间在100㎡～120㎡的户型最受消费者的欢迎，随着社会经济的发展，人民生活水平逐渐提高，绝大多数消费者在购买住房时已经越来越注重楼盘项目的品质及周边的生活配套，而不再一味地寻求“**低廉”。而对于临桂片区的房地产市场而言，**与市中心的项目比较相对偏低，但该区域内各主要楼盘的整体品质都较高，市场潜力巨大，一旦区域内的生活配套、市政设施、交通等方面得到进一步的完善则会吸引消费者来到此购房。
桂林市房地产市场的销售**从2023年至今，一直处于稳中有升的发展态势，随着城市的进程的加快以及经济的发展，房地产市场也得到了较快的发展。
数据**于桂林市社会发展和国民经济统计公报。
1、从上表可以看出，虽然**宏观调控频繁，但是这几年，桂林市区范围正在扩容，**量也有所增加，所以对桂林房价的冲击不大。数据显示，桂林市商品房的销售**仍呈持续平稳增长的趋势，由于从2023年起桂林市商品房的均价计算已涵盖周边县城的**，故2023年的均价体现的是桂林市区均价，与2023年相比较高。从2023年均价约1800元/㎡到2023年上半年销售均价便上升到2390元/㎡，**约33％，**2023年下半年的销售均价应保持平稳上升趋势。
以上数据是根据大桂林区域市场统计而得，而针对桂林市区的**情况来看，进入2023年以来，桂林市商品房均价一度在2月份达3611元，至4月回落至3565元，之后虽然未公布数据，但5月份同比涨幅达4.4%，进入6月回落到4.2%，普通多层住宅和高档公寓涨幅分别达到了4.
3%和8.1%。对于以解决居住为主要目的的这一部分桂林购房者来说，除了要考虑交通、周边生活配套等因素外，**已经成为选择楼盘的一道大槛。
2、依据桂林市区的区域划分，桂林市可分为以下五个城区即七星区、象山区、叠彩区、西城区及城北区。据数据显示，2023年上半年桂林市市区商品房销售均价约3095元/㎡，就**分布情况在售楼盘在**上主要分为三个档次：
1）均价在2500元/㎡以下的为低价楼盘，主要分布于叠彩区、西城区、城北区和象山区。
2）均价在2500～3500元/㎡之间的为中档楼盘，主要分布于象山区、叠彩区和西城区。
（3）均价在3500元/㎡以上的为高档楼盘，主要分布于七星区以及部分临江高端物业。
截止2023年上半年，桂林市商品房成交套数为3558套，各面积区间的销售情况统计如下表所示：
— 数据**于2023年8月23日桂林晚报。
从销售面积结构上看，成交套型面积的峰值集中在面积区间100平方米至144平方米之间的户型，占总量的53.33%。依据对于市场近期的持续访查及资料归总，目前各楼盘反馈的数据也与之基本“吻合”：
鸣翠新城、兴进·曦镇、安厦·某城、奥林匹克花园、联达·雅居等楼盘的热销主力户型均集中在100——120平方米。这也切合在10·1房·车节所做的市场调查数据。
从购买者所处区域来划分，本市购房者成交套数为2999套，外地购房者成交套数559套。本市购房者还是比重较大占比为84.29%，外地的购房者占15.71％，较往年有所提升。
从以上数据及分析可以看出：桂林市房地产市场在供需两旺，开发资金到位良好的发展趋势促进下，市场形势良好，出现了商品房空置面积同比增幅大幅回落的新亮点。
从以上数据分析可以得出，对于桂林市房地产的市场前景有以下几点**：
1）桂林市中心可供开发的土地逐渐减少，而且发展趋于饱和。七星区经过几年的发展已经成为桂林市房地产业发展比较成熟的一个区域，而西城区、灵川、八里街片区由于房地产业起步晚、房价低以及**大力支持发展等各方面因素推动下将成为消费者居住、投资等需求潜力最大的区域。
2）在市场需求看好的前提下，随着城市化进程的加快，市区范围的不断扩大以及城市建设的发展，房地产开发总量会有较大的提升，**量的增加将会导致市场竞争加剧，各个楼盘项目也将真正进入“以品质取胜的阶段”。未来房价会在稳步中有所上升，现房销售量会大幅度增加。
3）深厚的人文背景及丰富的旅游资源，赋予了桂林城市更为广泛的发展空间，如何利用这样的积累在房地产开发上作好文章，发展旅游房地产以及提供养老、休闲度假的第二居所等方面，值得深入的**，市场期待有创新的房地产开发以及营销模式的出现。
近年来桂林市经济得到显著的提高，随着旅游业、工农业等产业的飞速发展，桂林市各项经济指数均有较大程度的上升，以下为2023年上半年桂林市经济情况：
从总量上看，桂林市完成291.30亿元，同比增长13.9%；
城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入分别为6480元和2243元，分别比上年同期增加了1076元和344元，同比分别增长19.9%和18.2%；
全市接待旅游总人数和完成旅游总收入分别为672.96万人次和35.87亿元，同比分别增长11.4%和22.7%；
此外，桂林市还积极进行重大项目建设，上半年，全市亿元以上计划总投资有投资进度的项目有83个，如苏桥火电厂二期工程、桂梧高速公路（桂林段）、绕城高速公路、兴安-全州高速公路、移动公司的工程等分别完成投资15亿元、4.23亿元、1.54亿元、2.
83亿元和1.13亿元。城市重大项目建设的推进，支撑了固定资产投资快速增长，使桂林市固定资产的增长速度保持了快速的发展势头。
以上为2023年上半年桂林市经济发展的情况，通过这些数据可以看出，桂林市的经济增长势头迅猛，这对当地的房地产业的发展是一大利好因素，居民收入水平提高、人口的增加、城市环境面貌的进一步改善等给桂林市房地产市场提供了良好的发展空间和经济、人口基础。
城市规划方面，西城区的发展一直是近期桂林市各界比较关注的一个话题，也是桂林城区扩张的大势所趋。2023年6月，桂林市**提出“开发西部、优化中部、提升东部、适度发展南北部”以及“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的指示，自此一系列相关规划措施相继出台，如《桂林市城市总体规划》修编的启动、投资25亿元用于西部园区的建设等。正在规划中的临桂新区，面积比桂林老城区还大，达107平方公里。
现今，临桂新区的建设已正式进入实施阶段，并公布了新区建设目标“时间表”：三五年要初见成效，十年要初步建成。市委、市**还于9月11日成立了新区规划建设筹备工作领导小组以确保工作的顺利进行。
以上这些都反映了，在城市规划方面**的工作思路是十分明确的，以临桂为首的西城区已经成为桂林居住区域的主要转移阵地，政策倾斜，城市发展重心西移，再加上秧塘工业区、苏桥工业区开发力度的加大，以承接东部产业转移，给当地企业的发展提供了一个很好的投资环境。工业快速发展为西城区房地产市场注入一剂强心剂，无疑成为整个区域房地产市场的一大利好消息。
由此可见，随着桂林市区域规划的调整，各主要发展区域的房地产市场也正在进行激烈的竞争，各项目也正式进入“以品质取胜”的阶段。临桂地区仍为桂林市房地产市场发展潜力最大的地区，若交通、周边配套等因素能够进一步完善则必定会吸引更多的消费者，进一步抢占桂林市房地产市场。
近几年从**到地方，均颁布了不少房地产新政，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。
今年以来央行已连续７次上调存款准备金率，累计4.0个百分点；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；以及贷款利率的相应上浮等措施的实施使普通购房者的购房成本和压力大大增加，也抑制了不少的投资行为，压制投机性以及投资性购房需求。
2023年3月16日《物权法》正式颁布，大量条款涉及房屋物权。从不动产登记、到车库车位归属，再到房屋拆迁，彰显对物权的尊重和捍卫，从各方面明确保护业主利益；
近期，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。这一系列措施大大提高了土地开发的门槛，土地将大规模流向经济实力雄厚的开发商。
总体来看，城市经济的发展、城区的规划以及国家的宏观政策对房地产市场的开发**和消费需求市场均产生了重大的影响，市场逐步走向规范、透明，这无形中也加剧了同行业之间的竞争。
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