篇一：某尾盘推广策划方案。
前言。一、泸洲市楼市分析。
二、项目概况。
三、项目优劣势分析。
四、项目尾盘分析。
五、目标消费者分析。
六、目的目标。
七、项目定位。
八、营销策略。
前言。xx·xx山居”是xx置业****是在泸洲开发的，以苏杭园林为灵感，以人为本，是四川省首家国家康居住宅示范小区。本楼盘分四期开发，一期住宅共11幢，210套房屋，从20xx年11月开盘到20xx年11月交房，到目前为止本楼盘销售形势很好，已销售184套。
在泸洲掀起了购买高档住房的热潮，更为泸洲市民对居住环境要求有了新的认识。
但目前本楼盘的尾盘销售遇到了障碍，还余26套6跃7和1跃2的跃层未销售出去。从20xx年的春节后，两个多月内已经没有几个人光顾xx山居售楼部了。
本案旨在通过市场的综合分析和项目自身特点，寻找更为准确的市场定位，制定合理的尾盘推广方案，促进“xx·xx山居”尾盘销售力度。
一、泸洲市楼市分析。
1、泸州经济发展稳步上升，居民收入水平提高，**也采取相关政策扩大住宅商品房需求和规范开发商行为、保护购房者利益；
2、随着泸州城市化的进程，大量的农业人口转为非农业人口，来泸州务工经商人员的增多，将产生大量住宅需求；
3、开发商开始投入精力关注购房者高层次的发展诉求，营造楼盘个性化特点；注重环境开发和楼盘整体素质开发；开始注重品牌建设；
4、居民有强烈购房愿望，市场容量大，但有效购买力不足，偏好中等户型，对大户型有一定的抗性。
二、项目概况。
1、xx·xx山居位于泸洲市城北新区（龙马潭区）南光路。本案占地13.65公顷，总建筑面积21.
45平方米（不包括地下室二层17200平方米）分四期开发，一期住宅共11幢，由6+1低层组成，210套房屋，户型由两室两厅（84平方米—98平方米/平层）到四室三厅（210平方米—230平方米/跃层）。
2、本案容积率为1.42，其中住宅19.7万平方米，配套公建1.75万平方米，包括：幼儿园、会所、游泳池、网球场、社区服务活动中心、超市等配套设施及地下停车场。
3、本案绿化达到37%，荟萃苏杭园林之精髓，依山而建，精心营造“自然、健康、人性化”的人居环境。
三、项目优劣势分析。
一）优势：1、前期已建立较高的品牌知名度和美誉度；
2、有非常优秀的居住环境，绿化率较高，容积率较低；
3、苏杭经典园林景观号召力较强；
4、泸洲唯一“国家高标准示范社区”；
5、相对其他高档楼盘有较高的性价比；
6、项目处于城北新区，距商业中心8-10分钟的车程，是重点开发区之一，**和高校等将搬迁到此，为本案提供更多潜在客户群。
二）劣势：1、市场调研得知，总价高于20万元左右的物业对于绝大部分购买者具较大抗性；
2、周边配套极不完善，城北新区生活配套欠缺，商业及娱乐项目也较少；
3、现目前交通不太方便；城北地区房地产**较大，人口较少；
4、开发商知名度比较低。
四、项目尾盘分析。
1、剩余户型主要以6跃7和1跃2的跃层为主；
2、剩余户型偏大，总价偏高，大多在20万以上；
3、设计不符合本地消费者的喜好（以6跃7为主）；
4、对于我们的潜在尾盘顾客群，房间多（多为4房以上），没有具体的功能定位，有空置感。
五、目标消费者分析。
一）消费者购房考虑因数分析：
总体来说，除**和地段外，消费者对物管、绿化景观、户型、开发商信誉、交通便利、建筑质量、配套设施等关注较高。不同年龄、收入、文化程度关注的因素不同。越年轻、文化程度越高、收入越高的的购房者对户型设计、周边人文环境、物业管理、建筑风格、智能化水平、配套设施等关注度越高。
越年长、收入越低的购房者对房屋面积、朝向、**等关注度越高。50岁以上的人对绿化景观关注排第一。
二）目标消费者定位：
1、家庭人口：以一家3口为主，2人和3代居为辅。
2、年龄阶层：目标消费者年龄集中在35岁-45岁。家庭收入在3000元以上。
3、社会阶层：以公务员、教师、个体工商经营者、企事业技术人员、中层管理人员等中产阶层为主。
4、户型选择：购买两室两厅和四室三厅错层占绝大多数，合计比例超过80%
5、面积选择：各年龄段中选择84—150m2比例最高。
6、总价款：12万—20万占多数。
7、区域选择主要考虑：环境第一；其次是**和配套；再次是交通便利工作方便；然后是教育。
8、购买动机：以改善居住条件为主，以投资为辅。
9、付款方式：按揭和分期付款为主，以一次性付款为辅。
10、房款**：以家庭存款为主，银行贷款和亲朋好友借款为辅。
11、居住条件：以住单位公房和自己所购房屋为主，多是二次购房者。
12、地区划分：目标消费者主要来自老城区江阳区，以周边大区县泸县等为辅。
三）尾盘目标消费者生活形态分析：
1.这部分人大都已成家，多为三口之家。
2.对子女的成长环境较为看重，重视孩子的教育，亲情感重。
3.成熟稳重，事业有成，生活稳定，有或者准备购买私家车。
4.个性独立，心态平和，喜欢宁静的家居生活。
5.追求归属感和认同感，多结交有内涵、见识广的朋友。
6.热爱健康，热衷于运动和旅游，喜爱大自然。
7.对原生的一草一木充满感情，喜欢在自家居所种花栽树。
8.受过良好的教育。具有丰富的情感，追求浪漫别致的生活情调。
六、目的、目标：
1.树立“xx·xx山居”国家康居住宅、时尚高档住宅大众化形象。
2.营造绝版“典藏”户型，造成市场饥饿感，争取在二期开盘前实现一期100%销售。
3.做一期与二期的过度，为二期畅销埋下伏笔。
七、项目定位。
通过对本物业的分析好对目标消费者的分析，我们将xx·xx山居定位为：
典藏一生的梦想”
定位释义好支撑：
1、项目前期定位为“传说”，而典藏的定位能够很好地传承项目前期定位的精髓；
2、本项目前期已经树立起高档楼盘的形象，而值得“典藏”的东西都是经典的东西；
3、“典藏”的东西都是珍贵的东西，xx·xx山居是四川唯一国家高标准示范社区，规划都是突破性、超越性的，是不可多得好复制的资源，是非常珍贵的；
4、需要“典藏”的东西都是稀少的，而本项目现在只有尾盘了，也是稀少的。是值得“典藏”的；
5、心理的荣耀感比任何商品特色而有力，本定位从满足消费者心理需求角度，给生活赋予令人向往的气质和内涵。
定位备选：1、生活应该具有层次。
释义：该项目依山而建，错落有致，具有极强的层次感。通过项目的这种层次感，借喻生活也有层次，隐喻住在“xx·xx山居”的住户都是处于高层次阶层。
八、营销策略。
一）产品策略。
1、设置样板房。
根据前期市场回馈，本项目尾盘户型本身存在设计问题，其设计不符合本地消费者的需求，故设置样板房切实可行。
目的：a、通过装修，可彰显户型的优势、遮蔽户型的问题，还可明确房间定位。让消费者直观的感受房间的舒适性；
b、消除了消费者对装修材料、质量的怀疑和顾虑；
c、引进装修公司，为消费者提供更便利的装修环境；
d、最后还可进行样板房拍卖，减少开发商投入力度。
备注：前期可进行公开的招标装修公司，这样可在市场上打响知名度，还可降低成本；与装修公司协商，以我们可为其提供广大的客源来减少样板房装修**；后期我们可拍卖已装修的样板房，以取得收益。
2、解决交通不便问题。
根据市场调查，交通不便是消费者在选择“xx·xx山居”的第二疑虑。解决途径：
1）与**协商：
开发商响应**号召，开发北城新区，现已在泸洲市内形成极为良好的口碑。**应会给以一定政策，开发商积极的与**协调，争取将22路的沿线，增加一站到本项目路口。
2）利用现有资源：
在与**沟通达成协议前，我们应利用我们的看房直通车，早、中、晚各开设班车，在市内各大站停靠。开创泸洲先河，树立品牌形象，直接解决交通问题。提升现有住房入住率。
3、完善配套设施：
泸洲人注重休闲生活，所以，对配套设施要求较高，现有的配套设施远不能满足他们的需求。
在北城新区未完全开发起来，周边设施不足的情况下，我们应尽快完善小区的自身配套，这样可以提升项目在本开发区的知名度，吸引更多的潜在消费者。
鉴于此，我们建议充分利用会所资源完善。
超市。酒吧。
医务室。娱乐场地（如台球室、羽毛球场）
篇二：耀江花园尾盘**方案。
耀江花园尾盘**方案。
目的耀江花园位于海德路五号，是海南海德股份****开发的知名住宅小区，自20xx年底开盘至今，多数户型已经售馨。但因为项目楼盘主要为中小户型，形象定位和推广宣传亦以中小户型为主，在主力户型全部售馨的情况下，导致少量跃层大户型剩余。为盘活沉淀资产，消化剩余库存，顺利结束尾盘销售，特推出此尾盘推广方案。
尾盘策划方案
篇一 某尾盘推广策划方案。前言。一 泸洲市楼市分析。二 项目概况。三 项目优劣势分析。四 项目尾盘分析。五 目标消费者分析。六 目的目标。七 项目定位。八 营销策略。前言。xx xx山居 是xx置业 是在泸洲开发的，以苏杭园林为灵感，以人为本，是四川省首家国家康居住宅示范小区。本楼盘分四期开发，一期...
尾盘营销方案
四季台北尾盘活动方案。一 活动背景 第二十八届奥运会上，中国体育代表团创造历史佳绩，载誉而归 四季台北精品工程封顶 销售势头旺盛 中秋佳节临近。二 活动目标 答谢业主对本案的支持及联络业主感情 通过 的宣传树立项目形象及企业形象 发布楼盘信息，聚集销售现场人气，制造销售气氛 迅速消化已积累客户，实现...
尾盘清盘方案
一 目前市场情况。1 综合分析目前我项目剩余 所面临的市场形势主要如下 受国家对房地产市场宏观调控的影响，老百姓置业也越来越理智且挑剔。纵观先龙里房地产市场，存市量大，供大于求，以至于客户选择的面相对很宽。2 项目推出市场到现在的周期过长，不管是从口碑和项目形象上在客户心里已定型，再去重新包装已不切...