四、保安主管。
1、 依照物业经理的指示执行任务，并且帮助处理日常物业管理事务。
2、 每日巡视所属物业以确保下列各项：
a. 清洁状况满意。
b. 绿化园艺工作满意。
c. 所有公共装置及设备都正常运作。
d. 公共地方特别是楼梯消防通道无障碍物。
e. 物业保安状况满意。
3、 指导并监督所有保安领班，保安员的下属工作。
a. 工作守时。
b. 穿着整齐的**及优良的仪容仪表工作，要求工作表现达标。
c. 工作同事之间相处融洽。
4、 编制当值时间表及确保所有保安员工按时间表上岗。
5、 检查巡逻记录，确保巡逻员按指示的时间，地点巡逻。
6、 保存以下记录：
a. 所有特别事件记录。
b. 访客记录和物品出门登记记录。
c. 主要的**表，包括**部门，公安局，消防队及医院等。
d. 由指定的承包办商承办的保养服务记录。
e. 保安部门的办公物件及工具记录。
f. 消防设备的检查记录。
7、 熟悉所有紧急情况处理步骤，各租户单位的分布情况及物业各处的具体情况。
8、 有效及礼貌地处理投诉与询问。
9、 若遇到任何意外及特别事件及时处理并立即报告物业经理。
10、 注意承包商在公共场合修理工程及空置单元的重新装修工作，确保不会引起租户任何不便。
11、 若租户有任何紧急事件发生，尽快赶住现场，协助租户解决紧急情况。
12、 负责对保安人员进行业务培训并在日常工作中给予恰当的指示。
五、出纳。1、 严格执行现金管理制度，认真掌握库存现额，按现金收付帐凭证，办理现金收付。
2、 要保管好库存现金，确保安全和正确无误。
3、 处理日常收款事务，对收付的款额要当面点清，防止出现差错，收到的支票要及时存入银行。
4、 逐步登记现金记帐，做到日清月结，确保帐证相符、帐款相符。
5、 协助追收管理费用及其他应收费用。
6、 负责日常报销工作，应严格执行市内临时采购预支现金、领用支票制度，认真掌握使用限额和报销期限。
7、 保管好与本职业务有关的会计凭证、帐目报表及有关资料，防止丢失或损坏。
8、 负责员工考勤并做好考勤记录。
9、 完成物业经理交办的各项工作。
方舟大厦98年预算。
一． 管理人员薪金。
物业经理14000元。
工程主管13500元。
物业主管12500元。
物业助理12000元。
文员11200元。
工程领班11800元。
维修人员7×150010500元。
保安领班4×11004400元。
保安员12×8009600元。
清洁领班2×8001600元。
清洁工6×6003600元。
小计44700元。
注：附加56.5%作为国家规定之福利。 小计24853元合计：69553元。
二． 办公费用。
办公用品。**费，纯水等费用约2000元。
三． 清洁费用。
各类清洁材料约2000元。
垃圾清运费约2000元。
四． 维修材料。
各类维修材料及保养材料费约2000元。
五． 公共事业费。
电费，水费每月差别很大，暂无法**，需按实结算。
六。电梯维修保养费约3000元。
七。园艺绿化约500元。
八。保险费(按年度计费)
九． 管理酬金 10000元
总计95000元。
.该预算为方舟营运正常，出租率达到50%以上之预算。
方舟大厦预算及财务报销制度。
方舟大厦物业管理处每月25日将下月财务预算上报发展商，经发展商认可后执行。
财务报销原则为：预算内开支，由物业经理签字认可后由出纳报销，预算外开支，需专题报告追加预算经发展商批准后出纳方可报销。流程如下：
方舟财务报销流程图。
物业经理。签字认可）
预算内预算外。
出纳报销追加预算报告。
报发展商。经发展商认可。
后出纳报销。
方舟大厦代办、**服务指南。
注：以上**若有变动，管理处会另行通知。
方舟大厦各部员工工作职责。
一、 物业经理。
1、 负责管理处各部员工的招聘、培训及考核工作。
2、 负责对物业内的保安，清洁，工程、服务工作及管理处日常工作进行监督，确保管理水平。
3、 每天巡查物业情况，检查各部各岗工作情况，遇特别或严重情况即向公司物业管理部汇报。
4、 主持与管理人员包括保安，清洁及工程主管之工作例会。
5、 按时完成工作报告。
6、 草拟每月预算及计划并及时交公司物业管理部审批。
7、 负责统筹、协调收交楼工作，对所有收交单位保持原整档及记录。
8、 与发展商保持密切联系。
9、 加强内部管理及协调与其他各部门工作。
10、 于有关**部门保持密切联系（环卫局，公安部门，街道，供电局等）
11、 定期拜访住户，征调意见，在管理上作出改善。
12、 参加公司及各**部门召开之会议。
13、 定期管理人员值班时间。
14、 不定时夜访，确保管理良好。
15、 向公司物业管理部提交改善管理意见及方案。
16、 执行公司所指派任务。
17、 负责大厦管理费收缴。
18、 制定各操作运转规程及物业有关管理制度。
19、 对大厦内的有关设施提出经营管理方案。
方舟大厦交楼流程表。
方舟大厦接管验收方案。
一、 依照业主方──上海诺亚置业****之要求，根据中华人民共和国建设部2023年2月4日发布，2023年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定，结合方舟大厦实际情况，我司建议对方舟大厦接管验收工作分为二部分：
a 办公层区域（8～20）和各设备房。
b 商场部分（1～7）
二、 方舟大厦接管验收分为二个阶段：
1. 第一阶段为前期接管工作，基本条件为：办公层区域（8－20f）和各设备房的设备设施全部安装完毕，调试开通正常，满足对外招租的要求。
2. 第二阶段为方舟大厦全部竣工后进行正式接收，其具备条件为整幢物业的内装修，外环境，设备设施全部按规划设计要求施工完毕，全部调试开通正常可以使用，正式竣工验收完成。各种应交接的物业竣工图纸及资料齐全，接管工作由管理公司进行，预计二阶段相隔时间为二个月，如发展商能够加快商场及外环境的施工进度，并将第一阶段中存在的需整改项目按照有关规定妥善解决，则相隔时间也可相应缩短。
三、 接管必备资料如下。
1. 竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；
2. 设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；
3. 工程项目竣工图；
4. 材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；
5. 隐蔽工作验收记录；
6. 土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；
7. 设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；
8. 建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；
9. 工程质量事故的发生和处理记录。
10. 图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；
11. 关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；
12. 有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；
13. 所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、**、空调、电梯、高低压配电房等。
以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。
四、 物业接管工作组织构成：
1. 上海诺亚置业****。
2. 简福饴测量行（上海）****方舟大厦物业管理处。
3. 有关工作人员。
五、 接管验收原则。
以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。
六、 接管时间流程：
1. 前期接管工作分三个阶段，时间预计为21天。
a. 对8──20f的卫生间进行验收（7天）
b. 对大堂及8──20f各单元进行验收（7天）
c. 对大厦设备房进行验收（7天）
2. 正式接管工作分为二个阶段。
a. 对1－7f商场部分进行验收（10天）
b. 对大厦外环境进行验收（5天）
上述时间根据实际情况进行调整。
七、 接管工作程序。
1. 接管工作准备阶段。
1.1 熟悉接管各层面的情况。
1.2 接管工作应备文件。
1.2.1 方舟大厦接管验收标准（详见附件一）
1.2.2 方舟大厦接管验收**（详见附件二）
a. 办公楼单元接管表。
b. 电梯井接管表。
c. 设备房和监控房（待定）接管表。
d. 卫生间接管表。
e. 消防通道接管表。
f. 办公楼大堂接管表（待定）
g. 商场接管表（待定）
h. 大厦外环境接管表（待定）
2. 接管工作运作阶段。
2.1 进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。
2.2 按照准备阶段中所制各类验收**分别进行接管。
2.3 接管完毕，填写**，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。
大厦物业管理方案及管理制度
1 日常管理及客户服务。1.1工作程序。1.1.1总服务台接待服务 工作时间 根据实际需要 a 总服务台服务应思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表 仪容端庄整洁 b 客人来到总服务台，应及时站立，用规范标准的语言向客户主动招呼，热情问候，让人感到温馨感 c 接待问讯时，应双目平视客户，专心倾...
某大厦物业管理方案及管理制度
管理方案及管理制度1 日常管理及客户服务1.1工作程序。1.1.1总服务台接待服务 工作时间 根据实际需要 a 总服务台服务应思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表 仪容端庄整洁 b 客人来到总服务台，应及时站立，用规范标准的语言向客户。主动招呼，热情问候，让人感到温馨感 c 接待问讯时，应双...
酒店物业管理制度
酒店物业管理制度与实施流程 2017.11.01暂行 安保日常巡查。1 三楼保险公司空调的开关机时间 每周一到周六7 30开机 18 00关机，节假日另行通知 不按规定执行开关机时间发现一次罚款50元 2 酒店 空调，在三楼保险公司空调运作时间开两台水泵，其余时间只开一台水泵。不按规定执行发现一次罚...