前期物业管理项目的形式主要有3种，分别为：1、开发商自己成立物业公司管理自己建设的项目；2、开发商成立自己的物业公司后请外来顾问进行协助管理自己建设的项目；3、招标外聘其它物业公司管理自己建设的项目。
第一种模式的物业公司开支全部由开发企业承担，服务很好，收入很少，处于奶胖阶段。第二种模式的物业公司，开发企业不但要承担第一种管理模式的所有成本，还要额外承担外来顾问或者企业的培训顾问成本，每年多开支数万到数十万不等，一到两年后转变成第一种管理模式。第三种模式，开发企业不但每月要对物业公司进行数万元的补贴，还要安排公司主要领导每周每月对物业公司进行监督，以防物业公司降低服务标准。
目前以上这三种物业管理模式都处于严重亏损状态。但是现在这三种模式的物业管理公司无论企业数量还是从业人员每年都在快速增长。造成这种奇怪现象的根本原因就是由前期物业管理项目的特点决定的，即盈利与否不是评价前期物业管理企业好坏的主要标准（通俗的讲，大部分开发企业成立物业公司不是以盈利为目的）。
因为前期物业管理的最主要目的不是盈利，而是确保整个管理项目保值、增值和促进营销工作的开展。从更深层次上讲，物业的亏损实际上是变相的营销宣传开支，而且是性价比很高的营销宣传开支。因为物业公司每年的亏损额一般不会超过营销最后总收入的五百分之一，而其带来的最终隐性收入一般会占营销最后总收入的二十分之一到十分之一。
更为重要的是，如果开发企业节省这每年不到五百分之一的物业开支，那么最后极有可能造成营销总收入损失二十分之一到十分之一，越是高档项目损失的比例越大。
综上所述，一个好的前期物业管理项目，关键点就是在开发企业可承受的亏损范围内实现物业服务的最优化，而不是盲目的去追求盈亏平衡。具体到本公司尚阳城项目，去年才开始交房，今年10月份第一次催收物业费，4##、10#楼还在销售中，环湖别墅还在建设收尾，二期刚刚破土动工，正是小区树形象、立口碑的关键时期；正是第一批业主检验我公司软硬件实力的关键时期；正是增加物业管理投入，提升物业服务水平性价比最高的时期。所以现阶段考察物业公司的工作不应该是去考察物业公司收支多少的盈亏情况，而应该是去考察物业公司的支出有没有达到预期的服务目标；去考察物业服务是促进了“尚阳城”这个品牌的提升，还是阻碍了它的发展；去考察物业服务中有哪些不足，这些不足如果是软件问题，那么我们就要加强管理，如果是硬件不足，那么我们就要加强投入。
总而言之，今天在物业管理上每多投入一块钱，明天公司就会多收入十块到二十块钱；今天在物业管理上每节省一块钱，明天公司就可能会多损失十块到二十块钱。
江苏兆业物业管理****。
尚阳城服务中心。
2023年11月19日。
前期物业管理
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