(一)公寓。
公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员、经商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。
公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理，收费较高，目前国家尚无统一收费标准，收费**一般由业主和用户与物业管理公司协商确定。
虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看是我国城镇建设发展的方向 。随着我国生产力的发展，人们物质文化生活水平的提高，以及人们生活习惯的改变，公寓的需求量必然越来越大，要求居住的标准和环境亦必然越来越高，对物业管理的档次也会有更高的要求。
(二)别墅。
别墅是我国目前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建筑档次高，设施设备配套，功能齐全；管理收费多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。
我国目前别墅占的比例很小，主要是为来华工作的国外高级人员、经商的老板、高级雇员，国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中的高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币，多的几百万人民币。
别墅虽然有其存在、发展的客观必要，但终究是为极少数人提供享受的，不是我国房地产大规模发展的方向，因此也不是我国物业管理的主体部分。
我国商务物业建筑和管理起步较晚，是改革开放后，随着市场经济的发展，房地产被确认为商品之后，全国广大城镇高档建筑迅猛发展而兴起的，时间短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和管理，一定会有一个更快的发展和提高。
(一)建筑档次高，硬件设施齐备。
我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原则下进行开发建设的，其设计规范，设备设施配套；专业化施工，主要设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配备和装修上更具匠心，如：
1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间；在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。
2.居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1：1.5～1：2。因此居住起来宽敞舒适。
3.硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还**有热水，有的还设有**空调。
层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱；家具， 如床、沙发、写字台、桌椅板凳；厨具，如灶具、炊具、餐具等。
要说明的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上很不统一，有多有少，还有待于进一步发展和规范。
(二)客户相对稳定，服务周期长。
我国公寓从目前实际情况看，开发商一般是采用**或出租两种方式进行经营管理。因此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。
1.服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外，其主要特征是管理服务周期长，一天24小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出；物业管理要不间断地进行管理与服务。
不像写字楼上班时间人员集中，流动性大；下班后，人走楼空；物业管理只留少数人值班就可以了。
2.管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务主要对象是工作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要管理好， 都要服务好。人员层次不一，无形中增大了管理服务的难度。
(三)管理要求严，服务层次高。
公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业管理的要求也高的，特别是保安 、保洁和服务等方面：要保证住户安全，进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，征得主人同意后，方可入内。
卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要求，不断地进行清扫、擦洗，进行环境绿化，努力为住户创造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。
在方便住户，搞好服务上，要举办各种服务项目，如：购物中心、餐饮、洗衣、文化娱乐、代定报刊杂志等项目。
(一)公寓物业管理机构设置的指导思想。
公寓物业管理机构设置的指导思想是：
1.有利于加强公寓的物业管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值；
2.有利于物业管理公司的自身发展；
3.有利于为物业管理公司股东创造一定的效益。
(二)公寓物业管理机构设置的原则。
公寓物业管理机构设置的原则是：
“精简效能”，即在保证搞好物业管理与服务的前提下，尽力精简机构，压缩编制定员 。可设可不设的机构，坚决不设；可要可不要的岗位，坚决不要。
公寓的物业管理工作是一个系统工程，包括各个方面的管理与服务，如：人事、劳动工资、劳保福利管理制度，财务管理方面的制度，保安消防方面的管理制度，工程、设备设施运行、管理、维修保养方面的管理制度等。
1.别墅的群体性。别墅的突出特征之一是群体建筑，一般是几十栋、上百栋，统一设计，统一施工，构成群体，形成规模，自成体系。
2.占地多、面积大是其第二个特征。
3.楼层少，每户占用土地面积大，一般是。
一、二层，最多不超过三层的小楼，建筑面积一般在200～400平方米之间。
(一)建筑档次高设备设施齐备。
别墅在建筑档次和设备设施配套上除与写字楼、公寓等相同处之外，其主要特性是：
1.框架式结构，2～3层，防震性能好，安全系数大，保证业主或用户使用安全可靠。
2.主要建筑用材料，特别是装饰材料主要是进口，如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。
3.配套设施齐备，从衣、食、住、行，到吃、喝、玩、乐，从设计到施工，均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全面安排和考虑。
4.环境优美，由于别墅占用土地面积大，每户都是独门独院，空闲面积多，为绿化环境提供了条件，一般有山(或营造人工假山)，有水，丛林簇拥，片片绿地，乃至鸟语花香。
(二)住户层次高。
在我国目前(将来恐怕也是如此)能够买得起或租住得起别墅的，是极少数人，而决非一般工薪阶层或普通老百姓。据了解目前在北京要购买一栋别墅，少则几十万、上百万人民币 ，多的几百万人民币，最高的则要上千万人民币。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民币16元以上。
因此，凡能购买或租住得起的，都是有钱的人。而有大钱的人一般都是(个别的除外)文化层次和社会经济地位较高，对居住条件和居住环境比较讲究，自然对物业管理和服务要求较高。
(三)物业管理和服务要求高。
正是由于客户层次高，所以对物业管理的档次要求也相应高。因为有钱，更容易引起坏人的注意。因此，物业管理必须从高标准、严要求出发，特别是消防保安方面、环境绿化方面和多种项目服务方面等，要有可靠的保证，要实行封闭式管理。
(四)物业管理收费标准高。
我国目前物业管理收费标准，只有居民小区，国家及各级**房地产主管部门都做了具体规定。北京市**2023年制定的《委托管理收费标准》中，对普通居民住宅收费标准做了明确规定。而商务物业，如：
写字楼、公寓、酒店、别墅等，国家目前尚未做出具体规定，一般是由委托方与受托方共同协商确定。从目前北京市实际情况看，三星级及其以上物业， 收取管理费大体在人民币16～40元／(平方米·月)，而以公寓收费最高。
(一)物业管理的指导思想与原则。
1.指导思想。
别墅物业管理的指导思想是：
(1)有利于加强别墅的管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便舒适，物业保值增值。
(2)有利于物业管理公司自身的发展。
(3)有利于为物业管理公司股东创造一定的经济效益。
2.原则。物业管理的原则是：全心全意为业主服务，一切从有利于业主和用户的角度出发，搞好各项管理和服务工作。
(二)别墅物业管理的关键性。
根据上述别墅的特征与特性以及管理的指导思想和原则，别墅的物业管理与服务，除了与写字楼、公寓等相同之处外，应重点做好以下几个方面的管理与服务工作：
1.要特别抓好消防与保安工作。
前面我们已经讲过，能够购买得起或租住得起别墅的一般都是有钱的人、社会经济地位比较高的人。因为有钱、因为社会经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意。因此，物业管理应特别突出加强消防与保安管理工作，要实行封闭式管理，24小时全面巡逻、全面监控；对进出的人员进行监视，外来人员一律实行登记制度，对来访客人，还要**征得住户同意后，方可放入。
要采取一切有效措施，确保住户的人身、财产安全。
公寓别墅物业管理概述
公寓别墅物业管理概述作者 佚名。时间 2008 7 3 浏览量 一 公寓别墅管理的概念。公寓。公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员 经商办事机构的常驻人员 三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层 有产阶层中的部分人员等。公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管...
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