上海保利物业酒店管理有限责任公司哈尔滨分公司。
保利·颐和家园。
接管验收管理方案。
二00五年十一月。
目录。接管验收方案02
物业接管验收程序06
物业接管验收标准及方法08
产权和技术资料交接单14
资料接管验收遗留问题登记表16
资料接管验收遗留问题整改表17
机电设备/设施移交单18
接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》……19
接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》……20
房屋本体现状接管验收单21
房屋本体接管验收问题登记表22
房屋本体接管验收问题整改表23
接管验收方案。
一）、成立物业接管小组。
组长：张虹；
副组长：于春淼；
下设三个分小组：
1、文件资料接管小组。
责任人：管理处经理、客户服务组经理。
职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
2、现场验收接管小组。
责任部门：工程部、保安部；
责任人：冉令海、陈硕；
职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。
3、财务接管小组。
责任部门：财务部；
责任人：刘坤；
职责：财务资料的交接。
二）、接管验收前的准备。
1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
责任人：张虹、于春淼；
2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。
责任人：冉令海、陈硕；
3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。
责任人：杨明、陈硕。
三）、接管验收内容。
一、资料的接管验收。
a、物业产权资料；
1、项目开发批准报告；
2、规划许可证；
3、投资许可证；
4、土地使用合同；
5、建筑开工许可证；
6、用地红线图。
b、综合竣工验收资料：
1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
2、建设工程竣工验收证书；
3、建设消防验收合格证；
4、公共配套设施综合验收合格书；
5、供水合同；
6、供电协议书、许可证；
7、供气协议书、许可证；
8、有线电视合格证；
9、通信设施合格证；
10、施工设计资料：
11、地质报告书；
12、全套设计图纸；
13、图纸会审记录；
14、设计变更通知单；
15、工程预决算报告书；
16、重要的施工会议纪要；
17、隐蔽工程验收记录；
18、沉降观测记录；
19、其他可能会影响将来管理的原始记录。
20、机电设备资料：
21、机电设备出厂合格证；
22、机电使用说明书（要求中文）；
23、机电设备安装、调试报告；
24、设备保修卡、保修协议。
c、业主资料：
1、已购房的业户姓名、位置、面积、联系**等；
2、已购房业户的付款情况或付款方式；
3、其他相关资料。
二、房屋主体接管验收。
1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。（见附件）
2、验收方法为观感验收法和使用验收法。
三、财务资料的交接（略）
四）、工程接管验收流程。
1、资料的接管验收（附表）
按颐和家园产权和技术资料交接单进行交接，确认签字。
2、房屋本体现状接管验收（附表）
按房屋本体现状验收标准进行接管验收，确认签字，接管钥匙。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。
3、机电设备的接管验收（附表）
按照机电设备的接管验收标准进行接管验收，确认签字。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。
4、对接管验收遗留问题进行登记（附表）
对所有不合格项目分类整理，登记，存档。
5、把接管验收遗留问题提交给开发商，在规定时间内进行整改（附表）
将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商，整改后再进行接管验收，确认签字。
五）、接管验收遗留问题的处理。
1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；
2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补充。
3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求发展商在两周内解决；重大问题要求发展商在一个月内解决。
4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。
5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
一、工作程序。
1）开发商拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；
2）物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；
3）物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；
4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格；
5）对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；
6）对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。
7）业主入住时，由业主对其进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整改后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项；
8）在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
二、注意事项。
1）接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作，才能顺利完成。
2）应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；
3）物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；
4）验收**现的问题应明确记录在案，督促开发商（或指定的施工单位）维修、改进；
5）移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。
附件一物业接管验收标准及方法。
一、梁柱、板主体。
１．按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
２．无钢筋外露。
二、顶棚。１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；
２．无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
三、墙面。１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；
２．块料（如瓷砖）面层：
（１）粘贴牢固，无缺棱掉角；
（２）面层裂纹、损伤、色泽一致；
（３）对缝砂浆、饱满、线条须直；
（４）外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。
四、地（楼）面。
１．毛地面：平整、无裂纹。
２．块料（如瓷砖）面层：
ａ．粘贴牢固，无缺棱掉角；
ｂ．面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直；
ｃ．对缝砂浆饱满，线条须直。
３．水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。
４．卫生间、厨房和前后阳台地面：
ａ．用小桶、塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水。
ｂ．第二天到楼下检查楼面无渗漏。
五、门窗。１．开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。
２．从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。
３．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。
４．单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。
５．电子对讲门：
ａ．开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；
ｂ．不锈钢门无刮花痕。
６．防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
７．窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。
六、楼梯、扶手。
1. 混凝土结构的楼梯：裂缝，面层剥落，钢筋无外露。
２．钢木结构的楼梯：
ａ．用力轻摇晃动，无弯曲。
ｂ．钢筋锈蚀，无弯曲。
ｃ．木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。
七、插座。１．电器插座，单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。
２．天线插座，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）。
３．**插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏。
八、接线盒。
１．单指轻击，盖板安装牢固，目视盖板损坏；
２．用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。
九、开关。１．安装牢固，目视盖板损坏；
２．开关灵活，开启接触效果良好。
十、照明灯具。
１、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。
２、打开所有灯具，检查电源接通是否正常．灯具发光是否正常。
３．产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通。连续工作３天，统计有多少自然损坏的。
十。一、供水系统。
１．安装牢固摇晃，打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹；
２．管道接头无渗水；
３．水龙头（花洒和水阀）：打开水阀，流水畅通，接头无漏水。
十。二、排污管道（含塑料管）
１．安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
２．从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻。
十。三、地漏。
地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。
十。四、卫生洁具。
１．安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花痕迹；
２．灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；
３．便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。
十。五、室内配电箱。
接管验收方案
香港新世界大厦。上海新创物业管理 二00二年七月，项目页码。1.接管验收整体计划3 2.物业验收移交程序5 3.竣工验收应提供的技术资料6 4.竣工验收应提供的操作和维修保养手册9 5.物业验收管理制度11 6.房屋接管验收标准13 7.设施成品保护方案21 8.附表。接管验收整体计划。一 依照业主...
接管验收方案
参与人员。由物业总经理 管理处经理牵头，管理处所有人员配合二 工作内容。1 编制接管验收工作计划，包括接管验收日期 参加部门 人员 分工及培计计划 楼宇接管验收顺序 接管验收进度计划 接管验收标准等。2 接管验收前的准备工作，包括接管验收培训 准备相关记录表单 检测工具仪器等。3 资料的接管验收，包...
接管验收方案
物业接管方案 模板 一 目的 二 范围 三 时间 四 接管验收小组 组长 组员 工程部 保安部 客服部 该小组负责物业接管验收的组织和落实工作。五 接管验收程序 接管验收工作将以技术资料和现场实物两方面开展工作。为了有顺利完成接管任务，务必严格按程序进行。一 接管时间安排 二 接管资料准备工作。三 ...