上半年物业部在公司总经理室的正确领导下，在各兄弟部门的大力支持下，经全体员工的努力，各方面工作有序进展。物业部将秉承着“业主至上，服务第一”的宗旨，努力为公司完善售后服务，创立龙光物业品牌。现将上半年工作报告如下：
一、1~5月份收支情况（见附表）
1、收入：管理费+停车费+其它收入=378030.24元。
2、支出：450039.73元。
3、收入-支出=-72009.49元。
二、人员状况（至99年6月30日止共83人，见附表）：
1、物业经理室2人。
2、金桂园13人。
3、银峰苑13人。
4、阳光花园一期12人。
5、阳光花园二期16人。
6、金美花园22人。
7、工程维修部3人。
8、财务部2人。
三、楼宇状况（计至99年6月30日止）：
1、金桂园现装修46户，入住208户；
2、银峰苑现装修9户，入住203户；
3、阳光花园一期现装修47户，入住97户；
4、阳光花园二期现交房228户，装修135户，入住19户；
5、金美花园现交房319户，装修167户，入住9户。
四、上半年完成的主要工作及存在问题：
（一~2月份工作主要是对金桂园、银峰苑、阳光一期、阳光二期加强管理，在管理中修订原来拟定的部分规定，1月1日正式发放龙光物业管理****《员工手册》，手册做为物业员工的日常行为规范，使员工日常行为有章可循，确保工作能正常进行。这四个小区中，阳光二期无论从布局配套还是外观都胜其它小区一筹，我们也在短期内集中人员对该小区进行完善和巩固，落实了岗位责任制，不断进行岗位培训，为公司培训了能独当一面的管理处骨干3名。
工程及维修方面：
1、 金桂园：
1）为了尽可能杜绝通过围墙进入小区作案的隐患，采取在北面、东面围墙顶部插上碎玻璃片等安全防护措施，保证小区安全；
2）及时处理部分工程投诉问题，如修补排污管周边渗漏，处理外墙马赛克因裂缝导致渗漏等问题。
2、银峰苑：
1）对草地灯线路进行全面检查、更换部分已损坏灯具、线路，避免因漏电伤人的危险，又给小区增添几分怡人景色；
2）投诉方面：及时对已投诉的工程方面问题分清责任进行处理，既解决业主的后顾之忧，受到业主的普遍赞许，又增进管理处同业主之间的感情，便于日后管理处顺利开展工作。
3、阳光花园（一期）：
1）在大门入口处增设两盏招牌投射灯，既增加门口光线亮度、又美观；
2）在所有楼梯底层入口处各增设一盏照明灯，方便行人；
3）为了避免小区内车辆行驶时相撞的危险，在四幢、五幢之间设置反射镜一面；
4）补申报由于以前铺面遗报的电表；
5）工程投诉方面，及时处理业主投诉的问题，使业主很满意。
4、阳光花园（二期）：
1）对业主交房时提出的工程方面问题进行全面跟踪落实。主要问题表现以下几个方面：
a)不锈钢窗、阳台罩制作太粗糙，有少数出现欠鼓钉、欠焊点的现象；
b)卫生间沉斗管周边渗漏较普遍；
c)埕面、卫生间沉斗批挡空鼓较严重；
d)少数单元出现板、板角裂痕；
2）对车库进行分隔划线；
3）在楼梯各层喷上层标，方便行人；
4）对业主投诉其他问题进行及时处理；
5）发现业主有违章行为做到及时制止，并不厌其烦地进行耐心解释说服，让他们打消违章的念头。
绿化方面：采用买花草雇工人种植的形式绿化了整个金美花园公共部分及私家庭院，在聚龙及龙珠小区外围统一种植芒果树，为小区在施工期间增添绿意，又减轻日后绿化负担。
（二-4月份主要工作是对金美花园介入及准备上：
1、完成了金美花园收尾部分属物业负责的工程（如：防盗门系统、监控自动报警系统等）的跟进工作，全部均在4月28日前完成。
2、在人秘部（原办公室）的支持下，完成了金美物业管理处的人员招聘任务，物业部还结合实际情况对所有新招员工进行了岗前培训，以便使用权他们在日后实际操作中能应付自如。金美资料方面，综合编写了《金美花园住户手册》，完善一整套交房手续，编制《交房验收单》、《客户紧急联络表》、《装修商资料登记表》、《装修管理协议书》、《装修临时出入证》、《货物出门条》等实用**，规范了管理。
（三-6月份主要工作是协调受理了住户提出的实际问题并进行备案，主要体现在：
a)不锈钢窗罩、阳台罩欠焊点，欠鼓钉，制作太粗糙；
b)外墙渗漏较严重（特别是楼梯盖楼的线条，水泥韭菜条部位处理不善）；
c)埕面批挡空鼓较严重；
d)少数单元出现板角裂痕；
e)少数卫生间沉斗管，天面管周边渗漏。
以上问题在工程部积极配合下，基本得到及时处理，与此同时也发展了与住户沟通正常友好关系。我们还利用管理处机电工对金美花园地下车库的小车位、摩托车位进行分隔划线，对楼梯各层喷上层标。另外也正抓紧对聚龙的绿化规划，公共广播系统、闭路监控、防盗门等方面的规划。
（四）存在不足。
一、是小区物业管理仍处在初级管理阶段，按我们安排最少要有一个小区取得全国物业管理示范单位，但参照全国标准及要求，无论是软件还是硬件，都存在很大不足，我们将接受公司和业主批评，在批评中求进步求发展，力争在二年内把金牌拿下来。
二、是宣传力度不足，小区还有些业主对什么是物业管理缺乏认识，有的甚至认为物业管理就是保安看管大门，看管车辆，清除垃圾，使推行物业管理得不到应有的支持。
三、是物业管理整体素质有待进一步提高，这将通过进一步加强培训及公开向社会招聘能人的方式来解决。
（五）以后的工作目标。
1、抓好宣传教育工作，为物业管理创造一个良好内外部环境。
一是要采取灵活多样和生动活泼的宣传方式，（如宣传栏、广播、资料等手段），在各小区大力宣传国家，省、市有关物业管理的政策法规，宣传物业管理的社会效益和环境效益，做到深入人心，家喻户晓，使之公司内部和各管理小区内的业主都来关心和支持物业管理工作，共同来扶持公司物业的发展。
二是切实抓好物业管理队伍的素质教育，通过举办各类培训班，使企业从管理到职工，保安人员都掌握必要的管理知识和有关法律政策，实行岗前培训，持证上岗制度，确保管理质量，提高管理水平，从而发现人才，利用人才。
三是要组织讲座，座谈会等活动，通过典型教育、经验交流，不断提高我司物业管理整体水平，做到走出去，请进来的方式，今年准备分二批组织骨干到外地考察，学习别人先进管理经验，完善各项管理制度，使公司的物业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
2、继续完善管理制度。
首先是根据各小区的实际情况，制订出相应制度来规范各小区的管理行为，每月对各小区组织一次评比，按目录标准对照检查，第一名的挂流动红旗，最后一名通报批评，激发各小区管理积极性，使之物业走上规范化轨道。
其次是对各类物业的接管和移交，空置房的费用收缴和督护责任，要提出意见，同时请公司明确规定，使之各管理有章可循。
再次是要理顺好三个关系；一是理顺物业与行道、派出所的关系；二是理顺好物业与市**各职能部门的关系；三是理顺好物业与业主的关系。
3、要提高物业管理队伍整体素质。
一是要进一步完善岗位责任制，业务技能和考核激励机制。物业正副经理必须经省以上的专业培训；中层干部即管理处主任、管理人员必须经市以上专业培训；保安人员实行岗前培训；机电人员持证上岗，不断完善企业的经营管理的模式。
二是要走“一业为主、多种经营”的路子，在适当时机考虑一些有偿服务，增强企业发展后劲。
4、虽然我们在发展中取得了较大进步，但是我们也认识到不足，在新的形势下，我们如何管理好，占领市场，现在公司的物业工作是任重而道远，我们全体员工有决心，有信心、团结一致，知难而上，继续努力，为公司在新形势下创造龙光物业品牌，为所管小区上水平、上档次、最终为业主提供安全，文明，祥和的居住环境而努力工作。
物业部。2023年6月30日。
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