“限速”中前行博弈将持续。
—2023年1-12月全国房地产市场分析。
摘要】2023年上半年调控措施持续加码，信贷环境不断紧缩，房价涨幅得到控制，全国的**和需求仍保持高速或持续**状态；下半年调控效果显现，多个月份出现量价齐跌现象，且降幅持续扩大，投资和新开工等**类指标也高位回落，预计这一态势至少延续到2023年上半年，**仍在加大，需求继续受到抑制，**仍将调整。
一、2023年全年市场综述。
2023年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。
这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。
3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。
受调控政策影响，衡量房地产开发的各项指标均呈现涨幅回落现象，国房景气指数更是跌至2023年8月以来的最低点98.89，这说明中国楼市整体市场比较萧条。尽管总体投资放缓，但二级市场投资交易及并购活动将持续活跃。
2023年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%。
而商品房销售额59119亿元，增长12.1%。这说明2023年销售出去的商品房均价要高于2023年。
2023年预计**仍将保持现有的调控政策，特别是行政强制手段的“三限”政策和房产税及货币紧缩政策。尤其在1800万套开工量和500万套完工量的巨大保障房数量的实施压力下，2023年中国房地产市场正在面临巨大的调整，土地和市场将实施‘两条腿’走路的发展，全国房地产开发景气指数暂难有回暖迹象。
二、全国房地产市场投资开发
1. 2023年投资：开发投资总额同比增速继续高位回落。
2023年，全国房地产开发投资额为61740亿元，绝对值创历史新高。同比来看，2023年房地产开发投资额增长27.9%，增幅继续减小，比1-11月下降2个百分点，延续7月以来的增速下降态势，但仍在高位运行。
2023年，全国住宅开发投资额为44308亿元，绝对值亦创近年来新高。同比来看，2023年投资额增长30.2%，增幅比1-11月下降2.
6个百分点。今年，全国房屋新开工面积达19亿平方米，同比增长16.2%。
其中，住宅新开工面积为14.6亿平方米，同比增长12.9%。
房屋施工面积继续增长，达50.8亿平方米，同比增长25.3%。
房屋竣工面积为8.9亿平方米，同比增长13.3%。
其中住宅竣工面积为7.2亿平方米，同比增长13.0%。
2.政策：调控持续加码，措施进一步落实细化。
2023年，在“调结构，稳物价”的大背景下，****继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”等政策全面升级，限购城市从2023年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，***常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万保障房建设计划提前实现；始于2023年的这一轮房地产调控在2023年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
3．**：全年销售均价涨幅继续放缓。
2023年，全国商品房和住宅销售均价分别为5377元/平方米和2011元/平方米，较1-11月销售均价分别下降1.8%和1.7%，比2023年同期分别**6.
8%和5.7%，但增速继续放缓。
三、2023年重点城市住宅**变化分析。
1、成交量：一、二线城市全年同比下降%
一线城市楼市总体成交量相比2023年下降19.49%，2023年初出台“国八条”政策，加之传统淡季影响，1月-4月成交逐月下降月成交虽上升，但增速逐月下降。在严格的政策调控下，8月调控政策效应开始显现，直至年底成交一路下滑。
2023年二线城市楼市总体成交量同比**18.01%，2023年初二线城市交易未受限购政策影响，成交**月受全国市场影响交易量**月成交小幅**；7月初二三线城市要求出台限购政策，随后楼市也进入下滑通道。
2、房价：以价换量涨势遏制。
在政策严厉打压下，房价过快**的势头得到了有效遏止，调控效果在限购城市显现。面临成交量持续低迷的现状，北京、上海、杭州、深圳、南京、苏州等大中城市主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘加大**力度，拉低整体成交均价。
总结与展望：博弈中趋向健康发展。
展望未来，在2023年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和**波动幅度加大，行业风险上升。中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求。房地产业仍面临较好的发展空间。
另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业割据。从更光的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放边慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。
2023年，楼市可能陷入深度博弈。预计在2023年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年新开工项目的陆续入市，推动库存量的进一步上升和房价下行；保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加；房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解这一资金压力。
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