天久·一品项目营销思路简案。
一、宏观环境。
高新区概述。
渭南高新区是全省建立最早的省级高新区。高新区辖区面积33km2，规划控制面积31km2，城市建设用地面积18km2，目前建成区面积约10km2。
经过多年的努力，已经初步形成六大园区格局，区内现有118家工业企业，其中规模以上企业数为21户，总投资超过百亿元。2024年，全区工业总产值实现34.34亿元，生产总值实现22.
25亿元，全社会固定资产投资完成16.36亿元，技工贸总收入完成42.5亿元，入库税收1.
7亿元，区级财政收入完成3437万元。全区国内生产总值、工业总产值、财税收入等主要经济指标连年保持了35%以上的增长速度，正在成为全市经济发展的龙头。
根据渭南城市“西扩北上”战略，本着与陕西“一线两带”开发区错位发展的原则，明晰了高新区作为“现代化的渭南城市新区”综合定位和“工贸技型开发区”的产业定位。
在城市规划方面，根据“现代化的渭南城市新区”综合定位，确定了高新区“三纵三横四区二绿环”的城市框架。“三纵”，即高新区的秦裕路、崇业路和新盛路三条南北主干道；“三横”，即乐天大街、东风大街和华山大街三条东西主干道；“四区”，将高新区合理划分为产业区、居住区、商务办公区和休闲度假区四个不同性质的区域；“二绿环”，指建设沿渭清路、渭河、南塬、零河外绿环以及沿新盛路、胜利大街、秦裕路、东风大街的行道内绿化环，在高新区城市四周和区内道路干线上形成大面积的绿化覆盖带，勾画出“城市中有花园，花园中有城市”的生态美景，同时力求规划与土地利用、防灾、抗震、流域规划等相协调。
小结：省级重点开发园区，板块潜力不言而喻。
园区定位清晰，规划合理、协调。
产业格局形成，经济高速发展。
二、微观环境。
市场分析。 渭南房地产市场开发热点向新区转移。
就目前而言，高新区板块开发量相对充足。
受政策影响，整体市场表现低靡。
购房群体观望情绪浓厚，**关注度较高。
未来市场难以呈现强有力的**态势。
竞争分析。依据区位、规模、市场认可、销售进度等匹配因素，归类本案的市场竞争项目，如下：
区域板块内竞争较为激烈。
名企、明盘进驻，助力**攀升。
生活配套较为缺失，人气不足。
产品同质化表现突出，缺乏创新。
营销模式守旧，手段单一。
三、项目swot分析。
优势（s）土地方正，具备一定规模。
交通便利，通达性好。
毗邻名校，教育资源丰富。
纯板小高层，一梯两户。
高绿化率，低密度，超宽楼间距。
完全人车分流，渭南唯一一家。
工程保障，准现房发售。
劣势（w）开发企业品牌效应低。
现场形象树立不足。
推广不力，项目知名度有待提升。
前期铺垫过长，销售停滞，导致客户信心丧失。
机会（o）主要竞争对手销售进入尾声。
传统销售旺季来临。
信贷政策有望利好调整。
威胁（t）板块内对手间竞争。
调控政策“不松绑”
其它不确定因素影响。
四、项目营销思路。
营销总策略——
主次互动，内外兼修。
策略执行。1. 分设“指挥部”
受限于高新区板块自身的产业性质，以及发展的不充分性，整体人气不足，导致项目的市场认知度不能迅速建立。因此，根据项目的发展需要，须在市内中心位置设立咨询中心，与现场售楼部实现营销“互动”。
2. 准确定位，立体轰炸。
准确的客户群体定位，进行缜密、详尽的客户分析，利用有效、组合式的推广手段与媒介，精准打击。
3. 做足“面子”工程。
以打造具有品质感的售楼部为前提，完善现场包装系统，统一调性，从观感效果上给客户深刻的印象；定制样板间，利用具有强大冲击力的实景体验，打动客户，完成销售。
4. 加强“演员”的自我修养。
如果将项目营销比作一场演出，那么“演员”的发挥起着至关重要的作用。当然这里提到的“演员”并非特指销售人员，而是包括为项目服务的所有人员，所以，专业，系统的岗前培训一定要严格把关，保证每一位上岗人员都可以为项目增添一抹光彩。
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