10月青年城营销方案

青年城十月营销推广方案。

一、前期销售回顾

五州帝景ⅱ期青年城在9月的销售中，因大同整体房地产市场、项目周边环境等等因素，销售受到影响。我们要在接下来的推广中，调整宣传方式和优惠政策，促进10月的销售。

二、目前销售面临的问题

青年城在9月份的销售中，面临以下问题：

1、来电来访客户，质量不高。

2、活动优惠力度不足，无法是客户产生优惠的满足感。

3、道路状况差，客户进不来，给客户留下不好的印象。

4、大平米户型层单元，去化率较差。

三、十月营销策略。

9月本是房地产行业的强销月，但大同9月房地产市场表现平平，各大楼盘的销售业绩都出现下滑。

结合本项目在9月作出的推广及优惠活动，我们要在10月作出调整，遏制销售下滑的现象。

10月推广针对上述问题的解决思路。

1、首付3万3的宣传在抢占市场中，适时推出，会起到明显效果，但不宜长期宣传，会在客户群中形成低端的映像。现阶段，众多楼盘都在跟风我们打出超低**的信息，在这样的**战中，我们将会丧失优势。要从**战的局部战场中抽身，回到正面战场，占领优质市场。

客户定位太低，需要提升客户质量。不宜再过分宣传首付3万3的思路。放弃3万3的宣传思路，转而从**、热销、品质、首付6万、9万、低公摊等思路推广。

2、优惠活动要更有力度，在眼见为实的利益中得到体现。建议将砸金蛋活动执行到9月中秋节后，改为送家电五件套或三件套，价值控制在1万元以内，或者送装修**1万元。送家电套可与知名电器百货进行合作，转化成优惠卡等形式，客户去百货门店自取，售楼部仅摆放样品。

3、设置驻外看房专车接送，固定线路，循环往复。截流其他项目客源，优化购房者来售楼部路线。

4、建议将道路现场用施工围板全部围起来，只留必要的通道，让客户看不到里面的施工现场。

5、针对120平米以上的房子，建议推出一个额外的优惠政策，促进大房子的同步消化，否则最后剩下的都是大面积的房子，更不好消化。

6、针对18层的**，建议以**房、一口价的形式销售。

7、部分具备一层做花园的**，建议一层送小院，把小院的成本核算一下，加到房价里，一层按送花园、小院的**执行。

8、将剩余**全部做一个统计分析，拿出具体的清盘思路和策略，最好能搭着10月活动同时出。

9、针对滞销户型，建议还是做样板间，另外在广告表现上也应侧重一下户型，报纸等广告上主推户型、低公摊、准现房。

10、销售部加强对滞销**的销售说辞和引导销售员同时推某一户型，采用各个击破的思路。

d宣传片应尽快作出成品，制作在电视、公交、户外、led等多个多**上，主要传达品质**、热销的形象。

12、在10月要把后期抽汽车、**的活动做起来，集中搞一个客户答谢会或青年城嘉年华的活动，借助口碑销售。

13、偏远县区的发单活动暂时停下来，集中精力在矿区和市区挖掘。加强**邀约，抓住现场来访客户的成交率，必要时下工作单。因为偏远县区不能马上见效，而且牵扯较大精力，太分散，形不成销售势能。

把去县区发单，转变为市区定点看房车，集中精力，深挖市内客户，形成场内场外互动式销售。

10月宣传推广思路。

1、继续主打热销，吸引强势关注。

继续进行热销的宣传推广，迎合购房者对热销产品的追捧。

2、描绘**的恢弘气势，完善的配套，勾画未来前景。

在经过超低价的宣传后，我们必须回到**的宣传中来，保证客户的质量，**的实力是购房者对产品认可的很大组成部分，前一阶段的销售中，应对当时的市场，对实力的体现较少。现阶段必须重新开始推广。

3、准现房销售，年底入住，直抓客户需求。

大同购房者对准现房销售楼盘的较为认可，配合热销，会起到更加好的效果。购房者眼见为实，直观的看到企业实力。

4、小户型，低总价，直击客户的核心利益。

在**销售的同时，进行小户型、低总价的宣传，营造企业对购房者核心利益的关心。小户型、低总价的宣传中，不应再以超小户型为主打。一是超小户型所剩不多，无合适**任选，其次长期进行超小户型宣传，会拉低**品质，拉低客户质量。

5、青年城的户型优势，高舒适度。

青年城的户型，在目前市场上出现的产品中，各方面指标对比中，都属优异，要进一步宣传户型舒适度，细分产品特性，扩大适用群体。

6、大同首席青年运动主题会所。

青年城具备大同市首席社区运动会所，着重宣传项目独特的亮点，让购房者产生独一无二的价值认知，并形成一种既定观念，去别的项目看房，首先会关注有没有运动会所。

7、重金打造的二期园林景观设计理念

逛公园不如住公园。本阶段突出青年城园林景观的硬件信息，使购房者了解到居住并不只是住房子，而是享受居住环境和氛围，突出产品配套的宜居享受、人文关怀。体现开发商实力和对业主的关注，让购房者产生归宿感，并认可项目的性价比，促进销售。

10月的宣传要迅速调整销售思路，从**、准现房、小高层**等方面入手，把热销、实力、优质等项目元素打出来，提高客户质量，进一步塑造项目形象品质。

10月推广方向。

1、金秋十月，收获季，**惠。

我们针对大**地产市场国庆节销售的情况之后，得出结论，国庆期间并不是房地产销售的最好时机，同时，以国庆节为销售的噱头，并不会起到促进销售的效果。

所以，我们决定放弃节日宣传的噱头，改为更加吸引人的金秋收获季**优惠。促进购房者对产品本身的关注。

2、凸显准现房，**，低公摊卖点。

在10月的报广中，主打以上三大卖点，体现**的品质和产品信息。让购房者从这个角度再次对本项目有新的认识。

3、多点同时推广点，加大市场关注。

目前因修路问题，致使很多客户对项目的环境产生质疑，从而影响客户对项目的认可和关注。我们要在华林新天地及大富翁门前广场设置定点外场接待处。进行宣传销售和派单。

客户进不来，我们就要想办法走出去，主动出击，抢占市场。

4、多渠道推广。

开启项目微信平台，把销售卖点进行实时更新，利用现代人生活方式，进行推广宣传。

5、主攻大存量户型，各个击破。

针对目前大存量户型，进行销售说辞调整，集中精力销售，提前解决此类户型的销售问题。

临时展点示意图：

四、拟推盘**节奏。

10月各大楼盘将争相推出优质产品投放到市场上，同时会加大优惠活动的力度，而且大部分产品结构很相似，将扩大购房人群的挑选面。所以，我们在**的推放及宣传节奏上，要把握好。

五、销售**和**政策建议。

1、销售**：应对市场冲击，应延续目前的成交低价位，把握好市场动向，进行实时调整。

2、**政策：

1）调整现有折扣，转成单价减免，在整盘原价的基础上，上调40元/㎡，然后进行单价减免。

2）调整折扣力度，在购房折计算折扣后，送家电套装，售楼部摆放家电样品，控制家电组合的**。

3、推出顶层**房，一层超值花园洋房。丰富产品类型。

17层、18层**房每月提供20套，折扣放到9折，做**房展板，以一口价形式进行****。把顶层尾房的销售提前进行，防止后期此类**积压，造成销售困难。

4、优惠方式：

1）直接在表价上进行减免，计算总价。

a：100㎡以上**：一次性减300元/㎡，按揭减200元/㎡

b：100㎡一下**：一次性减260元/㎡，按揭减160元/㎡

2）购房赠送家电套装：针对户型面积来进行家电赠送，100平米以上的赠送5件套，100平米以下的赠送3件套平米的户型赠送1件家电。将家电套装做成乐享券，在客户缴纳定金后，发放乐享券，由购房客户自行去家电卖场领取。

5、加大老带新活动力度。

老带新成交比例一直很高，在原有天燃气代金券的基础上加上华林超市购物卡，或者减免物业费，加大老带新活动力度。

6、现场布置：

1）现场布置上采用传统中国元素，挂置带有喜庆元素的挂件，烘托氛围。

2）适当调整小礼品，有新意，更加贴近生活实用习惯。

10月中旬，建议开发商做一次新老客户答谢活动。迎合市场，做好形象工程，邀约相关部门领导，老业主参加，体现企业形象。

6、 **计划安排。

七、其它建议。

1、尽快谈妥银行贷款的问题，争取在年前把现有二期客户的贷款办下来。

2、更换云岗路边进入项目的指示牌，在五岔路口树立标示。

3、尽快完成五州路的铺设工程，道路不畅，将影响楼盘销售的正常进度。

4、联系物业，组织业主同好会，运动类和文艺类，联系其他单位，进行友谊比赛，设置奖项，增加老业主对项目好感，产生更多的老带新。

5、联系酒店、ktv、洗浴中心的娱乐场所，老旧小区物业、报箱，放置dm单页并及时补充。

6、矿、县区雇专业派单队伍，派专人发放。首先销售旺季，不应分散置业顾问去派单，要集中精力抓准抓稳来访来电客户。其次天气转冷，不适宜置业顾问外出派单。

阳光易居（北京）地产综合服务机构。

五州帝景ⅱ期青年城项目部。

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