房产管理流程和制度。
宁波恒威置业****。
二oo九年十二月。
目录。一、公司组织结构和岗位职责。
1、组织结构。
2、部门设置和职责。
a) 行政人事部岗位职责。
b) 财务部岗位职责。
c) 前期部岗位职责。
d) 工程部岗位职责。
e) 总师办(技术管理部/成本控制部)岗位职责。
f) 营销策划部岗位职责。
g) 采购部岗位职责
二、项目开发工作流程。
1、项目开发工作主流程。
2、分块工作流程。
3、部门工作流程。
a) 前期部工作流程。
b) 工程部工作流程。
c) 技术管理工作流程。
d) 成本控制部工作流程。
e) 营销策划部工作流程。
三、项目管理制度和流程。
1、项目施工单位选择标准。
2、项目监理单位选择标准。
3、项目招投标工作程序。
4、建筑材料、设备采购工作流程。
5、营销策划类合同工作程序。
6、业务直接分包或指定采购工作流程。
附件：合同签订流转、审核、审批表。
5、工程联系单工作程序。
附件：工程联系单。
工程联系单流程表。
优化设计变更联系单。
设计变更联系单。
6、工程款拨款工作流程。
附件：工程进度拨款申请单。
甲供材料进度拨款审批单。
7、工程结算工作流程。
8、建筑材料、设备采购结算工作程序。
附件：甲供材料结算单。
工程款支付审批单。
9、项目工程现场施工管理。
三、日常管理制度。
1、会议制度。
2、图章管理制度。
3、文件传阅制度。
4、财务汇报制度。
5、经营费用开支及报销制度
附：费用请示报告。
费用报销审批单。
6、日常办公用品采购审批制度。
附：办公设备申购单。
7、车辆管理制度。
8、档案管理制度。
公司组织结构、岗位职责。
一、企业组织结构。
二、部门设置及职责。
1、行政人事部。
1) 组织召开公司的重要会议和专题会议，做好会议纪要，并对会议中明确的事由实施检查、督促。
2) 整理有关经营报表、资料，为公司决策提供依据。
3) 做好各部门计划方案的审核、汇编工作，并实施检查、督促。
4) 做好公司各种文件的拟、收、发、存工作。
5) 做好档案、合同管理工作和公司的保密管理工作。
6) 做好各类行政费用预算的编制及管理工作。
7) 做好公司的印章管理和通讯、交通工具及办公设备等的实物管理工作，并建立相应台帐。
8) 做好公司内各部门之间的沟通、配合和协调工作。
9) 配合公司经营目标，设计公司组织系统，依据人力资源**、分析的结果，拟订人员编制及人力资源发展计划，并根据人力资源发展计划，筹划办理各项教育及培训工作。
10) 各项管理制度的建立、执行和修订。设计、推行及改进人事管理制度、作业流程，并确保其有效实施。
11) 帮助各部门负责人，拟订每一职位的工作标准及其所需的资格、条件，以求量才适用。按照员工考核、奖惩办法，审核、办理员工的考核、奖惩、升降等事项，力求公平公正。
12) 分析、处理来信、来访等客户事务，及时调查、汇报，并落实和检查处理意见的执**况。
13) 做好企业文化建议工作。依生活水准、同**况及公司政策，拟订员工的待遇办法，制定各项员工福利与工作安全措施，并维持员工与公司的和谐关系。
14) 配合各部门做好各类会议的会务工作。
15) 完成总经理室布置的其他工作。
2、财务部。
1) 严格按照国家法律、法规和财政纪律，做好会计核算，监督和各类会计报表以及财务分析工作。
2) 认真做好财务计划、控制、监督、预算、决算等各项基础管理工作，严格控制成本，确保公司经营目标和财务计划的实现和完成。
3) 参与公司开发项目的经济分析，认真对开发项目的成本、效益、资金需求量进行分析和**，根据**内容编制项目资金流量表。
4) 配合总经理室拟定资金运筹方案，合理调度、使用资金、减少利息和其他财务费用的支出，促使资金良性循环。
5) 按照财务指标归口分管的内部系统，及时、合理把利润、成本、资金占用等财务指标进行分解，落实到各责任部门，实施控制和监督，并对实施过程中的有关信息进行分析，及时反馈总经理室。
6) 严格财务核算制度，建立健全核算体系和内部稽核制度，确保财务核算和财务报表、账号的合法性和准确性。
7) 参与商品房**的制订和调整工作，并对其实施过程进行监督。
8) 配合、帮助有关部门建立商品房、周转房、固定资产、低值易耗品等实物台帐，定期核对、盘查，确保帐帐、帐实符合。
9) 指导、检查、监督公司下属企业的财务工作，定期进行审计。
10) 配合会计事务所做好年度财务审计工作，加强企业资信申报工作。
11) 加强与各银行的联系，做好资金的借贷、周转工作。
12) 做好财务档案的归集、装订、备案和保管工作。
13) 完成总经理室布置的其他各项工作。
3、前期（研展）部。
1) 提供待开发地地块可行性报告。
2) 参与初步规划方案的审核工作。
3) 办理待开发地块的投标手续，并对参加竞标单位进行详细了解，认真咨询土地**，为参加投标作好充分的准备工作。中标后与土管局签土地受让合同。
4) 负责办理发改立项手续，领取规划用地许可证，并交办公室存档。
5) 办理规划方案报批手续，申请规划方案审批及时领取规划会审纪要，并交办公室存档。
6) 把确定的扩初方案报城乡建委办理扩初会审，及时领取扩初会审纪要，交办公室存档。
7) 办理土地报批手续，领取建设用地批准书及土地登记证，交办公室存档。
8) 办理项目开工前所需的各种手续和证件：物业招投标、人防意见书、环保意见书、建筑许可证、预售许可证、市政道路工程方案等交办公室存档。
9) 办理建设工程施工许可证。
10) 办理规划放样手续，并对放样结果组织复验。
11) 办理项目的地名核准手续，领取门牌号码。
12) 按工程验收要求组织自验、整改、单项验收、整改等工作，办理建委备案手续和城建档案馆存档手续及组织联合检查并领取检查纪要，交办公室存档。
13) 做好竣工项目的项目总结工作。
14) 完成总经理室布置的其他工作任务。
4、工程部。
1) 认真贯彻执行国家和地方的有关工程施工的政策、法令、法规，严格执行基本建设程序，办理工程施工前的有关手续。
2) 参与方案设计过程，了解施工项目的性质，进行项目施工的可行性分析，并排出初步进度计划表，供总经理室参考。
3) 在分管副总的领导下，会同成本控制部做好工程项目的招标工作，按工程招投标工作流程拟定标书报总经理室审批。
4) 按照公司流程，协同总师办确定项目施工单位、监理单位等。
5) 会同成本控制部及有关部门，按照工程和设备采购合同工作流程，做好工程合同和配套设备合同的洽谈和签订工作，并确保按合同要求施工。
6) 熟悉施工图纸，参与图纸会审，会同技术部等有关部门组织安排图纸技术交底，整理技术交底纪要，报经理室审核同意后，严格按合同规定指导各工地的施工管理。
7) 协助前期部办理建筑工程施工许可证。
8) 做好工程前三通工作，及时办理工程用电、用水及通信手续，订立前三通施工协议，并对施工质量实施管理及组织验收，确保工程质量，按期完成。
9) 办理项目后三通手续，做确定供水、供电等方案的前提下及时与相关设计部门联系，并签订相关施工合同，做好施工工程的管理和直协调工作，对竣工项目组织验收并提出整改措施，确保后三通工作保质、保量、按期完成。
10) 督促、检查各项目经理的现场施工管理。
11) 协调安排各工地的工程施工进度，督促施工单位提高工程质量意识，做好文明施工、安全施工。
12) 搞好施工现场的管理，严格控制材料质量关，认真做好材料化验，测试报告记录和归档工作。
13) 深入施工现场，及时掌握各工地的施工情况，协调处理施工管理过程中的疑难问题。
14) 严格控制工程费用，对合同中未明确或新增加的工程量，应事先征得技术部和成本控制部认可，按照工程联系单拨款审批流程，才能签发各施工工地的工程联系单，并落实工程联系单的实施情况。
15) 牵头办理现场工程联系单审核、资料管理，以备工程结算。
16) 严格按合同规定，配合监理公司检查工程项目的工程质量、总体质量和工程进度，确保工程保质、保量、按期完成。
17) 做好工地的施工日记，晴雨表记录并整理归档。
18) 隐蔽工程应及时验收签收，对工程质量有异议的应提出整改意见并督促落实。
19) 发现质量事故及时处理，并向上级汇报。
20) 认真把握土建工程竣工图审核关。
21) 认真做好分部分项工程及单体工程的调试和质量验收工作，确保工程质量。
22) 检查、督促施工单位做好工程竣工资料的归档和图纸**工作。
23) 按照工程实际进度，和工程进度拨款审批流程，填写工程进度款拨付单。
24) 认真做好竣工项目的项目总结工作。
25) 完成总经理室布置的其他工作。
5、总师办。
1）技术管理部。
1) 对待开发地块做好方案比较和论证工作，拟定初步规划方案报总经理室。
2) 建立已建项目的设计技术档案以备查录。
3) 按照公司招投标制度，牵头确立建设工程总包单位、分包单位、监理单位等。
4) 做好日常图纸、联系单等的技术审核。
5) 做好各类方案、扩初、施工图、园林、煤气、道路施工、设施和勘察等的委托设计工作，并签订相关合同，交办公室存档。
6) 参与施工现场管理，对现场出现的有关技术问题及时做好技术解答。
7) 熟悉施工图，做好委托设计图纸的校对审核工作。
8) 组织图纸会审交底工作，并处交底会审纪要。
9) 完成案前各项设计图交底工作，并做好技术方面的授课资料，参与对所销楼盘做好业务员的培训和现场解说工作。
10) 协助销售部做好样板房及装修的委托设计工作。
11) 搜集市场优秀户型，建立套型信息库。
12) 协助前期部做好方案扩初会审及放样工作。
13) 加强与房地局联系，认真做好面积计算工作。
14) 参与综合验收工作。
15) 做好竣工项目的项目总结工作。
16) 完成总经理室布置的其他工作。
2）成本控制部。
1) 认真贯彻国家做工程造价方面的法规、政策。按照工程预算定额及省市有关文件规定，站在公正、科学的立场上，编制和审查工程预决算，努力维护公司的经济利益。
2) 协同上级定额主管部门进行工程造价，材料预算**及工程预算定额的管理工作，并及时负责贯彻其文件规定，掌握定额及材差，费率的变动情况，及时补充调整。
3) 参与规划方案研讨及经济利益测算，参与扩初设计预审及施工图设计标准拟定，在此两阶段控制工程造价。
4) 住宅项目开卖前根据扩初设计参与与**制订并协同销售部向物价局审报房价。
5) 参与施工队伍选择方案拟订，参与工程招投标及施工合同签订。
6) 参与施工图内部审定及施工队伍及时交底，施工阶段经常深入施工现场控制图纸修改费用及工程联系单签发所产生的费用，核实现场施工进度，根据合同规定控制工程进度拨款。
7) 编制和审查施工图预算，作为成本核算和工程拨款依据。
8) 参与工程项目验收竣工，审查工程决算，报送有关部门审定。
9) 协调与建行、造价管理处、建管处物价局的业务来往关系，共同合理控制工程造价。
10) 建立预决算台账，不断搜集有关资料，对所审查的不同类型的工程进行造价对比分析，建立一套完整、准确、符合实际的技术经济指标体系，提供决算审查及工程方案阶段估算的准确性。
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