资产评估自考重点中的重点。
1重置成本=100×（1+10%）5+20=181.051（万元）
2）加权投资年限=（161.051×10+20×5）/181.051=9.45（年）
实际使用年限=9.45×80%=7.56（年）
成新率=5/（7.56+5）=39.8%
功能性贬值额=0.2×12×（1-33%）×p/a,10%,5）=6.096(万元)
3）评估值=181.051×39.8%-6.096=72.058-6.096=65.96（万元）
3．某型号压力机购置于2023年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。
评估基准日为2023年12月20日。经过调查得知，该类压力机的定基**指数2023年和2023年分别为%，基础安装费10年间**了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。
该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。
与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为33%，折现率为12%。
要求：1）计算该设备的重置成本。
2）计算该设备的实体性贬值额。
3）计算该设备的功能性贬值额。
4）计算该设备的评估价值。（2003试题）
答】1）设备重置成本＝35×（150%÷130%）＋4.5×(1+100%)+1.1=50.48万元（采用物价指数法）
2)实体性贬值：
设备实际已使用年限=5×120%＋5×95%=10.75年。
实体性损耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2%
实体性贬值额=50.48×78.2%=39.48万元（采用使用年限法）
3)功能性贬值=[净超额运营成本(5-3)×2×(1-33%)]年金现值系数[1-1/(1+12%)3÷12%] 2.68×2.40=6.44万元。
4)设备价值=重置成本50.48－实体性贬值39.48－功能性贬值6.44=4.56万元。
4. 被评估设备购建于2023年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2023年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
(1)2023年该类设备的购置价比2023年**了50%，基础及安装费的物价**了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。
(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
2)计算被估设备的评估值。（2023年试题）
答】1)按物价指数法计算重置成本。
重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元）
(2)按年限法计算实体性贬值率。
实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=（3×60%）/3×60%+5）=26.47%
实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元）
(3)通过计算超额运营成本反映功能性贬值。
功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=0.804×3.7908=3.05(万元)
注：折现率为10%,5年的年金现值系数为3.7908
(4)评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5(万元)
5．某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于2023年10月和2023年10月，账面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2023年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基**指数在2023年、2023年、2023年分别为%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%，折现率为10%。
要求：1）计算该设备的重置成本。
2）计算该设备的已使用年限。
3）计算该设备的贬值额
4）估算该设备的价值 (2001试题)
答】（1）该设备重置成本为：
500×（140%/100%）+150×（140%/115%）=636.36+182.61=818.97（万元）
（2）该设备的已使用年限=（636.36×6+182.61×5）/818.97=5.78（年）
（3）该设备的实体性贬值额=818.97×（5.78/（5.78+5））=439.13（万元）
该设备的功能性贬值=3×0.7×（1-33%）/10%×（1-1/（1+10%）3）=5.33（万元）
4）该设备的评估值=818.97-439.13-5.33=374.51（万元）
1. 有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到a、b、c三个。
宗地交易实例，具体情况见下表：
表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2023年到2023年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2023年1月的**(计算结果以元为单位，取整数)。
（2023年）（市场法）
答案】根据所给资料，分别进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素、土地使用年限修订：
1）交易时间修订：根据该城市从2023年到2023年每年地价上升1％，则：
交易实例a交易时间修正系数=101/100=1.01
交易实例b交易时间修正系数=101/100=1.01
交易实例c交易时间修正系数=102/100=1.02
2）交易情况修订：
交易实例a交易情况修正系数=100/99=1.01
交易实例b交易情况修正系数=100/100=1
交易实例c交易情况修正系数=100/98=1.02
3）容积率修订：容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，则：
交易实例a容积率修正系数=100/97=1.03
交易实例b容积率修正系数=100/103=0.97
交易实例c容积率修正系数=100/97=1.03
4）区域因素和个别因素修订：
交易实例a修正系数=100/99=1.01
交易实例b修正系数=100/102=0.98
交易实例c修正系数=100/99=1.01
5）土地使用年限修订：则：
交易实例a和c修正系数为：
6）则修正后地价为：
7）因得到的三个修正后地价比较接近，故采用算术平均法求出评估结果为：
待估宗地评估单价＝（2327+2304+2318）/3= 2316（元）
2.某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。该房地产的土地部分于2023年12月1日通过出让方式取得，**为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2023年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为700元，经济使用年限为60年。
现在要评估该房地产2023年12月1日的价值。经过调查，2023年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年的土地**为每平方米1200元；同类建筑的造价为每平方米750元。假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为8%，试估算该房地产在2023年12月1日的价值。
（以万元为单位，小数点后保留两位）（2005试题）（市场法）
答案】1）确定土地年限修正系数=（1-1/1.0845）/（1-1/1.0850）=0.9898
2）求土地价值＝1000×0.12×0.9898=118.776（万元）
3）求建筑物的成新率＝57/（3+57）=95%
4）求建筑物价值＝3500×0.075×95%=249.375（万元）
5）求房地产价值＝118.776+249.375=368.15（万元）
3.预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年末计划将该房地产**，****预计比现在增值5%。**时需要对增值部分缴纳30%的税费。
折现率为10%。试估算该房地产当前的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）（2004试题）（收益法）
答案】（1）求该房地产未来5年收益的现值。
400×[1-1/(1+10%)5]/10%=1516.32（万元）
（2）假定该房地产当前价值为p，则该房地产第5年末**收益的现值为。
[p×（1+5%）-p×5%×30%]/1+10%)5 =0.6426p
3)求该房地产当前的价值：
p=0.6426p+1516.32
p=4242.64(万元)
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