第二阶段作业（第4-5章）
一、 名词解释。
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。
基准地价是指城镇国有土地的基本标准**，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均**。
标定地价是在市、县**根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的**。
假设开发法也称剩余法。是在苹果待估土地**时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地**的一种方法。
残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的**时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益**。
二、 单项选择。
1．建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作，堵体用砖或其他材料制作，这种建筑物屑于( c )
a．钢和钢筋混凝土制作 b．道桥工程结构。
c．钢筋混凝土 d．混合结构。
2．计算建筑期利息的工期应按（ b ）计算。
a．合同工期 b．额定工期。
c．协商工期 d．实际工期。
3．建筑物成新率的计算主要采用使用年限法和（b ）
a．分折法 b．打分法。
c．容积率法 d．综合指数法。
4．造成建筑物经济性贬值的核心原因是 (d)
a．经济发展停滞 b．部分闲置。
c．实际收益率下降 d．客观收益串下陈。
5.使用残余法估价评估建筑物的前提条件是：建筑物（c ）
a．用途合理 b．维修程序合理。
c．能获得正常收益 d．能获得超常收益。
6．土地的经济地理位置具有（c）
a．价值不确定性 b．功能变异性。
c．可变性 d．不可位移性。
7.影响地产评估的行政因素有（ d ）
a．政治安全程度 d．城市化。
c．治安程度 d．城市规划。
8．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权的最离出让年限为 ( d )
a．明年 b．40年。
c．30年 d．50年。
9．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（ c ）
a．材料**没有大的波动 b．预算定额没有调整。
c．建筑物原工程量是合理的 d．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料。
10．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（ d ）
a．市场法 b．成本法。
c．剩余法 d．收益法。
11．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（ d ）
a．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份****。
b．国有企业破产或**。
c．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营。
d．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业。
12．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（ b ）
a．127.70万元 b．139.55万元。
c．150.00万元 d．175.00万元。
13．标定地价是（ b ）
a．省**公告的具体宗地在一定使用年限内的**。
b．市、县**公告的具体宗地在一定使用年限内的**。
c．省**在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权**。
d．市、县**在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权**。
14．交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（ b ）
a．土地用途的多样性 b．土地经济地理位置的可变性。
c．土地价值影响因素的多样性 d．土地的不可替代性。
15．如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物**为800万元，地价为1200万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8％，则土地的资本化率最接近于（ a ）
a．6.0％ b．6.8％
c．7.5％ d．8.0％
16．被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2023年，要求评估2023年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比**指数2023年为2％，2023年为-2％，2023年为2％，2023年为3％，该建筑物的重置成本最接近于（ d ）
a．185万元 b．186万元。
c．187万元 d．189万元。
17．运用市场法评估建筑物**时，个别因素修正的方法主要采用（ b ）
a．经验判断法 b．售价调整法。
c．**指数调整法 d．环境成熟度修正法。
18．对于商业房地产来说，决定其**的根本区域因素是（ c ）
a．风景好坏 b．交通设施条件。
c．地段 d．居民的职业构成。
19.在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是( a )
a、物理因素 b、环境优劣。
c、经济地理 d、新旧程度。
20.某宗土地，土地单价为3000元/m2，该宗地容积率为2，建筑面积为150平方米，则楼。
面地价为( d )
a、20元／m2 b、150元／m2
c、300元／m2 d、1500元／m2
21．下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（ d ）
a．专营权 b．土地使用权。
c．商标 d．商誉。
22．下列不属于无形资产成本特征的是（ b ）
a．弱对应性 b．共益性。
c．不完整性 d．虚拟性。
23.无形资产评估中，垄断性是影响无形资产价值的重要因素，这是因为无形资产具有（ b ）
a、附着性 b、共益性。
c、积累性 d、替代性。
24、某无形资产转让中，确定的销售利润分成率为40％，已知该类产品的销售利润率为20％，则该无形资产转让的销售收入分成率为( b )
a、4％ b、8％
c、10％ d、20％
三、多项选择题。
1.房屋建筑物按其结构承重形式的不同，可分为以下哪几种？(abc )
a.钢结构 b．钢筋混凝土结构 c．混合结构 d．厂房 e．道桥工程。
2.影响建筑物**的因素有(acde)
a．环境优劣的影响 b．长期投资贷款利率。
c.产权d经济地理因素e．新旧程度。
3．建造物评估的原则有(abcd)
a．供需原则 b．最有效使用原则。
c．替代原则 d．房地合一原则e.预期性原则。
4．建筑物产权形式有( abc)
a．租用权 d．使用权 c．所有权 d．收益权 e．买卖权。
5．区域因素修正的确定可采用的方法是( acd)
a双百分制比较法。
b．假设开发法。
c．十等分因素比较法。
d．环境成熟度因素信正法。
e.询价法。
6.建筑物从大的方面可以分为( bd)
a．工业用房 b．房屋 c．公开建筑物 d．构筑物 e．福利建筑。
7.测算建筑物重置成本的常用方法有（abc）
a．预决算调整法 b．重编预算法。
c．指数调整法 d．打分法 e．容积率法。
8．在估算建筑物重置成本的方法中，**指数调整法由于方法本身的缘故，一般只限用于（ abe ）
a．单位价值量小的建筑物 b．结构简单的建筑物。
c．结构相同的建筑物 d．用途相同的建筑物。
e．运用其他方法估算有困难的建筑物。
9．引起建筑物实体性贬值的原因有（ abcd ）
a．建筑物自然老化 b．建筑物的使用磨损。
c．自然灾害引起的建筑物功能减弱 d．人为破坏造成的建筑物功能减弱。
e．建筑物存在设计上的缺陷。
10．在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（ ac ）
a．测算建筑物的更新重置成本。
b．测算建筑物的复原重置成本。
c．测算构造简单建筑物的重置成本。
d．测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本。
e.测算原工程量较合理建筑物的重置成本。
11.无形资产鉴定可以解决的问题有（ abc ）
a、证明无形资产存在 b、确定无形资产种类。
c、确定无形资产有效期限 d、确定无形资产无形损耗。
e、确定无形资产的评估方法。
四、简答题。
1. 根据《股份****土地使用权管理规定》和我国企业改革的实践，土地权属处置方式主要有哪几种？
1）出让方式。根据持股单位的不同，具体有如下两种出让方式：
由该企业向股份公司以土地使用权投资入股，股份作为国有股入股，也可以由股份公司向原企业租用土地。
由股份公司改组后直接向国家缴纳土地出让金，取得一定年限的土地使用权。
2）直接投资入股方式。由国家将土地使用权出让金折合为股权投入新设立的股份公司，土地资产股份作为国家股。
3）租赁方式。由上市公司直接向国家租用土地使用权，定期向国家缴纳租金。
2.建筑物评估时需要考虑的因素有哪些？
1)物理因素。这是房屋建筑物**的决定因素。建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备份况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定造价。这是房屋建筑物评估应考虑的基本因素。
(2)环境优劣的影响。房地产外部环境条件优劣是影响其价值的一个童要因责。交通通讯状况，环境优美程度、基础设施加水、电、气等完善程度，商业冈‘色分布等都对房屋建筑物**产生重要影响。
(3)经济地理因含。在我国，政治、经济、文化发展极不平衡。一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物**，大城市高于小城市，沿海开放城市高于内地城市。
即使在同一城市，由于地段不同，房价差别也很大。
(4)新旧程度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随斡建筑年代久远而陈旧。因此，建筑物的新旧程度影响其价值。
(5)用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的。在评估综合性建筑物时，务注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。
(6)产权。建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制如是否做抵押、担保、出租等都互接影响建筑物的价值。
(7)政策因素。国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产**受政策法令和政策的影喻主要表现在：
①**基于公共利盈可限制莱些房地户的使用，包括规定土地使用用途、建筑物客积率、覆益卑等。②**为满足社会公共利盈的常要，可以对任何房地户实行强制征用或收买。
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