第四章内容。
一。单选题（每题1分，共10分）
1. 我国城镇土地市场实质是（ ）的让渡市场。
a.土地所有权b.土地使用权。
c.土地收益权d土地租赁权。
2. 若反映宗地地价水平，哪个指标更具说服力。
a.楼面地价b.土地单价。
c. 建筑单价d.基准地价
3. 某空土地2000平方米，在此上面建一幢10层宾馆，宾馆底层为1200平方米，第二层至第十层每层面积为1000平方米，计算宾馆的容积率为。
a. 0.6b.6 c.2d.5.1
4. 基准地价修整系数法属于（ ）中的一种具体方法。
a.收益法b.成本法。
c.市场法d.功能价值法。
5.地价是( )的资本化**。
a.土地成本b.利润
c.地租d.土地投资。
6.建筑物采用成本法评估中是以（ ）为依据的。
a.建筑物预算数b. 同类建筑物客观合理投入额。
c.建筑物**不变d.建筑物人工费变化率。
7.在国际上对城镇土地普遍采用的评估**方法是。
a.收益现值法b.成本法。
c.路线价法d.市场比较法。
8.某宗土地单价为1万元/平方米，规划容积率为8,建筑物密度为0.5,楼面地价为（ ）万元/平方米。
a.5000b.1250
c.800d.20000
9. 对土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是以（ ）体现的。
a.土地的功能性贬值 b.建筑物的功能性贬值。
c.土地的经济性贬值 d.建筑物的经济性贬值。
10. 在房地产评估中，当无参照物和无法**未来收益时，则运用（ ）
a. 市场法b.成本法。
c. 剩余法d.收益法。
二。多选题(每题2分，共20分)
1. 土地的自然特性有。
a.土地面积的有限性 b.土地使用价值的永续性。
c.用途的多样性d.可垄断性。
e.不可替代性。
2. 关于土地使用权出让最高年限的正确叙述是。
a.居住用地60年 b.工业用地40年。
c.教科文卫用地50年 d.娱乐用地40年。
e.商业用地50年。
3. 土地使用权评估的原则有。
a.替代原则 b.最有效使用原则。
c.合法原则 d.供需原则。
e.贡献原则。
4.对房地产评估的现场勘查阶段，下列需要勘查的项目中，哪两项最为重要。
a.自然景观b.周围环境。
c.人文景观d面积。
5．运用基准地价系数修正法评估房地产的优点是。
a.考虑成本多方面因素 b.考虑市场**。
c.采取收益评估d.进行大量评估。
e.进行迅速评估。
6．用于市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（ ）方面与评估对象保持一致。
a.交易类型 b.用途性质。
c.交易动机 d.供需圈。
e.交易时间。
7．估测建筑重置成本的方法主要有。
a.重编预算法 b.规模指数法。
c.预决算调整法 d.功能价值法。
e.**指数调整法。
8. 判断建筑物成新率的主要方法包括。
a.年限法b.标准对照法。
c.成本估算法 d.打分法。
e.修复费用法。
9．判断建筑物是否存在经济性贬值的主要指标有。
a.用途不合理 b.使用率下降。
c.使用强度不够 d.设计不合理。
e.收益水平下降
10. 引起建筑物功能性贬值的因素有。
a.政策变化b.使用强度不够。
c.市场不景气 d.用途不合理。
e.装修与总体功能。
三、简答题（20分）
1.房地产的主要特征。
2.如何理解土地使用权的替代原则。
3.如何理解房地产评估的房地合一原则。
4.土地资产**的主要特点。
四．计算题（共计50分）
1.某宗地产土地使用权出让年期50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为13万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年起，每年纯收益大约可以稳定在20万元左右，试评估该宗地产的收益**。
2.某学校教学楼占地面积为600平方米，建筑总面积2400平方米，建于2023年7月，为钢混结构，要求评估该宗房地产2023年7月的市场**。土地**采用市场**，假定为每平方米1200元，重新估算建筑物每平方米1000元（含合理利润、税负），经有关部门查勘认为教学楼尚可使用60年。
该教学楼位于市中心，如果产权变动用于商业用途，估计建筑内部重新装修的费用为200元/平方米。
3.某砖混单层建筑，宅基地360平方米，建筑面积500平方米，月租金2.7万元（整栋出租），定约日期2023年1月。
建筑物已使用10年，建筑物耐用年限为60年，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，试评估土地2023年1月永续条件**，50年期**。（给定条件：经资料收集2023年类似房产市场年租金800元/平方米，待估资产应计年租金780元/平方米。
房屋损失费以半月租金计，房产税按年租金的12%，管理费按年租金的3%计，土地税每年按2元/平方米。修缮费以房屋现值的1.5%计，保险费以房屋现值的3‰计，通过勘察房屋重置**为800元/平方米，年折旧率为2%。
）4.某房地产公司于2023年11月采用有偿方式取得一块土地使用权，并于2023年11月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价每平方米2000元，经济寿命为50年。2023年该类建筑重置**为2500元。
该建筑占地面积500平方米，建筑面积为800平方米。该建筑现出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地写字楼租金一般为每月50元/平方米，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等73260共计元，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
根据以上资料，评估该宗地2023年11月的土地使用权**。
5.某一待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的6宗地的交易情况，见下表：
表1 参考宗地情况指数表。
表2.土地地价指数表
表3.容积率地价指数表。
6.有一宗“七通一平”的待开发建筑土地，土地面积为2000平方米，容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建设费和专业费在建设期均匀投入。
该写字楼建成后即可**，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为6%，建筑开发商要求的投资利润率为12%。
试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。
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