2023年津南区住宅市场分析报告

天津市津南区市场现状。

一、津南区整体规划。

规划定位：津滨城市发展主轴上的重要区域，建设成为津滨主轴南翼新兴产业基地；海河中游南岸现代服务业中心；中心城市南部生态宜居宜游城市。

城市职能：连接“津、滨”、依托海河，发展现代服务业，建设高品质的生态宜居城区；对接滨海新区产业，建设以信息产业为主导以及现代冶金和精密制造为辅的产业聚集区；建设体现生态湿地和近代历史文化特色的旅游度假区。

二、商品住宅供求状况。

天津整体商品住宅市场近半年来呈供大于求状态，成交量和**均保持平稳，随着供求关系差距逐步拉大，后市压力明显。

津南区商品住宅供求平衡，成交量稳中有升，区域**低于全市平均水平，但整体表现平稳。

三、房地产市场发展格局。

津南区房地产发展可大致分为以下四个板块：

1、咸水沽板块——津南核心区，配套相对成熟，**集中发力，潜力大。

咸水沽是津南传统的中心区，以咸水沽镇为核心的区域配套相对成熟，2023年富力联手合景泰富、雅居乐、世茂夺得津南地王，其打造的津南新城项目体量达300万平米，该项目的开发将直接带动咸水沽板块的升级。

咸水沽板块紧邻海河教育园区，未来天大、南开等高等院校的入驻将极大推动片区的发展，尤其在教育、科研、旅游、休闲、服务等领域，对板块价值提升意义巨大。

区域内产品类型多以高层小高层为主，辅以洋房和别墅，高层**在9000左右。

2、双港板块——距离市区最近，品牌开发商集中，但区域成熟度低，**未能在津南实现明显超越。

双港板块紧邻天津外环线，距离市区最近，开发相对较早，富力金地进入较早，近两年新入市项目主要为华润**公园和首创项目。

区域内产品以高层为主，**在8000—10000，尽管距离市区近，但由于区域内尚不成熟，**与咸水沽相比未能实现明显突破。

3、八里台板块——区域不成熟，但整体环境较好，以低密度产品为主，各项目特色明显。

八里台板块早期由明星**星耀五洲带动，随着海尔、碧桂园等开发商逐步进入，整体区域不断发展，从目前看，区域成熟度较低，但由于湖泊较多，整体环境好，宜居性突出，在售项目基本以低密度产品为主。

4、小站板块——区位偏远，开发不成熟，短期内难成气候。

小站板块距离市区最远，区域成熟度低，项目开发水平一般，无品牌开发商进入，在售项目以高层、多层为主，高层均价6000左右，多层7000，客户以地缘性及大港客户为主，市区客户比例低，兼有部分蓝印客户。

四、津南区房地产市场现状总结。

天津整体房地产市场供大于求，随着调控周期的拉长后市不容乐观；津南区相对而言整体保持平衡，但区域现状不成熟，**平台较低；土地市场同比成交活跃，但环比下降明显，后市信心不足。

津南区整体规划为连接市区和滨海新区的枢纽，未来新兴产业基地和宜居城市，发展空间巨大。

津南区目前开发热点集中在咸水沽和双港板块，品牌开发商聚集，产品以高层小高层为主，**8000—10000左右，八里台板块宜居性强，近期开发逐步走热，以低密度产品取胜，联排11000—13000，小站板块相对落后。

津南客户基本上由市区和地缘客户组成，蓝印客户也占据约10%比例，距离市区越远板块，市区客户比例越低，置业驱动力主要为自住、投资及度假。

区域内项目竞争激烈，由于地缘性客户购买力弱，对市区客户的争夺尤为激烈，规模大、配套全、具备优势资源的项目较易形成突破。