“蜂鸟社区”项目营销方案。
1.营销策划。
1.1卖点策划。
1.2营销策略。
1.3销售形式。
1.4付款方式。
1.5**手段。
2.营销计划。
2.1营销渠道选择。
2.2营销计划安排。
3.现场布置。
3.1销售现场的布置。
3.2工地现场的布置。
4.营销费用安排。
4.1主要推案手段。
4.2筹备工作。
5．附：项目的主要技术指标。
蜂鸟社区”项目营销方案。
1.营销策划。
1.1卖点策划。
1.1-1项目规模不大，占地2.88公顷，规划总建筑面积79670平方米，属于市区中等偏小社区，但项目所处的整体区位环境非常理想：
中关村的绿肺：
项目位于成熟的“万柳”大社区的中心地段，距西北三环苏州桥直线距离仅1000米左右。“万柳”做为北京市开发较早的高尚生活区，以优质的自然环境（昆玉河、绿化、西山等）以及中关村的一线生活地带，吸纳了以中关村区域为核心的大量“有产”阶级，是公认的“富人区”之一。
中国的“硅谷”：
项目处在中关村一线生活区，除自然环境优异外，更有中关村大市场环境的支持。（中关村自2023年以来，先后经历了“电子一条街”、“北京高新技术产业开发试验区”和“中关村科技园区”等几个发展阶段。预计到2023年，中关村科技园区全员劳动生产率将达到每人年均10万美元，园区总产值达到全市总产值的1/3，园区将成为从生产、流通、销售到消费“零污染”的生态科技园，世界500强入园达到100家。
从今年至2023年，中关村科技园区的gdp年增长率要超过20％。做为大陆最大的it产业基地，中关村代表了新经济或者说知识经济的发展方向。）
庞大的it经济平台，大量的中资、外资企业，带动了区域经济的持续发展；高度频繁的商务活动，同时也衍生出大量的住房消费需求。从中关村房地产市场的供求关系上可以看出，由于海淀区**在2023年前后就出台了限制批复住宅类项目开发的土地政策，在有效需求不断增长的前提下，中关村的住宅项目**量趋缓特别是针对年轻工作族的住宅类产品更显稀缺（数据显示万柳地区50m2以下小户型**量不足5.6%），项目正是依托于中关村良好的大区域背景环境而产生的。
1.1-2项目虽然近距中关村，但是周边没有城市主干道，且处在“万柳”生活区的中心区位，典型的闹中取静的优势环境；并且规划中的隔防噪音问题基本上无需过分考虑。
1.1-3社区依托于万柳的整体绿化，同时考虑通过内部绿化来改善空气质量。通过规划设计，将创造更多的环境优势吸引更多喜好环境及懂得享受生活的年轻业主：
社区规划有近万平方米的中心园林主题绿化，设计有青年文化主题、青年运动主题、青年休闲主题三大组团，动静分区，各成系统而又彼此协调，能够保证向业主提供更多的、更纯粹化的户外活动空间。
1.1-4由于处在成熟的“万柳”生活区中心，周边地段都是非常成熟的居住区（如光大花园，金色世纪嘉园、锦绣大地公寓），各种生活配套设施完善。但考虑到业主组成结构中年轻工作群体占主体，生活节奏过快，为方便和丰富业主生活，项目考虑提供3000平米的配套公建设施，增加青年主题的生活配套设施，如将引入快餐店、酒巴、洗衣店等，让生活更自如。
1.1-5提供按揭付款或者分期付款。考虑到项目的市场定位为青年社区，年轻工作族占绝大多数，由于工作时间短，目标客户的支付能力有限。
为降低购房门槛，方便这些月薪收入较高而且稳定、但暂时没有较多储蓄的年轻人购房，项目实行按揭付款或者分期付款。
1.1-6向消费者承诺－不满意者可退可换，善意对待消费者的不满，协调好与业主关系。对于现在的房地产市场竞争的日益激烈，房地产市场已经从卖方市场转入买方市场，人们对住房的选择变得越来越理性，同时也变得越来越“挑剔”，因此，如果本身的质量不过关，则势必在中处于颓势。
服务理念也是质量的重要组成部分，对于该楼盘，首先强调的就是提高整体素质，不怕消费者挑剔，勇于接受消费者的批评和纠正缺点。
1.1-7智能化青年社区。京城写字楼市场的网络化、数码化的发展趋势已经很明显，但住宅市场的智能化稍嫌滞后。
做为中关村的青年社区，目标客户群体使用网络和电子产品的几率是很高的，基于这点考虑，项目将秉承“建立一个信息智能化青年社区”的设计理念。社区信息化的设计模式将是通过建立社区交流电子屏，将多元信息服务、物业管理、青年文化以及生活全程服务集成一体，为住宅的服务与管理提供高科技得力智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，营造安全舒适的家具环境。发挥社区整体信息交流平台的作用，实现从人员交流到电子信息的循环过程，从而达到社区的智能化。
而安装智能化设施所需的成本并不会大幅度增加――每平方米大约增加15～50元。这样看来，用智能化包装项目，既不会过于家中成本负担，又可以大大提高项目的科技含量。
1.1-8物业管理的前期介入。优质的物业管理服务是项目立足于竞争日益激烈的房地产市场的必要条件，而物业公司的前期介入，可以大大增加买家的购买信心；更重要的是物业管理公司的前期介入能为本项目的规划设计等工作提供专业的指导，这更利于本项目的销售和管理。
1.1-9营造独特的社区文化。在前面已经提到，由于项目力求建成中关村首家优秀的青年社区，因此在整体设计的时候，强调了建筑景观与园林景观的青年文化式主题，强调户型设计、配套设施的与青年业主生活的适应性。
同时通过物业管理公司的协调，将社区不同的功能组团有效形成一种“团结互助”青年生活气息。然后，也是通过物业管理公司的桥梁作用，多搞一些社区性的活动，加强整个社区青年业主的联系，以达到整个社区充满“活力、动感、青春”的生活氛围。
1.1-10稀缺性条件下的强投资性。中关村以及周边大量的高校，产生出对于一居室房屋租赁的大量需求，从目前来看，受**量限制，小户型住房的稀缺性明显。
中关村造就的稀缺，必将由中关村自身的供给来调剂。蜂鸟社区也是对于租赁需求的满足，表现在销售上将是投资客的大量增多，因为稀缺直接导致了较高的投资回报率（以目前市场**估算，蜂鸟社区的投资回报率将高达15%左右）。
1.2营销策略。
从销售管理角度，以开盘日期（8月底）、封顶日期（12月底）为项目销售分期的划分座标，依据不同的销售期间将分别实施不同的营销策略。主销售期暂定半年，销售目标在85-90%区间，坚持以快打慢，保证3个季度内迅速清盘。详情如下：
1.2-1市场预热期的营销策略（正式开盘前）
目标：纯粹的市场造势阶段，工作目标在于为开盘积累有效客户。
推案策略：预热期是“铺”的过程。期间以中关村青年的生活方式、低总价双重诉求强力推向市场，同时以户外、报纸、网络三类**出口为传播渠道打开局面，强调品牌的视觉感召，形象传播与理性传播并重。
从而吸引更多的受众观注度，迅速汇聚人气，树立品牌知名度，为正式开盘销售打下坚实的基础。
1.2-2开盘期-强销的营销策略。
目标：直接与秋季国贸房展会结合，制造至少持续两周的第一轮销售高潮。
推案策略-a：在正式开盘的前3-4周，逐步扩大在预热期内三类主要**的广告发布量，广泛采用如dm直邮广告等有效的辅助**策略，并同时接受内部认购，到正式公开发售前，给市场造成悬念，保证大量积累有效客户以向正式开盘冲刺。若能有效地和现场人气的积聚配合起来，相信会取得更好的效果。
推案策略-b：在国贸秋季房展会期间，制造展会现场与售楼现场的双重热度。制造旺销抢购氛围，这里涉及一些销控的手法：
a销售控表上的包装，把销控表填充的满一些，让客户感觉销售良好，并产生抢购的紧迫感；
b在接待中心不断地**广告，制造气氛；
c请来合同公证、保险机构、银行按揭处有关人员现场办公，使现场气氛变得更热闹；
d样板房的设置一定要舒适别致，给人以回家的感觉，室内设计时要注意设计风格体现智能化潮流化；
e在**的过程中，给出一些噱头来吸引消费者，例如内部期间认购九九折，前三十名买家，免收五年物业管理费等**优惠政策；
f现场互动式活动的开展。
推案策略-c：“传统营销推广模式+直复式营销传播模式”的持续展开，即“广告+**+宣传推广”手段的组合使用，保证做到在传播过程中强势的时期更强，弱势的时期不弱，即产生强势传播的持续效应。
1.2-3清盘期的营销策略。
利用之前的人气，营造良好的社区环境，并对目标客户开放园林示范区以及现楼示范单位，让客户亲身感受楼盘的社区环境及工程品质。
旧业主介绍的新业主购房，可获现金奖或等值管理费。
清盘期的营销策略，更多的是参照之前的策略，而且更重要的是根据之前的销售情况再具体确定。
1.3销售形式。
以现场坐销为主要手段，同时配以现场外的行销策略，如在中关村地区的主要的商场（如当代**、双安商场等）、写字楼（如北京科技会展中心、四通大厦等）设立简易售楼处或接待台，设置1-2名销售人员针对特定人群进行讲解说明。
同时拟考虑采用**直销的形式。
1.4付款方式。
1.5**手段。
1.5-1广告。
广告**。a选择《北京青年报》作为主要的报纸媒介，配以中关村地区的杂志为辅助**，广告画面力求简洁吸引、即展现青春气息，又不乏中关村的社区形象，广告文案要形象生动，语言生动活泼，使人看后难以忘怀；
b在中关村地区树立大量的户外广告——路牌、灯箱或者是中关村地区的干线巴士车体广告，广告牌均以醒目的标语，青春文化符号向消费者展示项目的重要卖点；
c选择“新浪”网为主打，从预热期直至清盘期开始前，持续、不间断地发布不同形式及内容的网络广告，兼顾形象广告与反应性广告；
d制作一系列的flash动画广告，力求其广告在形象上逼真生动，内容上突出项目的优势，反映项目的青年社区生活主题；
e为扩大宣传效果，拟直接选择中关村的酒巴、快餐厅、咖啡馆等直效通路，将在该类场所设置项目的精美宣传品和小礼品，供消费者自取。
广告语：slogan暂定为“蜂鸟社区—给中关村一点颜色”，以一种青年文化狂飙激时式的广告口号，彻底颠覆中关村缺乏活力，没有青年社区的历史，强调传播的轰动效应，强调对于目标人群的针对性。
1.5-2售楼书。
售楼书是有关物业的较为详细的介绍材料。在项目未完成前，消费者如要了解物业情况，很大程度上需要依靠楼书，而售楼书本身亦是给客户的第一印象，所以包装设计及质素都很重要。但做为中关村的青年社区，楼书用不着过分追求高档次，应注重其说服力——准确打动青年工作族的观点诉求。
因此，我们考虑制作社区文化读本，产品、消费者、中关村三位一体，形成一本文化认同感很强的青年手册，附加给项目以更深刻的文化内涵，使项目的基本客户利益从社区本身提高到文化的层面。
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