某目策划方案招标公告

中国-惠阳山顶项目总体定位策划方案。

征集任务书

中国-惠阳山顶项目是中洲集团全国重点开发项目之一。为充分利用项目资源禀赋，有效推进项目运营，中洲集团拟就总体定位策划方案进行公开征集，现就项目情况与方案征集程序进行公告。

一。项目概况。

山顶项目位于广东惠州惠阳新圩镇东南部，西侧紧邻惠盐/惠深高速，与高速新圩出口和陈江出口对接。距深圳市区约50公里、距东莞市区约为60公里、距惠州市区约22公里。用地总规模20平方公里，其中可建设用地6000亩（见附图1），集团将投资进行土地。

一、二级开发。

1、地形条件。

基地所处区域属丘陵地貌，位于两大褶皱山系围合而成的平谷地带，地形起伏较小。总体而言，呈东高西低、东陡西缓，近50%的用地高程分布于海拔150-200米，近56%的用地坡度在百分之三十以下，可利用率较高。（见附图2）

2、资源条件与限制。

基地浅丘地貌特征明显，水资源丰富，山涧、溪流、峡谷瀑布交错分布，水系形态丰富且分布密集。受地形影响，水系主要呈南北向分布，分丰水、枯水期，水流以溪流、山涧为主，在基地南部东西两侧各有一处自然形成的峡谷，呈现跌水瀑布景观。另有四处较大型汇水面，均衡分布于基地东南西北部。

（见附图3）

基地内有基本农田保护用地共约122万平方米，占总用地面积的6.23%，且农保田多位于坡度在15%以下的适宜建设用地内。分布有一村九组，300多户共1000多人口。

农保田用地性质不得更改、农户安置及就业等问题需在总体策划中予以综合考虑。（见附图4）

基地西部、南部各有一条高压走廊进入基地内部。（见附图5）

3、周边要素。

惠盐/惠深高速紧邻基地西侧。基地西北侧对接惠盐/惠深高速陈江出口；基地西南角对接惠盐/惠深高速新圩出口（见附图6）。周边已有部分在建和待建开发项目。

二。总体定位策划任务。

策划机构要通过本任务书以及现场踏勘和沟通对项目的核心诉求予以充分的理解和界定。在资格预审阶段，以工作建议书的形式，描述对项目开发定位的总体方向把握、主题遴选的思路、以及功能体系构建的构想。定位策划任务要求：

1、总体要求。

在统筹以下关键问题的基础上，形成主题鲜明、可操作性强，在珠三角地区具有独特区域竞争力的定位策划方案。定位策划总体要求：

1）发挥紧邻深圳、香港、东莞、惠州的区位条件与优势，打造一个能辐射珠港澳以及华南区域的、独具特色、竞争力强的复合型主题开发项目；

2）充分发挥20平方公里用地的规模优势，形成层次多元、体系丰富、识别性强的开发方案；

3）充分利用并凸显优越的地缘条件，同时深入挖掘地域文化属性，形成自然与人文内涵丰富的定位策划方案；

4）综合考虑农保田与农户安置问题，变限制条件为开发特色；

5）综合考虑运营主体资金运作、投入产出效率问题，实现开发方案的可操作性与经济性；

6）策划方案需有鲜明特色，有利于形成项目品牌特征与优势，易于对外品牌复制输出。

2、主题定位与主题体系策划。

作为20平方公里的区域性开发，主题选取、主题体系的形成将是开发成败的关键。在开发主题定位上，需要着重考虑：（1）主题的选取应充分彰显基地的自然条件与人文属性，突出特色、易于识别，同时需综合考虑开发的投入强度、运营成本以及对开发主体运营能力的要求。

（2）子主题的构建是大规模区域开发的必然。主题体系的构建应突出强调子主题间的联动以及与大主题的契合，既能够支撑、丰满规模开发，形成项目兴奋点的延续性，又能够突出大主题特色，统一定位。

3、功能体系构建。

功能组团的体系构建需要在主题演绎下，结合开发分期的设想，强调功能组团间的互动，以及相对独立关系的平衡。重点关注：（1）其与主题定位的契合；（2）在开发建设过程中，保持前期与后期的相对独立运营及主题延续性。

4、产品定位与策划。

产品是主题定位与功能体系的落脚点和承载体。规模开发的盈利性与持续经营性最终离不开合理的产品定位与组合设计。产品定位需着重解决：

（1）以资源为基础，在开发思路与主题定位指导下，研究并设置与之相适配的产品定位及组合，彰显开发主题与特色。（2）以市场为导向，结合目标市场偏好分析，以及竞争市场特征研究，提出具有竞争力的产品定位与组合建议。（3）以现金流为目标，提出经济性与吸引性相平衡的产品组合，并提出合理的开发规模建议。