本人从2024年开始在厦门均和房地产土地评估咨询****从事房地产评估工作，通过理论知识的学习，我在2024年参加了全国土地估价师考试，并于2024年取得土地估价师资格，从2024年10月份开始实践，开始了为期两年的实践学习。
对于土地评估的基本概念、计算方法等方面有一定的了解之后，在裘雯虹老师的指导下，我开始了系统地学习整个土地评估流程，积极开展评估工作。最开始我参与的工作的主要是客户接待、现场查勘、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项，对报告中涉及到的评估原则和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。
一、实践单位基本情况。
均和公司创建于2024年初（即"厦门均和房地产**评估事务所"），系全国首家获准设立的民营专业评估机构。同时拥有国家***颁发房地产土地《甲级**评估资质》、资产《乙级**评估资质》、福建省住房和城乡建设厅颁发的《贰级房地产**评估资质》、国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《房地产经纪资质》。并于2024年通过了iso9002国际质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产估价、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。
2024年7月，依据国家相关部门的文件规定，公司名称变更为"厦门均和房地产土地评估咨询****"。同时分立新设"厦门均和资产评估咨询****"。公司现有员工70多名，拥有50多名高素质的专业执业人员，其中：
80%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专业技术职称。其中：国家注册房地产估价师45人，注册土地估价师30人，造价工程师6人，**鉴证师3人。
机构及所属注册估价师的年度年检全部合格，其中多位估价师多次受到行业主管部门表彰。此外公司还拥有多名土建工程类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，是一支经验丰富、业务能力强的工作团队，可为企业及个人提供各类专业、规范、高效、优质的服务。
厦门均和房地产土地评估咨询****所评估的土地业务主要包括土地：出让或国家收回土地、转让、出租、抵押、作价入股、企业兼并、破产、清产核资、征收土地税费涉及的土地评估；基准地价评估；土地资源投资分析。
二、实践活动及小结。
1、估价项目名称：
铭港达（漳州）玻璃****位于华安县丰山镇红岩村、玉兰村的工业用地土地使用权抵押价值评估。
2、 估价目的：
委托方铭港达（漳州）玻璃****因融资需要，拟办理待估宗地土地使用权抵押贷款，特委托厦门均和房地产土地评估咨询****对该地块进行完整的市场价值评估，为其确定估价对象作为债权担保的抵押物提供价值参考依据。
3、 估价基准日：
根据委托方要求，本次估价的估价基准日为二○一四年四月九日。
4、 估价日期：
二○一四年四月九日至二○一四年四月十五日。
5、估价过程中主要参与的事项。
本人在该项目中主要是协助老师做好相关工作，从客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项。
客户接待及资料整理，与客户沟通估价所需的资料，如国有土地使用证、国有建设用地出让合同、工程规划许可证、建设用地规划许可证、委托方的企业法人营业执照等，了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、标定地价、地产等级、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，并收集估价过程中土地规划及利用现状资料，从中了解到宗地所在地区域的规划限制，如土地功能分区情况、建筑物高度、容积率、覆盖率限制以及用途和利用限制等内容，而相应的利用现状则必须通过现场踏勘来获得第一手资料；内容包括土地实际用途、开发程度、地上建（构）筑物布局、建筑物高度及容积率、覆盖率等。
现场勘察，与老师一起前往现场勘察，学习勘察时需要了解的各项事宜，如土地开发情况、四至、道路通达情况、地块形状、土地自然条件、土地环境质量、土地基础设施条件、土地使用状况等等，并做好书面记录，拍照做好影像记录。
评估对象的具体情况：
1） 土地登记状况：
位置：铭港达（漳州）玻璃****位于华安县丰山镇红岩村、玉兰村。
②土地用途：工业用地
③土地四至：北至空地，南至空地、西至空地、东至南北大道。
④土地面积：土地使用权面积为61,473平方米。
⑤土地等级：漳州市区七级地。
⑥《国有土地使用权证》证号：华国用（2014）第0029号。
⑦发证时间：2024年2月25日。
（2）土地权利状况：
①土地权利归属：该项目土地所有权属国有，在土地出让年限内，土地使用权人为铭港达（漳州）玻璃****。
②土地取得方式：根据《国有土地使用证》（华国用（2014）第0029号），该地块土地使用权系铭港达（漳州）玻璃****以出让方式取得。
③土地使用年限：批准土地用途为工业用地，使用年限至2024年5月15日，至估价期日剩余使用年限为49年。
3）土地利用状况：
①土地现状利用条件。
a、宗地外基础设施状况。
在估价基准日时，估价对象达到宗地外"五通"（通上水、通下水、通电、通讯、通路），具体如下：
通上水：区域内系市、镇自来水公司**的自来水；
通下水：排水接入市政排污管网内；
通电：接市政、镇供电所供电网，供电保障率较高；
通讯：接中国电信的固话通讯网，有中国电信、中国移动等移动通讯网络覆盖。
通路：区域内的主要道路如下表：
序号。路名。
级别。路面。
双向车道数。
国道g319
主干道。水泥。
漳华路。主干道。水泥。
b、宗地内开发状况。
待估宗地的土地使用权面积为61,473平方米；至估价期日委估地块已达红线外五通（通电、通上下水、通路，通讯），红线内为场地平整。
②土地规划利用条件。
根据委托方提供的根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号35062920130315g012）及总平图，批准土地用途为工业用地，土地面积为61,473㎡，总建筑面积为43,031.00㎡，计容建筑面积为43,031.00㎡，容积率0.
70，建筑密度不低于30%，绿化率不高于20%。
6、估价方法的选择：
根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；根据委托方提供的相关资料及估价人员现场查勘，至估价基准日，待估宗地的登记用途为工业用地，规划用途为工业用地，本次评估设定待估宗地的用途为工业用地，依据华安县房地产发展状况及估价人员所掌握的相关资料，在委估宗地所在的同一区域内缺少与其类似的房地产交易实例等市场资料，因此不宜采用市场比较法；
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。由于本次评估设定的待估宗地用途为工业用地，由于我们无法收集到类似临近宗地的相关收入和费用，故无法选用收益法；
无法采用市场比较法和收益法的前提下，由于华安县的基准地价资料较为齐全，该基准地价内涵构成、修正体系等资料较为完善，且待估宗地又处在华安县基准地价范围内，虽然华安县基准地价自2024年1月1日有更新，且有华安县国土资源局该基准地价仍适用的证明，故可选用基准地价系数修正法进行评估。
另一方面，估价对象为工业用地，虽然缺乏市场比较法和收益还原法的基础，而所在区域的土地取得费、土地开发费等成本费用具有相应的法律、法规和文件依据，可采用成本逼近法进行估价。
评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，结合本次评估目的，采用成本逼近法和基准地价修正法作为本次评估的基本方法。
成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地**的方法。
基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日**的方法。
7、地价确定。
经过分析测算，运用成本逼近法测算出的结果总价值为人民币13,708,500.00元，地面单价为人民币223.00元/平方米；运用基准地价法测算出的结果总价值为人民币12,362,800.
00元，地面单价为人民币201.11元/平方米。
根据分析与估算，鉴于本次估价中用成本逼近法和基准地价法的估算出估价结果有差距较小，故采用加权平均的方法最终确定该用地的现有价值，评估结果如下：
内容。评估价（元）
权值。总价（元）
土地面积（m2）
平均单价 （元/m2）
成本逼近法。
基准地价法。
8、评估报告完成后与老师进行交流。
初步完成评估报告后，与老师一起就报告撰写过程中及整个估价过程**现的问题及时进行交流，工作态度与工作热情较好，需要一直继续保持下去，在工作中处理客户关系等也较得体，但在报告撰写过程中对各项专业知识的运用还需进一步加强与提高。
9、估价报告的装订并提交客户。
10、感悟与体会。
1）刚进入实践期，对土地估价工作的各项流程都还在熟悉与学习中，虽然已通过考试，对理论知识有了一定的掌握，但在实际运用过程中还是觉得有些困难，需要在以后的实践过程中不断加强这方面的学习，真正做到理论与实践相结合。
2）土地估价过程中，估价师的经验和执业操守也同样重要，作为一名好的估价师，要时刻保持良好的工作作风与执业道德，客观、合理、公平、公正，才能做好估价工作。
3）不同的估价目的和用途，估价师所考虑的影响因素也不一样，本次评估的抵押贷款类估价项目，报告服务于金融业的抵押贷款、担保业务，金融业本身需要的是安全、稳健、谨慎，估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险。
4）本次估价中几种估价方法主要遇到的问题及难点。
土地估价实践小结
本人从2010年开始在厦门均和房地产土地评估咨询 从事房地产评估工作，通过理论知识的学习，我在2011年参加了全国土地估价师考试，并于2012年取得土地估价师资格，从2013年10月份开始实践，开始了为期两年的实践学习。对于土地评估的基本概念 计算方法等方面有一定的了解之后，在裘雯虹老师的指导下，我...
土地定级估价课程设计
某土地定级估价报告。目录 1第一章土地定级因素权重测算 2 第二章商服繁华度资料整理及分值计算 2 第三章道路通达度资料整理及分值计算 3 第四章对外交通便利度资料整理及分值计算 5 第五章基础设施资料整理及分值计算 6 第六章人口资料整理及分值计算 7 第七章土地等级划分 7 第八章住宅基准地价评...
2024年《土地估价实务》真题
某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下 1 1 5层为酒店大堂 中西餐厅 歌舞厅 娱乐场所等，建筑面积为 000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元 2 6 ...