*大厦商业项目
*大酒店。策。划。书。
*年**月。
目录。第一章项目概况及背景分析。
第二章酒店经营定位。
第三章功能布局与建设基本思路。
*大厦商业项目
*大酒店。*年**月。
第1章项目概况及背景分析。
1.1 项目名称。
*大酒店，预计投资1600万元。
1.2 地理位置。
*市火车站东侧，距火车站仅有几分钟路程，地理位置优越，周围有***等高中低档酒店，并有**市场、**大市场等商业圈，加之地铁的开通，会使该处物业及市场经济状况具有较广阔的升值空间，所以该项目周边经济氛围好，交通方便，**量大，是投资酒店的理想位置。
1.3 市场分析。
尽管该经济圈内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持续增长，其市场空间也正逐渐扩大。如果本项目依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜。
第2章酒店经营定位。
2.1 经营趋势。
根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是：
五星级以上的酒店经济效益普遍较好；
高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好；
凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好；
老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势；
酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。
2.2 定位基本理念。
档次定位：四星级生态商务酒店。
目前周边缺乏一个有品味、低调、奢华的消费场所，我们希望打造成一个全新理念、高端、舒适、有文化品味的酒店，集客户、餐饮、会所俱乐部、spa馆、健身、足疗等配套项目的生态商务酒店。
2.3 经营理念。
主题理念：结合该大厦优势，利用好现有的空闲面积建成空中花园，打造**市首家独特的生态商务酒店。最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、办公、居住空间。
衍生理念：使物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会议中心、高档中西餐饮、为品牌形像，以规模化的客房为利润点、引入足浴桑拿为配套项目，以特立足，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。
2.4 运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。
以个性化的服务为特色。除与旅行社等**机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。
第三章功能布局与建设基本思路。
3.1 功能设置。
公共建筑部分。
建议酒店主楼、居住建筑部分地下建设成地下车库，并将外部停车位增加到**个（包含生态停车场）以上，整个一起规范管理，以满足营业需要。
酒店一层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，商务中心、小型超市、洗衣房等用房。
酒店。二、三层设中西餐厅，多功能宴会厅；
五层设足浴桑拿（约30间房）、水疗、棋牌、桌球、健身房等休闲娱乐用房；
五层设多功能会议厅，文化休闲区（茶馆、咖啡吧），屋顶花园，室内外生态花园小品，办公及附房；
六层为标准客户、**层为豪华客房、套间客房，每层均带有空中花园的设计。
3.2 酒店设计指导思想。
总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。
酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场2年以上）。原则为：酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。
酒店的装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配。建议避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
3.3 酒店建成后资源状况。
a、酒店客房控制在120间套左右，含套房、双人房、单人房，设计风格体现绿色、生态，在平面布局上单独成区，以确保安静、方便。
b、多功能会议厅，必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。
c、娱乐与桑拿有独立通道。健康娱乐功能内容发展快、变化多、**量大，某些区域要有一定的私密性，具有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。足浴桑拿休闲大厅设可调节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。
d、与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面，空间要有迎宾的氛围和效果，大堂净高应在6米以上，体现高星级酒店的气势。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。
e、充分考虑酒店环境因素，有自己的个性和特色。总体布局中有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、园林、高雅等要素。
酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。
第4章营业额粗估及投资回报。
4.1 月营业额粗估。
4.2投资回报。
按四星级酒店平均利用率为营业额的33%，以年均营业额为60×12=720万元计，年纯利为245.5万元。如酒店投资1600万元，则6年半回本。
第五章投资进程与前景展望。
5.1 投资进程。
结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限设定为9个月。建设期为6个月，试运营期为3个月。
整个项目筹建同时启动，但根据进一步论证结果，争取在酒店开业前完成足浴、茶馆、餐饮项目招商，提前为酒店积聚人气，相对减少投资压力。
经过上述分析，我们认为在目前选址投资建四星级标准酒店及相关商业配套项目是可行的。为保证项目建设的有序推进，我们建议成立项目筹备办公室。建议项目筹备办公室由公司与业主、物业组成。
项目筹备办公室一经成立按照既定进程全面展开各项筹备工作。建议规范酒店物业管理公司，建设物业管理品牌与管理团队，为未来涉足第三产业积累人才和经验。
5.2 前景展望。
从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。**同时改善大厦招商引资环境，必将获得良好的社会、经济效益。
大酒店。投资方：******。年**
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