北京商住市场2023年1-8月简报。
一、 商住市场年度同期对比。
1. 数据对比。
2023年1-8月北京市商住市场成交数量为10525套，同比**8%：成交面积为69.62万平，同比**8%；成交均价为23598元/㎡，同比**11%；成交金额为164.
29亿元，同比**20%。
2. 成交趋势。
2023年度北京市整体房地产市场受国家多重金融放宽政策影响，住宅及二手房市场呈现明显回暖趋势，对商住市场成交促进有限。
2023年1-5月，北京商住市场成交量波澜不惊，始终处于低位徘徊，进入6月呈现逐步递增状态，8月份随着众多新项目的入市及通州区域利好等因素，成交量翻倍增长。
二、 整体商住市场特征。
1. 区域特征：94%位于五环外。
2023年1-8月北京市成交商住主力环线集中于五六环之间，成交套数占比59%，成交均价23484元/㎡，其次为六环外，占比34%，成交均价19396元/㎡，五环外商住产品成交占比约94%。
2. 面积特征：50%集中于40-60㎡
2023年1-8月北京市成交商住主力面积集中40-50㎡之间，占比29%，成交均价24030元/㎡；其次为50-60㎡之间，占比20%，成交均价21708元/㎡。可以说50%的商住面积集中于40-60㎡之间。
3. 均价特征：25000元/㎡以内超50%
2023年1-8月北京市成交商住主力单价集中15000-20000元/㎡之间，平均均价为17431元/㎡，占比36.3%；其次为20000-25000元。㎡之间，占比为17.
9%，平均均价为22178元/㎡。
4. 总价特征：140万为分水岭。
2023年1-8月北京市成交商住主力总价表现特征为：在80万-110万元之间，占比26.2%，随着总价段的递增，成交量相应缩减，成交均价相应**。
5. 户型特征：一居为主，不超两居。
2023年1-8月北京市成交商住成交户型主要为一室户型，占比为65.5%，成交均价22614元/㎡；其次为两室户型，占比26.02%，成交均价为21988元/㎡，其它户型较少。
6. 类型特征：loft占65.53%
2023年1-8月北京市成交商住成交类型主要为loft公寓，占比为65.53%，成交均价21534元/㎡；其次为普通平层式商住/酒店式公寓，占比33.8%，成交均价为25622元/㎡，其它类型较少。
三、 重点区域。
1. 区域选择。
2023年1-8月北京市商住成交中，以套数占比分析：
排名前三的行政区：三区成交数量占北京整体成交量57%以上。
通州区：占比22%，均价25466元/㎡
房山区：占比20%，均价16745元/㎡
大兴区：占比16%，均价22514元/㎡
尚峰尚水项目所在行政区：
海淀区：占比5%，均价48751元/㎡
2. 重点区域分析。
2.1 通州区。
2023年1-8月成交排名：
小结：受**东迁利好，通州商住市场项目相较于其他区域更受购房人和投资客青睐；
通州区域加强限购后，不限购的商住项目迎来了一轮快速****。统计显示，8月15日-9月14日通州区商住项目共成交818套，环比大涨167%，成交均价在短短一个月时间**了19%。
通州区域不受政策限制的商住项目已成为投资客和部分刚需关注的焦点，随着楼市整体交易量的“金九银十”到来，区域商住交易量还将进一步走高。
3. 商住市场总结。
1) 在地王频出的现状下，地价已不允许普宅做小户型，将呈现普宅负责改善、商住负责过渡的趋势，商住项目虽然位置较远，但由于低总价、不限购的优势将占据未来市场一定的份额。
2) 北京整体商住市场相比住宅市场略显波澜不惊，销售业绩优秀的商住项目多为区域价值或自身项目优势的个案：
3) 房山区、大兴区商住成交进入前三名，主因为区域商住项目数量集中、体量较大；其中房山区成交前五的项目均体现出地铁物业、小户型、低总价的特点；
4) 大兴区因“首都第二机场”利好，以及领头项目（如北京密码）大体量、低总价、小户型的强劲推售，带动区域成交。
5) 通州区北京副中心的定位、京津冀一体化的推进及北京市**迁址通州的利好起到了重要推进作用；1-7月成交面积及金额均高于房山区，“814”史上最严限购令出台后，8月套数占比更是跃居各区榜首，成为商住市场的热点区域。
正源北京营销部。
2023年9月26日。
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