全国2023年10月高等教育自学考试。
一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共20分)
1.房地产评估的对象是( )
a.房屋b.土地。
c.建筑物d.房屋和土地。
2.房地产**的构成具有( )
a.单一性b.多样性。
c.双重性d.产品性。
3.中房指数的基准地区是( )
a.北京b.上海。
c.广州d.深圳。
4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( )
a.实际费用b.必要费用。
c.客观运营费用 d.维护费用。
5.如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于( )
a.10年b.3年。
c.5年d.6年。
6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构，则可比实例的建筑结构为( )
a.钢结构b.钢筋混凝土结构。
c.砖混结构d.砖木结构。
7.房地产的**一般取决于( )
a.成本b.效用。
c.所在片区的基准地价d.所在区域的区域因素。
8.“三通一平”是指( )
a.通道路、供水、供气和土地平整b.通道路、供水、排水和土地平整。
c.通道路、供水、供热和土地平整d.通道路、供水、供电和土地平整。
9.房屋的准成本租金构成因素是( )
a.折旧费、维修费、管理费b.折旧费、维修费、管理费、利息。
c.折旧费、维修费、管理费、利息、税金 d. 折旧费、维修费、管理费、保险费。
10.剩余法估价分析时，售价的**和成本预算必须符合( )
a.统一原则b.合法原则。
c.平衡原则d.同步原则。
11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产**与房屋**之( )
a.和b.差。
c.积d.商。
12.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得( )
a.最低收益b.中等收益。
c.高收益d.最高收益。
13.剩余法估算待估不动产**利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是( )
a.专业费b.不可预见费。
c.地价d.租售费。
14.路线价的确定必须先确定( )
a.地块面积b.标准宗地面积。
c.街道面积d.区域面积。
15.深度**递减比率是地价随临街深度的( )
a.长短变化的比率b.宽度比率。
c.高度比率d.大小比率。
16.基准地价评估资料应具有( )
a.长期性b.远期性。
c.远瞻性d.近期性。
17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照( )
a.土地交易方式b.房产交易方式。
c.城市规划d.土地利用规划。
18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用( )
a.罗马数字b.大写英语字母。
c.大写罗马数字 d.阿拉伯数字。
19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据( )
a.地价指数的变动频率b.地价指数的变动幅度。
c.地价的变动幅度d.房价指数的变动幅度。
20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含( )
a.进深修正b.宽度修正。
c.使用年限修正 d.公用设施完备。
二、双项选择题(在每小题的备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共15分)
21.地租的两种基本形式是( )
a.级差地租b.城市地租。
c.垄断地租d.绝对地租。
e.矿山地租。
22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的( )
a.均值b.均方差。
c.期望值 d.方差。
e.协方差。
23.房地产具有极强的多样性及( )
a.个别性b.复杂性。
c.区域性d.时间性。
e.功能性。
24.容积率的大小影响( )
a.建筑平均成本的高低b.房屋的销售量。
c.房屋的建筑质量d.土地利用程度的高低。
e.建筑商的投资积极性。
25.房地合一的旧房地产重新建造成本包括( )
a.土地重新取得费用b.建筑物折旧费。
c.维修费d.管理费。
e.建筑物重新建造成本。
26.具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为( )
a.分部分项法b.工料测量法。
c.指数调整法d.平方法。
e. 立方法。
27.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )
a.使用磨损b.设计变化。
c.城市规划重大改变 d.建筑技术进步。
e.现行政策重大改变。
28.开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目( )
a.可行b.不可行。
c.可继续投资 d.可取消投资。
e.应减少投资。
29.乘余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和( )
a.装修b.建筑密度。
c.建筑物高度 d.设计。
e.精度。30.路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和( )
a.临街深度b.临街长度。
c.临街高度d.临街宽度。
e.其他条件修正率。
31.不同地段标准宗地**应能反映( )
a.区域大小b.地区形态。
c.区位差异d.互相调节。
e.互相均衡。
32.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第。
一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的( )
a.9b.6%
c.7d.8%
e.4%33.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有( )
a.某大型企业利润额b.城市发展战略。
c.征地费资料d.城市生态环境状况。
e.企业兼并资料。
34.位于同一均质地域的地段，基本一致的是( )p194
a.房屋高度b.环境状况。
c.容积率d.人口状况。
e.土地用途。
35.房地产估价人员分为( )
a.注册估价师b.注册房地产估价师。
c.注册土地估价师 d.注册房产估价师。
e.注册地产估价师。
三、判断改错题(判断下列每小题的正误，正确的在题后括号内打“√”错误的打“╳”并改正划线部分。每小题2分，共10分)
36.人口的数量与房地产**的关系是负相关的。(╳正相关 )
37.估价结果报告是估价师提交委估方的书面文件。(╳估价报告 )
38.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场比较法才是有效的评估方法。(╳存在较多的与待评估房地产类似的交易实例 )
39.路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减原理，计算临街宗地地价的一种方法。(√
40.为了体现房地产评估报告的高度概括性，应对资料进行鉴别、分析、归纳、概括，再得出结论。(╳鉴别、分析、分类、归纳和筛选，再得出结论 )p212
四、简答题(每小题5分，共15分)
41.如何用级差收益测算基准地价？p50
42.市场比较法的基本含义是什么？p120
43.简述基准地价评估报告的定义及组成内容。p217
五、计算题(每小题10分，共20分 )
44.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置**为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。
试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。参照第159页例题解答。
45.某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3，500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8，000元/m2，销售费用为楼价的3.
0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余法求该宗地地价。
参照第177页例题解答。
六、论述题(每小题10分，共20分)
46.试述房地产评估的原则。p44
47.土地定级的工作程序是什么？p92
全国高等教育自学考试房地产经济学试题
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