重庆主城区10月份市场月报。
目录。一、市场概述 4
二、资讯信息解析 5
2.1宏观政策 5
2.1.1重庆10月1日起开征存量房房产税3400套存量房待缴 5
2.1.2 重庆商业地产贷款利率上浮超二成，不再是调控“避风港” 5
2.2宏观经济 6
2.2.1 2023年10月cpi涨幅5.5%走下6的神坛 6
2.3市政规划 7
2.3.1万盛綦江合并设綦江区双桥大足合并设大足区 7
2.3.2 北部新区开建“解放碑” 7
2.3.3重钢550亩地年底挂牌 8
2.4行业动态 8
2.4.1秋交会惨淡收场4天仅成交2682套**创新低，高层建面均价6150元 8
2.4.2 上海一楼盘大降价上百业主砸售房部 9
三、土地市场解析 10
3.1土地市场综述 10
3.2.1土地**市场总体解析 10
3.2.2 2023年10月主城各区土地**解析 10
3.3 土地需求市场解析 11
3.3.1 土地需求市场总体解析 11
四、商品房**市场解析 12
4.1 商品房**市场综述 12
4.2 商品房批准预售解析 12
4.2.1 商品房批准预售总体解析 12
4.2.2 2023年10月重庆主城各区新批准预售面积解析 13
4.2.3 2023年10月重庆市主城各物业批准预售面积解析 13
4.3 2023年10月主城商品房各物业开盘**解析 14
五、商品房需求市场 15
5.1 商品房需求市场综述 15
5.2 商品房成交解析 16
5.2.1 商品房成交总体分析 16
5.2.2 2023年10月重庆市主城各区域商品房成交解析 17
六、报媒推广解析 17
6.1 商品房报媒市场综述 17
6.2 商品房报媒推广总量解析 18
6.3 商品房报媒推广区域解析 18
6.4 商品房报媒推广**解析 19
6.5 商品房报媒推广诉求解析 19
1、受限购、限贷影响全国房地产市场量价齐跌的局面有愈演愈烈之势；
2、保障性住房的不断推出，将刚性需求客户总量不断压缩；
3、市场观望情绪浓厚，降价成了唯一**手段；
4、接近年底，开发商受各方面成本压力降会在12月集中向市场放量；
5、龙湖、金科降价销售，协信也已入伙，各方诸侯为回款之战可谓战火连连、硝烟弥漫；
6、大幅度的优惠还是能促进销售持续进行，不至于无人问津；
7、国家对房地产的态度依然强硬，没有任何松动迹象；
8、开发商降低在报纸**上的宣传力度，多渠道、多元化的宣传**方式被受青睐。
联邦观点：房产调控的进一步深化，调控范围的全面覆盖，能有效降低城市住房空置率，使部分房产投入市场使用，优化住房结构。
10月，曾被当做楼市调控“避风港”的商业地产的贷款门槛也开始提高，部分银行甚至开始对区县的预售商业项目停止接收审批单子。据调查市内商业银行和商业地产**机构发现，继日前银监会警示商业地产项目风险后，部分商业银行对商业地产的利率上浮已提高到40%，贷款审批门槛也悄然提高。银行对商业地产项目态度的逆转，也和银监会近期针对炒作商业地产发出的内部警示有关。
监管部门建议“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。监管还强调商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
联邦观点：以往商业地产与住宅贷款相比，商业地产的贷款申请、审批更为便捷、放贷周期较短，并且因购置商业地产的贷款与住宅贷款不同，商业地产的贷款为独立核算，不计算个人住房房贷次数，部分已享受住宅首次购房的购房人在首次购买商业地产时则往往仍可享受商业贷款的相应优惠。自银监会发出提高商业地产首付和利率的预警后，商业地产的审批门槛和利率都有了相应的提高。
近期开盘的商业地产项目，首付至少5成，利率普遍在基准利率的基础上要上浮20%~30%，最高可能上浮40%。不仅如此，银行审批门槛也在悄然提高，一些面积超过150平方米、高总价的商铺在办理按揭时，银行普遍审慎，通过银行审批可能并不容易。
重庆上半年1-6月商业成交和**量分别是34.19万方和35.38万方，明显在住宅市场受到政策和信贷双重打压的时候，商业地产明显成了投资楼市资金的“避风港”。
商业地产在上半年成交量明显加大，造成贷款形成积压，加剧贷款风险，从而导致银行的银根更加紧张，所以银行提升利率以规避风险和打压投机商业地产人群。短期内商业地产的可售**及成交情况或将受到直接冲击，重庆整个1-9月份的成交和**量分别是41万方和50万方，明显出现供大于求的形势。
就目前短期情势来看，商业地产全款购买的占比正呈增加趋势，这些购买群体主要来自深圳、广州、杭州等沿海城市。但全款购买商业地产的客群只占20%到30%，大多数客群都选择贷款购买，而银行加大利率无疑是给商业地产的贷款提高门槛，势必会影响一部分中小投资者涉足商业地产的投资。所以预期今年到明年上半年银行对商业地产政策不会放松，银行信贷将持续收紧，商业地产也将紧跟住宅进入深秋季节。
国家统计局发布10月cpi同比涨幅5.5%，继6月份以来首次低于6%的高位涨幅，也符合市场预期。
目前食品**有了非常明显的回落，曾经暴涨的豆、姜、苹、蒜**已经回落至正常水平，其中大蒜的零售价从每斤10元直落到每斤2.5元，降幅高达75%，生姜和绿豆则降了50%左右，此外苹果和白糖也有一定幅度的降价。
联邦观点：年内连续6次上调存款准备金率、3次加息，调控效果开始显现，通胀预期也得到很好的控制。年内政策再紧的可能性不大，伴随增长和通胀的持续回落，政策酝酿调整。
第一，伴随通胀和经济增长的逐渐回落，加之欧债危机加剧全球增长不确定性，政策再紧的必要性和可能性不大。第二，考虑到目前通胀仍居于高位，增长虽下行但是经济状况尚可，政策也不适合做全面调整。第三，密切关注国内国外变化，对政策做适度微调的可能性最大。
cpi趋于稳定，银根也将在现有基础上做微小调整，因此开发商资金链紧张的现象虽不会加剧但将持续。
经***批准，撤销万盛区和綦江县，设立綦江区；撤销双桥区和大足县，设立大足区。行政区划调整后，綦江区所辖行政区域内2023年底的户籍人口达到了121万，大足区所辖行政区域内2023年底的户籍人口达到了101万。至此，重庆原有的40个区县，减少到了38个。
联邦观点：万州由县升级为区，带来了市政建设、住房建设的长足发展，一线房企万达在滨江沿线倾力打造万州万达广场。可以断言，綦江区和大足区将迎来新一轮的大发展，地产建设是地区发展的基石，这里又将成为一片开发热土。
也显示出重庆市**发展区县的决心！
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