题目：你身边房价是否合理。
摘要：分析近几年房价和城镇居民收入看房价的高低和涨幅是否合理。从房价收入比分析解决房价过高的问题，给出一些自己的解决方法，最后给出一些查阅资料当中的专业建议。
姓名：日期：2023年1月12日。
1.原因及背景。
宏观原因：房价问题关乎国家经济发展，社会稳定，成为社会重点关注的焦点问题，关乎民生和谐。
微观原因：周围的亲戚都在筹钱买房，并且积极讨论房价问题，将来到底会涨还是会跌，现在买房到底亏不亏，买房是钱的保值方法吗，并且自己几年后也要面对同样的问题。
2.内容。1.研究对象。
1）房价的高低（2）房价的增速。
2.问题。房价是否过高，增长速率是否过快？3.研究方法---数据实证。
注：西安房价来自于安居网每年12月，城镇居民人均可支配收入来自于西。
安统计局统计年鉴。（因2023年城镇居民收入资料缺失，故未录入2023年数据。）
一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高。房价收入比=
一套房屋平均**。
家庭年收入。
1）：假设要买100平米的房屋，根据2023年的数据西安城镇居民人均可支配收入35630/年，西安房价6514元/平米计算，居民需要18.358年才能买到。远远超过了正常值。
2）：从2010---2023年西安的房价来看，增速上房价的增长是低于城镇居民人均可支配收入增长速率的。从这个方面分析，人们所讨论的房价增长过快，这一结论从速率方面来看是站不住脚的。
3.解决方法。
分析：目前在中国，我查阅了许多资料发现，限购房屋数量，经济适用房、廉租房、提高贷款首付比例等都无法使房价下降。（在某种方面上讲可能是政策实施不到位或很多人钻政策漏洞。
）房屋作为一种投资方面的需求，增大供给是无法使普通人买的起房屋。地价以及各种费用的涨幅也使房屋**下降的空间以及时间长度上有限，且房价是关于是经济增长的“支柱产业”，地价也是**收入的最重要**，在找到替代房子作为经济增长主力因素之前，房屋**的下降是不现实的命题。从房价收入比看，减少房价（分子）是一个方面，另一个方面是从人民收入（分母）增长方面来解决。
方法：1.增加廉租房建设，保障最基础的住房问题，不至于露宿荒野，使人们有房可住，这是首先要解决的问题。目的不为减少房价，只为给予人民收入增长的缓冲阶段增加时间，逐步通过提高居民收入使房价与收入比达到正常的范围。
这是一个长期的过程，不是一蹴而就的。
2.国家要通过继续实施政策控制房价的涨幅过快超过居民收入增长。（政策要落到实处，弥补政策漏洞。）
3.国家应给予适当的补贴在购买住房方面，像利用公积金买房等手段，可以有效的减少买房压力。
4.贷款买房是现在大多数人的选择方式，也是就现在面对房价问题的一个有效的解决方式。贷款买房可以大大提前使用住房的时间，使自己拥有一个安身之地，在现在的经济形势下，由于通货膨胀，货币不断贬值可以减少由利息所带来的损失。
5.大力建设基础交通措施，使在较远的地方也能及时到达自己的目的地。在通过调查发现西安的房价较高，周边县的房价较低。
可以通过在周边地区买房，并辅以良好的基础交通，能迅速到达西安，来减少购买时房价的压力。注：个人结合上课内容的一些看法，无案例和数据。
4.建议。1.
房地产税为切入点。将房地产税改革纳入财税体制改革的整体框架，明确房地产税立法，使之成为地方**的主体税种之一，减少其对土地出让金的依赖对保有环节征收房地产税，采取房地产税和市政债相结合的方式，与当地基础设施和公共服务供给挂钩，实现其与房价的良性循环。一些热点城市率先推出房地产税试点，有利于抑制房地产投资需求，释放存量房产供给。
当然，房地产税起步应低税率、全覆盖、可负担，尽管起步阶段房地产税收收入不高，但可稳定房价的预期。
2.（一）先建立简化的全国大城市房地产**动态指数，类似美元指数的简化模型，以周为单位公布数据，及时反应市场**，以一线和二线城市的平均成交价为数据**。中国目前的房地产指数系统，成分种类过多，只适合少数的专业人士，很难发挥金融调控作用。
二）在简化的房地产指数基础上，由金融机构牵头，通过金融创新，建立指数**，包括做多和做空两类，民众可在支付宝等平台小额购买，降低参与门槛。初期以做空**为主，为房价降温，后期逐步放开做多**。投机客会增加市场波动，但也会帮助扭曲的房价回归价值平衡点。
三）降低住房的抵押金融属性，严格控制抵押贷款的走向。根据抵押目的，建立分类的抵押政策，如针对抵押投资实业的，增加贷款比例，引导资本进入实体经济，严格控制多套房抵押，抑制投机，也避免出现大规模违约现象。（四）土地出让金成为地方**的重要收入是合理的，但单一的拍卖制度是有弊端的，应设置土地利用规范，避免囤地和哄抬地价行为，降低房地产的金融杠杆，来减少房价。
3.（一）推动融资租赁征信系统建设建立、健全融资租赁法律法规，推动融资租赁信用纳入央行征信系统，从**层面完善信用体系建设，加大遵纪守法和诚实守信宣传，同时联合公检法加大对失信企业和失信人员的惩戒力度，重树社会信用体系。（二）加强过程监控，促进可持续发展融资租赁企业也应加强对客户售前信用体系进行调查了解、核实，同时在销售过程中要及时跟踪客户资产信用变化情况，售后服务人员在充分掌握客户设备情况的同时要协助业务人员了解客户资金**和款项结算情况，适时掌握客户资金动向，全程无缝跟踪了解企业经营状况，完成生产、销售、回款和售后闭合回路，促进企业的可持续发展。
融资租赁企业在经营自身企业的同时，要利用自身的优势资源帮客户更好的经营，为客户培养售后服务人员和管理人员，提高客户管理水平，促进客户的可持续发展，形成企业与客户的良性互动和共同可持续发展。（三）针对不同类别客户进行债务重组或诉讼清算对确实有经营管理能力和可持续发展能力的客户，要有针对性对其部份债务进行重组，采取融资转分期、减免部分利息罚息以及进行应收账款延展期等措施减缓客户资金压力、维持其持续经营的能力；同时建立和完善二手设备销售体系，盘活客户资产，促进客户产品更新换代和经营结构的调整和升级；而对于那些无力经营和恶意欠款的客户应及时跟踪、跟进，法务部门联合公检法适时介入、诉讼、清算，减少企业损失。（四）加强与商业银行合作，多种担保方式并行加强与银行融资租赁合作，在融资租赁征信系统尚未完善的情况下，利用银行征信威慑力多角度约束客户。
建立客户信用担保、公司财产和个人财产担保联合体系，最大程度上减少企业损失和保障企业利益。
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