致：陕西天酬房地产开发****。
天酬四季花城项目2023年营销总纲。
蒲城弘策置业****。
2023年12月。
一、2023年项目营销回顾与总结p3-p4
二、宏观市场分析p5-p6
三、周边竞争项目分析p6-p10
四、2023年营销工作计划p10-p17
第一部分 2023年项目营销回顾与总结。
一、 2023年销售数据：
自2023年3月1日起至2023年12月20日止，四季花城项目共计接待客户319组，成交75套，成交率为23.5%，符合行业平均水平。其中94.
63㎡为20套，占比26.6%，104.79㎡为12套，占比16%，122.
63㎡为36套，占比48%，其他户型7套，占比为9.4%。2023年度总回款金额为2480万元。
二、2023年营销活动回顾。
三、2023年营销工作所遇到的问题：
1.蒲城县房地产市场竞争激烈，楼盘档次参差不齐，南强北弱现象严重，城北区域市场销售低迷；
2.上半年城北市场主要以**吸引客户，**战竞争激烈，导致项目随市场降价提升销售。下半年伴随槐院片区拆迁工作的推进，市场需求发生转变，“**战”得到抑制；
3.四季花城属于蒲城北城**，品质定位较高，但由于前期遗留问题导致客户口碑较差；
4.业主普遍反映社区内部物业服务较差及一期供暖问题导致业主经常**，对销售有很大影响；
5.客户来访、来电量较少，成交难以提升。
四、2023年项目整体营销工作反思
在本年度销售过程中，最大的营销成功点是在7-10月份举办了数次大型事件营销活动，大幅提升了上客量从而提升本年度整体销量，但仍有以下几点值得反思：
1.营销项目销售因素较多，包括社区物业服务、商业配套、客户维护、项目包装等因素；
2.销售工作中快速决策是非常重要的一个环节。在目前市场竞争激烈和低迷的情况下，市场先机很关键。
在项目以后操作中，我方提报的创新营销方案望贵公司能尽快批复执行，包括事件营销、暖场活动、全民营销、**房等；
3．加强对市场的研判，具备市场敏感度，及时调整包括**在内的各销售策略，抢占先机；
第二部分：宏观政策分析。
一、全国房地产市场2023年回顾及2023年展望。
2023年对于中国的房地产市场来说是“喜忧参半”， 一边是不少中小城市大量商品房卖不出去，需要去库存；另一边是北京、上海、广州、南京、合肥等一二线城市住房销售火爆，甚至出现买房子就像买白菜的怪现象。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显，让火热的房地产市场快速降温，房地产市场也从前三季度的火力大爆发到四季度渐趋平静。
12月14日至16日在北京举行的**经济工作会议上，**为2023年的房地产市场明确定调并提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
房地产市场有一个明显的 “周期规律”，即3年左右一个周期。2023年是房价的高涨期，2023年是房价的下行期，2023年又迎来一个高涨期，正好是3年时间。我司认为2023年的房地产市场不可能再像2023年那样疯狂，因为一二线城市先后出台了限购、限贷甚至限价等手段，控制房价和交易量的快速上升。
而三四线城市在去库存的同时还在加杠杆，比如**采取补贴方式鼓励大家买房。总体来说，2023年无论是交易量还是房价，有的城市会稳中下行、增幅下降，有的城市还会出现稳中有降的情形。
二、2023年蒲城房地产市场预判。
2023年，蒲城房地产市场将继续出现“南强北弱”的局面。但随着**城市改造及“撤县设市”的进程加快，城北区域市场将迎来一次难得的机遇。目前，城北各楼盘库存已基本消化完毕，且短期内无重量级产品入市。
为此，对于蒲城县城北区域“龙头”项目四季花城项目来说，2023年是一个机会大于风险的年度。另因2023年全国房地产市场将会是一个“量价齐跌”的年份，****将会给客户带来新一轮的观望情绪，故合理定价对于本项目是否抓住机遇快速去化是至关重要的。
第三部分：周边竞品市场分析。
竞品项目分布：蒲城竞品项目主要集中在县城北区，距本项目基本在5公里之内。
1、帝景华庭：该项目地段较好，商业配套服务交好，销售部装修风格新颖。
2、壹号公馆：该项目销售接近尾盘，距项目较近，属于区域板式楼较多的项目
3、长安尚苑：剩余****，与本项目竞争较为激烈。
4、天泽香滨城：剩余**清盘，近期移民搬迁**400套，所剩**不多。
小结：1. 大部分项目清盘交房，都开始低价**，部分项目配套服务较好；
2.目前市场销售**分为两个档次：城南为2900-3300元/㎡，城北为2300-2800元/㎡；
3. 蒲城县整体房地产市场销售均价主要集中在2600—2900元/平米；
4.优惠额度基本在2-8万元之间，每平米实际下降200-500元/㎡；
5.市场上销售较好的主要为蒲城县标杆项目，主要依靠自身资源配套及项目客户口碑。
第四部分：2023年营销计划。
一、2023年战略核心目标。
平稳、持续实现一期全部**售罄的同时，做好二期前期策划及销售工作。提升项目整体品质，实现企业品牌形象和增强四季花城客户的口碑宣传。
二、 完成目标支撑因素：
1.启动社区商业全面招商、提升社区基础配套；
2.保障北师大幼儿园9月1日入学，增加项目卖点；
3.明确社区物业服务内容和服务质量，解决一期供暖遗留问题，增强客户口碑；
4.定期举办社区活动，增加客户幸福感；
5.结合市场大势，制定合理的销售**及策略是目标实现的保障；
6.重新包装项目外部及售楼部形象，提升项目整体品质！
三、销售目标：
2023年1月底前回款3000万，以保障项目二期的正常投入。
1. 年销售住宅约1万㎡货量，约100套**，。
2. 月销售面积住宅超过833㎡，每月销售套数8套左右！
3. 车位年销售数量为25个。
四、一期剩余住宅营销策略：
总体思路为合理定价，依托老带新，配合事件营销活动，自然平销。
老带新：四季花城现阶段已积累业主800多组，2023年度老带新成果显著，但任有部分客户对项目颇有微词，主要原因为：
1．维护老客户的周末暖场活动较少；
2．现阶段老客户对项目物业管理服务意见很大；
3．一期供暖问题暂未解决，故难以聚集进行项目口碑宣传活动。
解决办法：1. 适度增加针对老业主的回馈感恩暖场活动；
2. 规范物业管理服务，如实在不行需考虑更换物业服务经理或物业公司；
3. 从根本上解决一期供暖问题，确保2023年11月15日准时供暖。
五、二期营销思路：
四季花城二期4栋楼是起到“承上启下”的关键作用，我们既要吸取一期的各种经验教训又要在一期的基础上完美升华。
1、 整体思路：提炼新概念、树立新形象，升级活动，升级服务，与市场住宅为伍反复类比 。我们重在告诉客户，四季花城的核心价值是什么，与竞品不同点在**，主要体现的项目属于蒲城城北核心区域高品质和景观园林，四季花城项目我们将站在客户角度，阐述消费者情感上需要什么，他们在这里能获得什么样的情感上的满足，四季花城项目要做的是以情动人，以理服人！
2、 项目整体形象定位：蒲城城北核心区，生态园林宜居**。
3、 营销活动思路：以具有轰动性的大事件营销为核心，组织一系列主题活动，围绕节点，每月安排相适合的活动。
4、 项目整体包装思路：销售中心作为新客户关注点，需要重新包装和更新，除了销售部门头和导视系统，销售部内部布置、装修和物料需要更新。项目销售周期较长，并且有部分入住客户，因此项目的商业包装尤为重要，前期空置门面房进行包装，以及对招商客户提供免费包装设计
5、 项目物业配套及服务思路：目前蒲城县房地产市场中高端楼盘的配套主要体现在，临街商业配套、社区幼儿园、园林景观、安防设施以及物业服务。本项目一直定位为中高端品质社区，社区配套和服务现阶段最能体现项目品质，但现阶段对项目中高端形象支撑较少。
首先项目一期已经交房，入住率也很高，最能体现社区服务的为物业，现阶段物业服务态度较差和服务内容较少，业主和物业公司矛盾大，经常**。其次项目属于区域中大规模社区，但社区商业、会所尚未展现，严重影响客户口碑和社区品质。
四季花城物业安全管理建议
广州公司四季花城安全管理建议 整改措施 序号存在问题整改措施整改部门及完成时间 1 在会所四周有多处可以进入，无法对外来人员进行控制。使用围板隔离到生活区之间的道路，一直隔离到靠四期的湖边。必要时可考虑再增加红外报警装置。第一项吴总已同项目部张总现场查看，由项目部负责安排两处封闭，形成两道防护网一处...
赢在药店四季营销
赢在药店四季营销 嘉信光华专家组组长张骏老师撰文。2009年中国药店行业风急天高猿啸哀。纵观一年来的药店业态，笔者发现五个方面的营销困局有待业界同行破解！1.叫好不叫座 方案看上去非常完善，主题听起来也很响亮，但实际执行起来并不能吸引顾客，人气并未增加。调查发现，问题的原因主要是 总部的企划人员大都...
2023年营销总结2019营销总纲
附件 项目整体2015年营销总结及2016年营销总纲 模版。市场分析。一级目录。二级目录。内容。1 当前市场现状分析 2015年 杭州市房地产市场整体成交量 量 全年成交走势等分析2 区域市场分析。3 市场重点竞争开发商分析。一 行业分析4 区域内 市场现状分析。5 相关政策 法规 金融形势。判断。...