祥阁花园广州凌峻房地产策划推广机构。
大庆祥阁花园。
商铺营销推广策划方案。
正式)大庆祥阁花园。
商铺营销推广策划方案。
广州凌峻房地产策划推广机构。
2023年2月。
引言。经过前期与发展商深入积极的沟通，对祥阁花园商铺的整体营销策划工作达成了共识。因此，我公司对本策划案进行重新全面的调整与细化工作，以求在前次策略报告的基础上具体落实各项工作进展情况，从而顺利达到双方预定的销售目标。
第一部分祥阁花园商铺产品力整合与提升。
第二部分祥阁花园营销推广计划。
一、 销售目标。
二、 阶段性推广策略与具体执行。
一） 销售十大推广原则。
二） 销售六大计划。
三） 各阶段具体执行计划。
四） 宣传资料。
第一部分祥阁花园商铺产品力整合与提升。
一、祥阁花园商铺现状分析。
一）swot分析。
我们分析项目商铺的本身，就是希望从市场的角度、从投资者的角度，去发掘项目自身的优势与不足，为销售力提纯确定项目核心优势、提供基础数据。
1、优势（s）与劣势（w）分析。
优势（s）：
地域优势。位于大庆市城市规划发展方向的东部，靠近高新技术产业开发区，拥有强势的发展前景与升值潜能；
环境资源。拥有黎明湖旖旎风景。市中心与市郊结合过渡地带，空气自然清新，远离工业污染；
市政配套。周边市政交通便利，配套日趋完善，包括大庆大学、九年制中小学、人民医院、光大银行、通讯、酒楼等；
人力资源素质。
拥有数万名高校学子，市政、医院、开发软件园区、开发办公区及产业区等高质素居民；
劣势（w）：
市郊结合部，市政配套还在完善过程中，发展潜力虽大，但目前表象上不明显；
主要消费群体，大庆大学二期还未正式完成，消费能量暂时不能充分体现；
商铺整体规划间隔面积过大，总价相对偏高，可能与市场实际需求有差距，推售上具有一定困难；
目前功能划分不清晰，缺乏主题特色，造成散铺散卖及销售上的被动；
前期市场推广不到位，缺乏市场吸引力；
2、机会(o)与威胁（t）分析。
机会（o）：
大庆市内目前尚未出现类似特色的、针对性极强的社区商业项目，条件成熟后一经推出，其市场吸引力和升值潜力将是巨大的；
可充分利用目前周边竞争环境还未真正形成的优势，配合强有力的策划推广、销售力量，将一切劣势、威胁化解至最低限度，强化投资者信心，促成项目成功，形成领先特色；
周边校区的全面形成，将形成巨大的消费圈。
威胁（t）如此极具针对性的社区商业街在大庆尚属首次出现，其商铺**、经营模式均不具可比性，投资者及经营商家存在很大的信心问题，易产生持币观望心理；
商铺面积过大，总价相应偏高，造成置业门槛过高，限定了投资范围，会造成商铺销售通路的不流畅，乃至成为了推售工作上的重大阻力；
二、祥阁花园商铺的市场定位。
对于祥阁花园商铺的定位，不应该仅仅是从产品本身，更应该是结合商铺所面临的“两个信心”问题来考虑，将地段的价值进行全面的提升，让买家建立对本地段、本区域的强势信心。同时，地段的价值也将反过来直接促进和增加买家对商铺投资回报的信心，并给予买家一个大大且现实的利益承诺。
一）区位优势的价值提升。
1、区位定位。
从大庆市目前的城市规划来看：祥阁花园所在区域，大学、中、小学陆续地建成，同时，具有大型休闲功能的黎明湖、具有娱乐功能的祥阁花园市政绿化广场及其它的周边配套，注定本区位地段必将成为大庆一个新兴的人气及**汇聚。
的中心。由于历史革沿和客观原因，到目前为止，大庆市还没有一个严格意义上的城市中心。而大庆市对于教育、文化区域的规划，使得祥阁花园所在的区域位置成为了大庆市稀缺的文化资源中心。
不仅仅如此，祥阁花园周边教育、文化区域的陆续落成，势必更将形成一个产业结构链，同时会形成和带动一个具有高增长、高发展、高回报的经济形态。
因此，对于祥阁花园商铺而言，区域优势不仅仅是一个简单的地段优势，而是需要上升到更高的层次来体现，所以，配合这一发展趋势，我们需要给予祥阁花园一个特定的冠名称谓（即祥阁花园区域定位）：
大庆新文化中心——文化搭台，商家唱戏。
定位阐释：大庆市是一个典型的分散型城市，没有严格意义上的中心区域。随着大庆大学、重点中、小学、大庆图书馆陆续在祥阁花园所在区域内建成，此区域将会日益成为大庆市的一个“新文化中心”，就如同临近清华、北大的中关村一样。
区域内校园及学府众多，表明这里势必会成为“文化产业”蓬勃发展的区域，而且所涉及的范围不仅仅是文化用品，而是由“文化”氛围形成一个互动的经济产业链，直接带动本区域经济和各种商业形态的发展。可以说，“新文化中心”的称谓，不仅仅是对本区域未来发展一种具有**远瞩性的预见，更是自我对区位优势的肯定和宣扬。
2、区位优势形成的文化经济链。
祥阁花园区位优势不仅仅是停留在地段优势所享受的便利与浓厚的人文气息，更重要的是朝阳产业——文化产业所带来的无限商机。独特、稀有的文化产业资源形成了文化经济链，为商铺的投资回报提供了坚实的基础。
文化经济链图示为：
大庆新文化中心。
文化产业圈。
祥阁花园商铺是独家经营10万文化人的生意。
阐释——1）大庆新文化中心的形成。
祥阁花园东面有大庆大学，南面有九年制中小学，北面有省重点中学，这为项目带来了非常浓重的校园气息与教育气息，更是带来了与之相关的、巨大的学生消费潮。另外，由于位于项目周边的学府均为大庆市或黑龙江省的重点教育点，因此，众多的家长会因子女受教育的原因关注到祥阁花园的商铺。
同时，黎明湖的秀丽风景会将那些具有一定文化素养，追求生活品位的人吸引过来。大庆市城市规划方向、萨尔图区的特殊城市区域中心功能、东南面的高新科技开发区的高素质人员，均令项目所在区位，拥有了形成“大庆市文化中心”的天时、地利、人和三大条件。
2）新文化产业圈的形成，10万文化人独家生意。
周边的大、中、小学以及相关文化、娱乐、休闲产业的日趋形成及规模后，预计将在项目周围形成一个拥有10万人的消费商机。祥阁花园的商铺正处于此10万人群消费力的核心位置，其发展潜力和潜能是不可估量的。10万人的消费市场，令祥阁花园可以非常顺利地形成规模化经营，这不仅仅为众商家提供了巨大的机会，更是提供了一种规范化的保障，同时也在大庆市形成了不种不可模仿的核心竞争优势，形成自己的经营特色。
由于此10万消费群的消费力主要需要在本项目内周边环境中完成，也即是说：祥阁花园商铺，在未来的时间内将拥有“独家的”、“特殊的”10万消费人群。
3、 区位优势文化经济链形成的条件。
1）祥阁花园商铺购买或投资客户年龄分布**。
说明：从商铺购买或投资客户年龄分布**看，主力购买或投资客户年龄段主要集中在31～49岁的范围。此年龄段的人群实际也是置业和消费的重要组成部分。
生活形态分析：
夫妻年龄一般在30—50岁之间。
拥有固定居所或者甚至有二次置业改善居住环境的要求。
家庭年收入人民币8万至15万元左右。
一般可能拥有一辆国产私家车（轿车或货车）
人员职业范围涉及：
a. 大型国有企业的高级管理人员。
b. 行政或事业单位干部。
c. 中小型私营企业主或个体实力商贩。
人员素质及工作心态、面貌：
d. 受过良好的教育。
e. 有新的文化背景。
f. 有较高的素质和教养。
g. 有较好的职业和身份。
h. 新的人生体验。
i. 紧追时代的脉搏。
j. 生活方式积极、健康、向上。
k. 有事业心，工作勤奋，有拼搏精神。
针对性措施：
由于年龄在31～49岁的主力购买或投资客户比较容易接受新事物、新发展、新动向，能够理智地辨别和分析一些切实问题，投资置业理性成份较重，所以，在推广过程中，我们需要有相应及针对性很强的手段来刺激并引起他们的消费欲。
诱导措施：**及媒介的造势宣传。
项目户外广告直观而形象的宣传。
实效性的推广计划。
**调整策略。
常规坐销与泛销策略。
2）祥阁花园客户获知商铺信息途径**。
说明：上表表明，项目若要取得销售上的成功，则需要强势启动市场，时刻提醒市场将关注放在“祥阁”。要做到此点，报纸与电视的作用将不可替代，单张与海报的冲击作用更是不可小视。
因此，我们将在后面的广告推广及vi系统设计中详细介绍相关策略。
3）在本项目逛街购物人群年龄层分布**。
说明：明显可以看出， 15～25岁者是祥阁花园商铺的主要消费生力军，我们暂且称之为“年轻一族”、“异动一族”或“流行一族”。
消费特征：有强烈的消费欲望。
消费极不理性。
消费观念前卫、时髦、流行。
每日都有一定额度的消费行为。
没有收入**。
项目周边15～25岁学生族每日消费**。
4）项目周边学生经常光顾地点**。
说明：两图中显示的地点是学生经常去光顾的场所和消费的具体内容，因此，在项目功能规划与招商过程中，我们需要认真考虑图中可以引入的商业经营项目。
二）商铺定位。
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