前言。销售与招商策略与执行的如何组合，是汽车大道项目目前面临的主要问题之一，策略性问题的解决是项目实现成功销售的关键因素之一。本方案着重于解决销售与招商组合的策性问题，根据项目的分析，提出符合项目现状并能足够吸引目标客户群的销售策略，并讨论分析了本项目销售与招商的关系及提出销售与招商组合策略。
因时间过于仓促，本报告偏重于策略分析，具体的执行细则，有待完善。 系列广告及主题与卖点深化另列。
一、项目关键词。
巴市首席专业汽车街。
朝阳产业把握未来。
城中心；专业街；百万家业。
巴市首席专业汽车街。
支撑点] 1) 巴市第一家统一规划、统一管理、专业产业化经营的汽车一条街；
2）巴市规模最大、专业经营品类最全、行业服务最完善、品牌优势最强的汽车行业市场；
朝阳产业 - 把握我来。
支撑点] 1) 正在快速发展的汽车产业支撑经营收益与地产升值；
2）大量有资金实力的经营者正在寻找有发展潜力的项目，汽车大道能够实现他们创富的愿望；
城中心；专业街；百万家业。
支撑点] 1) 地处旧城中心地段、商业氛围日益浓厚，汽车专业街的兴起将大大提升区域商业价值；
2）产品定位为百万元门店，针对的目标客户群亦是向百万家业进军的成功人士，百万家业惬合产品惬合客户心理。
二、项目分析。
一）项目概况：
地理位置；阳光春天a座底铺、美丽园风华e座、风光a座单元底铺；
建筑面积：总建筑面积为5938m2，其中一层商铺5278 m2，地下660m2（目前）；
建筑形式：框架结构，可根据客户的需要分割组合，地下室设有缓车道，步行楼梯，迎街为落地窗。
二、项目swot分析：
1、优势（s）
区位：本项目位于团结路与庆丰街交界处，交通便利，有大面积停车场；
户型：框架结构，大开间，有地下室、车道、落地窗，在经营选择上空间大；
**量大：位于大型社区腹地，周边社区多，规模大，消费水平高，人气旺盛；
规划前景好：初步定位为汽车产业市场，且已有一家大型汽车销售商进驻，是市内唯一一条集汽车销售、维修、配件销售、服务为一体的综合商业街。
2、劣势(w)
大环境劣势：临河这两年商铺投资呈低迷状态，有很多商铺闲置，虽然转向大平米投资，但由于投资大，风险高，有部分投资者持币观望，也有部分转行投资；
自身劣势：总价高，投资大，客户资源少；
3、机会（o）：
在市场上多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户，目前本项目已有大型汽车商家入驻作为示范店，给诸多持币者增添不少信心；
项目所在地，原来周边就有很多汽车维修洗车行，有一定市场基础；
如果采用租售同时进行，在招商，销售上有目的、有针对性地引入商户，在推广及服务方面给予支持，必将形成专业汽车市场。
4、威胁（t）
建设路自发形成的汽车市场是本项目的直接威胁，威胁**于相同的业态，客源；
一些汽车销售大户对本项目的威胁也很大，小户以大户马首是瞻。（利丰、星海）；
三、项目定位。
根据贵方提供的项目市场调研分析，结合项目的现状，我们对本项目的定位提出如下建议：
一、项目研判。
1、项目核心竞争力分析。
朝阳产业、专业市场（相对于其他商业门店竞争者）
统一规划、统一管理、集中造势（相对于自发形成的汽车市场）
二、项目定位。
1、市场定位。
巴彦淖尔市规模最大、知名度最高、产品最全面、管理最完善的专业汽车产业市场。
2、产品定位。
独立式沿街商业门店。
3、客户定位。
1）经营者定位（招商客户）
本地与异地各汽车品牌一级、二级、****、经销商；
市区已有的无序、开放性经营的汽车、汽配店商户；
汽车美容品牌**商；
与汽车相关的产业，如：汽修、汽车装饰美容、二手车、汽车相关服务、连锁洗车行等。
2）投资者定位（销售客户）
当地与周边具有超前投资理念投资客；
中型以上寻找资金出路的投资者；
有灰色收入的中高级公务员、企事业中高层管理人员；
有闲置资金的私营企业主、个体工商户；
周边旗县、工矿企业中资金实力雄厚人员；
汽车行业实力雄厚有自主投资意向的经营商、**商、厂商等；
3）目标客户消费特征分析。
投资客户。本地投资客： 投资选择，地段要求强烈。
这部分客户的投资潜力不容低估，其关注点在产品内容及其升值潜力，亦即投资回报率，如何打动其投资欲望是本项目成功运作的关键。无论在产品规划设计和营销策略中都应积极体现这个内容。异地投资客：
从房地产市场发展的情况来看，异地投资客对于异地有投资价值的房地产项目，特别是商业物业项目，起到的作用越来越大。这类人群进行异地投资时除了看项目的升值潜力外，对投资的安全保障也更为在意，一定年限内的返租回报是打消他们疑虑的最有效办法之一。要想争取到这些客户，在创造项目特色的同时进行异地行销推广应成为项目顺利去化的有效补充手段。
潜在投资客户：每一个地区都会有一批“富不外露”的人，相当一部分灰色收入者、意外致富者、低调藏者可能正在寻找合适的资金出路。他们更看重的是投资能够保值增值，低风险，大家业的概念很适合他们，这部分人适合在吸引他们注意力后进行点对点的营销方式。
经营客户。本地经营户： 本地经营户主要集中在自发形成的汽车街里，这部分客户对本地汽业行业的经营环境有所了解，对客户的需要有一定的把握，并积累了一定的消费客户群，但是由于受地区市场环境的影响，他们大多处于分散的、无序的经营状态，整经营档次与经营管理水平不高。
在招商过程中要对入驻商户进行有效甄别，对不符合项目整体产业布局规划与档次定位的经营者要妥善安置，既不可浪费客户资源，亦不可为项目整体的繁荣经营带来不利因素。
异地经营户：包括对异地成功的大型经营商户的招商引资和异地汽车产业品牌**与经销商的引进。这既是一种客源补充，更是项目启动后繁荣运营的重要保证。
本案应在符合项目整体规划的领域内积极寻求知名品牌的介入和经营，为项目升值创造先决条件。
注：本项目仅有25个单位，且单位总价均在100万元左右，因此我们的目标客户定位绝对有别于一盘的住宅或商业地产项目，这需要我们在后期的推广运作中采取“精确制导”方针，而非大面积撒网方式。
4、形象定位。
1）档次定位。
以中高端产品为主打，打造权威的、高品质的形象。
按照项目的市场定位，对项目在包装设计、管理理念和品牌营造上都有较高的要求，更为重要的是对项目内的经营对象也一定要有较高档次的要求，因为经营的业态与档次与物业的租金**往往是成正比的。对商户的要求提高，前期招商可能会遇到一些困难，但从长远角度看，对于后期保证项目的出租收益率会很有利，从而能支撑项目的销售与升值。走专业路线的汽车一条街在当今内蒙西部地区还是新事物，当然，专业不是代表单一，项目招商会涉及到汽车产业链的各个方面，如汽车销售、汽配、汽车美容、音响、设备、汽车改装、连锁洗车行等，都是我们招商的目标客户群，但招商要把握一个“宁缺勿滥”的原则，从而使项目从管理及经营上都能达到档次定位的要求。
2)案名与logo定位。
案名。要求有气势，易于传播与识别，能体现出项目的特色。
logologo表现要求：①具备汽车专业市场特色；②体现项目档次；③蕴涵深刻的意义，有扩展性；④要有差异化，且易于识别。
3）主题定位。
招商主题。汽车大道——巴市首席专业汽车街。
朝阳产业、把握未来——汽车大道。
汽车大道烫金商铺全面招商中。
销售主题。城中心；专业街；百万家业。
“市”间稀有—汽车大道沿街门店。
5、功能定位。
业态定位。汽车大道项目的商业业态定位应立足于汽车销售与服务产业多元化的做法。商业业态定位：
以集整车销售、零部件销售、服务、信息提供四位一体的（4s）大市场为主体，集品牌店、汽车娱乐与文化产业为一体的专业汽车街区。
业态功能如图示：
商业服务与商业文化软件建设。
设立旧车拍卖中心（附属业务），聘请汽车评估师委托估价，以利于以旧换新业务，暂不考虑规模化的二手车经营业务；
邀请知名驾驶培训中心进驻，开设驾驶、维修、保养等培训业务；
定期举行新车发布、车展等汽车文化活动、全场让利**活动等；
委托有相关经验和影响力的人士成立“车友俱乐部”，定期组织活动、举办车会交流会，创办车市专刊，促进汽车大道市场影响力；
投资与“巴市晚报”或“北方新报”协作，定期在某固定版面创办“汽车沙龙”、“汽车之窗”等栏目，及时反馈市场信息和刊登广告，为经营商家创造一个高性价比的信息传播平台；
建立**，至今临河未有，相对费用较低。其目的主要不是为了网上销售，因为网上成交率极低，这跟中国传统的消费习惯有关。关键是为了传递反馈信息、提升项目品质，同时，利于招商，引进新的汽车品牌；
以打造 “巴市首席专业汽车街”为主题，突出项目所在地的环境优势，塑造口碑宣传和树立自身形象；
四、项目整合营销。
推广总精神。
招商：巴市首席专业汽车街。
销售：城中心﹒专业街﹒百万家业。
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