一、 项目概述1
二、 项目前期策划1
1、项目周边市场考察及地产情况分析1
2、项目市场调研方案及分析2
3、项目swot分析3
4、项目市场定位5
5、品牌战略策划6
三、 项目营销策划6
1、项目营销总策略及阶段性划分总策略7
2、项目分期推出的战术营销策略8
3、项目入市时机10
4、项目**定位及**策略10
5、项目销售付款方式策略10
四、 项目广告、宣传、推广策略11
1、售楼处及展示系统形象设计建议11
2、广告**发布计划及详细策略12
3、项目广告、宣传、推广费用预算13
4、项目销售阶段工作规划13
一、项目概述。
1、项目所在地情况简介。
··镇位于··县城西北部，地处··、三县交界处。自然面积95.3平方公里，耕地面积5.
3万亩。全乡辖16个行政村，175个村民小组，3.1万人。
集镇面积4平方公里，常住人口0.8万人。
·镇是农业大乡又是著名的资源宝库乡，地下矿产资源十分丰富。目前已探明储量的有15种。其中天然碱储量4849万吨，属“亚洲第一”天然碱矿；芒硝矿储量4500万吨，属大中型芒硝矿。
同时随着··油田东移开发计划的实施，目前，··已成为重要产油区。依据这些优势，近年来，该镇不断扩大对外开放和招商引资力度。优越的区域位置，丰富的资源优势，巨大发展潜力，使··正成为有识之士投资兴业的一片热土。
2、项目简介。
二、项目前期策划。
1、项目周边市场考察及地产情况分析。
随着国内房地产向。
二、三线城市转移， 县房地产**也是水涨船高，由于“ ”项目位于县安棚镇境内， 县城房地产走势对周边乡镇有一定指导作用，所以针对县城一些主要房地产项目做了如下调查，调查项目包括：龙腾华府、书香水岸、淮源名门、凤凰城、中环商业广场等。由于本项目属于新兴的新农村建设项目，为了促使项目户型、面积等设计更加合理更加符合新农村建设实际，又针对周边类似新农村建设项目进行了一系列考察，考察项目包括：
市城县赵河镇项目、 县镇项目、 市县镇项目、 市店镇项目、 市舞钢尹集镇柏都社区项目、平顶山市舞钢尹集镇张庄村张庄社区项目、平顶山市舞钢八台镇丰台社区项目。
通过上述项目的全面调研和详细考察，得出如下结论分析：
1）南阳市项目与平顶山市项目区别。
a、投资开发主体不同。开发商投资开发（南阳项目）vs**开发（平顶山）
b、运作模式不同。经济运作（南阳项目）vs政绩工作（平顶山）
c、思路不同。分期开发、精细商业运作（南阳项目）vs大格局、重宏观、全面推进、大量闲置（平顶山）
2）考察结论对“ ”项目的启示与建议。
a、商铺尽量设计单独卫生间，如有可能，也可设计厨房；底商+住宅形式物业二层及其以上用户尽量共用楼梯；
b、11米进深：尺寸采用7.2m*11m，户型为临街底商+二、三层一体，面积控制在200平方米左右。
c、15米进深：尺寸建议采用7.6m*15m，户型为底商+二层单元房+三、四层一体住宅，二层单元房面积控制在110㎡左右，三、四层一体住宅面积控制在200㎡左右，既可整体购买也可分开购买，解决了面积过大、总价过高、购买力有限的问题。
d、18米进深：尺寸建议采用7.2m*12m，户型为临街底商+二、三层一体（含独立小院）。户型7.2m*12m,面积控制在250㎡左右。
2、项目市场调研方案及分析。
1）调研准备工作。
a、资料准备。
(a)调查问卷。
共16个村，每村80份左右，16个村共需1200份左右，加之和邻近安棚的泌阳、唐河等地，共需调查问卷约1500份，30%沿街沿路随访调查，70%入户入室调查。
(b)宣传**。
准备有关本项目宣传彩页1000份（每份由多幅图案组合而成，包括项目楼盘不同户型不同侧面效果图、项目园林景观规划效果图等）。另外准备企业宣传资料100份，在市场调研的同时如果有需要可以现场发放宣传资料。
(c)培训资料。
利用多余的市场调查问卷对市场调查人员进行问卷培训。为了更好地体现培训效果，要让调研专员对问卷进行现场讲解和角色扮演演练。
(d)其它材料。
由于参加调研的人员并不会对该地区的每个区域都很熟悉，应提前准备地图10-20份，以备调查人员需要。
b、小礼品准备。
在调查过程中，对每个帮助完成调查的对象除了进行感谢之外，还应赠送一件小礼品，作为感谢和本次活动的纪念。小礼品可用印有本项目宣传资料的宣传品。既可作为感谢也可为项目做宣传。
c、人员招聘。
(a) 若当地有合适学校可与某中学校长或教导主任联系，以向学校提供一定费用（以预算为基础）为前提，以“让学生参与社会实践”为主题，选取50名具有较强接受能力和学习能力的高中生进行市场调查。
(b)如无法征到高中生进行调查的话，利用街头广告及抽样选人的方式以较高报酬征得访问调查员50人，给予每份有效问卷*元或每天*元的报酬。
d、人员培训。
因时间紧张、对市场调查员的培训主要以对调查问卷进行讲解为主，针对目标的选择、提问的技巧、填写问卷的注意事项等各方面进行有的放矢的培训。
2）调查督导管理。
a、人员组织分配。
把全部的市场调查人员按小组划分，分别在16个不同的村和安棚镇区同时开展市场调研。
b、监察管理。
营销策划部主管与调研专员根据实际情况进行现场流动监察，同时解答调查人员产生的疑问。调研结束后，由主管抽取一定比例的问卷进行反馈，以检查问卷的真实性。
3）调查后续工作安排。
问卷调查工作结束后对调查问卷进行初选，筛选出不合格问卷，统计处合格问卷份数，若合格问卷未满足大于60%合格问卷的要求，需要进行补抽样调查。调研主管对抽样数据进行统计分析，做出《统计分析报告》。
3、项目swot分析。
优势strengh：
1）“ 项目规模宏大，**气势，户型设计贯穿“合理、适用、科学、智能、宜居、惠农”多项人性化原则；中高端商住两用房地产，主力产品以110-150㎡为主，面积区间合理，符合竞争潜力，同时符合现代城镇人的居住习惯和时尚要求；区位交通便利，未来**导向氛围重，区域升值潜力与发展潜力较大。
2）本社区位于行政文化区、公共服务区，紧邻现有城镇居住区，远离化工城主要企业生产厂址，有效避免污染，采用了节水、节能、减振、防噪等措施，并且配备了垃圾中转站，有效的对环境污染进行了控制，使人们更亲近大自然，为人们的身心健康提供了良好的环境。
3）本社区作为新农村建设的试点工程，设计配置太阳能热水器等节能设备，打造“太阳能绿色供热科技示范社区”，充分利用自然资源为人们生活提供方便，让入住农民用上了方便、经济的热水，提高了生活质量，改善了镇容镇貌，使生态环境得到保护，形成良性循环。
4）本社区项目实施规范运作，统一规划、统一设计、统一建设、分期开发、集中销售，项目将取得完备的证件和资质，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》五证齐全，70年产权，购买方式灵活多样。
5）本项目是**重点规划的河南省新型农村建设项目之一，在政策上切实给予项目开发建设、招商引资等方面的优惠，是**重点扶持的标杆工程，是镇目前最大的商业地产项目。未来**规划的核心商业区，大量商户、住户向此聚集，区域升值与发展潜力不可估量。
劣势weakness：
1）本项目距离市区和县城较远。
2）项目内不同的建筑业态类型融合在一起，一期、二四期、三期建筑形态稍显复杂，在一定程度上影响到本项目形象推广的统一性。
3）本项目是招商引资引进的新农村建设项目，虽然有**的大力支持，并且投资商有一定的经济实力，但公司仍然比较年轻，其知名度和信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程。
机会opportunity：
1） 作为县财政收入重要支柱的工业型城镇，相对较高的人均收入使其购买力高于其他乡镇。经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成，安棚镇做为亚洲第一大碱矿基地，强大的工业经济必将带动整个安棚地区房地产市场的发展。
2）本项目在镇属于第一个也是唯一如此大规模的规范化操作楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在安棚镇楼盘项目的卓越品质，使本项目具有了塑造品牌的优秀基础。
威胁threat：
1）与本项目处于同一区位的有“碱都社区”等两个竞争楼盘，其中一家楼盘的开发商在南阳其他城镇有过成功开发新农村社区的先例和经验，对本项目的开发构成了一定的竞争压力。
新农村建设汇报
2011年 镇新农村建设工作情况汇报。镇党委 2011年 镇坚持以科学发展观统领社会主义新农村建设，坚持以人为本，转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量，按照 一横两纵三业四新 的发展思路，以改善农村生产生活环境为抓手，力争在新型社区建设和休闲观光农业上有新突破，加大星级示范村建设和农村环境综合整...
新农村建设汇报
尊敬的各位领导 大家好。今年以来，我们太相寺村两委干部团结一心，把新农村和建设最美乡村工作为当前农村工作的重点来抓，积极探索新农村建设的新路子，及时召开村两委会 党员会 村民代表会。经过认真分析，反复讨论研究，围绕 生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主 的二十字方针，扎实有效地开展了新农...
新农村建设材料
大力发展农村实用人才，不断提高农村义务教育水平。几年来，盖州市教育局在市委 市 的正确领导下，为不断推进社会主义新农村建设，以科学发展观为统领，围绕目标抓中心，更新观念抓改革，立足全局抓发展，与时俱进创和谐，使盖州教育有了长足的进步与发展。现就有关方面工作汇报如下 一 加强管理，不断提高农村义务教育...