物业部2023年工作计划。
—物业部2023年管理目标及实现措施。
一、管理目标。
通过对商场的设备设施的养护、修缮，安防保卫、保洁监督等管理，保证管理区域内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，安全防范工作达到“三无”标准（无重大案件，无大小火灾事故，无恶意破坏事件）。为公司内部和广大商户营造一个安全有序、净洁舒适的购物和运营环境。
二、管理服务指标。
本着高标准、严要求、操作简便的原则，对商场实行全面管理，保证服务内容及服务标准符合相关要求。
三、物业部监管考评表
一、服务目标。
物业设施、设备管理服务各项指标在接管验收后一年内均达到现行“广州市物业管理优秀示范大厦”标准要求，并致力于创建一个“安全、高效、便捷、舒适”的“绿色”商场。
二、物业设备设施管理术语定义。
1、运行管理：以确保物业设备安全运行为目的技术管理工作。
2、系统保养：按照各专业设备系统的不同技术要求，以确保设备设施完好为目的，对不同专业系统的关键部位，按年为一个大周期，进行清洁、调整、润滑、紧固、测量、换件等保养工作。
3、维修：针对设备设施在运行过程中发生的故障及发现的故障先兆，进行清洁、调整、换件及其他的技术故障排除工作。
三、管理理念及管理模式。
一）物业设备设施管理理念。
现代建筑物内所设置的每一个功能设备设施系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备设施管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。
物业设备设施管理，原则上广泛吸取国内外物业设备设施管理先进理念和管理体系的基础上，通过努力探索和实践形成了自己独有的物业设施管理理念—“科学的运行管理，严密的系统保养”。
二）物业设备设施管理模式。
1、管理体系。
以专业系统分类的物业设施运行、系统保养管理及外判设备设施监管机制，并建立了自己的物业设备设施运行、系统保养体系。
2、技术管理。
根据物业管理理念和物业设备运行的一般规律，建立了科学而又严密的三层金字塔式的企业技术管理架构，以具有较强专业理论知识和丰富工程管理经验的专业系统工程师，组成了技术工程部部，成为公司的技术功关、管理、决策层；以具有丰富的现场综合管理经验的工程部经理和专业领班组成的现场操作管理层；以具备多年综合专业知识和操作经验的技术工人为现场操作层。
同时针对现代物业设施管理全面技术支持的强烈需求，在同行业内逐步与广东南锋空调设备管理公司、广州日立电梯公司、上海冠菱电梯****、广州市新锐空调设备工程****、北京安富业消防工程设备有限责任公司、广东省机电设备安装公司建筑智能化分公司等单位结成了“三全面一严密”（后台技术支持力量全面，一线管理力量全面，专业技术覆盖全面，现场管理严密）的企业合作联盟，为商场的重大设备设施管理提供坚强的技术保障。
四、设备设施管理人员素质要求。
设备设施管理人员必须以德、识、能、体四个方面去考核。
一）德（思想品质和修养）
1、 要有强烈的工作责任心。
2、 有不断创新的精神，能创造性地进行工作。
3、 要有全局的观念，不谋私利。
4、 要有良好的民主作风。
5、 有良好的服务意识，服务态度和礼仪礼貌。
二）识（业务知识和管理验）
识”包括知识、见识，即文化知识，专业知识，管理知识及工作经验。
对管理人员来说，要求具备的知识应分为如下几个方面。
1、物业管理的基本理念。
2、物业管理的基本法规：熟悉国家和本地区的物业管理法律、法规、政策，其中包括：
国家的消防法。
国家治安管理及安保工作的有关规定。
国家关于环境保护的有关法规。
国家关于无线电、微波、卫星通信的管理规定。
国家有关特种行业人员管理的有关规定。
国家对通信业务的管理规定。
国家有关提升设备管理的有关规定。
3、物业设备设施的有关技术规程、规范和管理标准。
4、掌握设备设施运行管理系统保养及维修知识。
5、物业管理的财务常识；包括财务预算、管理费的使用原则、公共水电的分摊原则等。
6、高层建筑土木建筑的基本常识；如建筑结构、建筑专业的常识。
7、高层建筑的各类专业的基本知识及相关知识。
供配电专业：外电、配电、计量及电能耗用情况、线路、末端设备、灯具、对外联系单位等。
给排水专业：用水指标、供水方式及水系统情况、高低位水池的容积、清洁水池的周期及工艺要求、用水计量情况、计算方式、公用水的分摊基础及计算、高层建筑供水特点（减压或变频调速加压）、对外联系单位等。
空调：空调的基本原理、空调的几种类型、空调系统的总容量、冷却方式、设备名称、供冷方式、水处理方式、空调系统保养的基本工艺要求、空调系统及耗能的基本关系、超时空调的计费原理、家用空调机的一般原理及基本的保养工艺要求等。
消防专业：系统情况（水系统、弱电系统、防排烟系统、加压送风系统、停非消防电系统、联动系统、防火分区、消防水的水池容量、疏散指示、事故照明、确保电源、手提灭火器材、气体灭火设备、紧急广播系统、消防前室及走火楼梯）。
电梯及手扶梯：电梯及手扶梯的品牌、厂家、型号、载重、速度、层站数、拖动方式、控制方式、保养方式、**主管部门、安全检查部门。
环保：水、气、噪声控制指标、水、气、噪声的污染状况、防治措施、**主管部门。
安防监控：摄像、画面分割、模拟录像及数字录像、布防等技术概念。
楼宇自动化控制（bas系统）：主要了解自动化的程度、深度、广度。
通信系统：楼外传输系统、程控交换机的型号、门数、中继线的对数、计收费系统的基本原理计算基础、楼内布线系统的形式、小总机及小总机的原理、ip**、国内长途、国际长途的有关知识。
计算机网络：服务器、局域网、因特网、拔号上网、专线上网、电子邮件、**、电子商务等知识。
计算机房：计算机房的特殊要求（空气调节、电源要求、空气素质、楼板荷载、建筑物的保温、照明要求、消防要求、安保要求）。
装修工艺：主要是从二次装修管理的角度去认识有关施工的基本规律和高层建筑防火安全对装修材料、设备、工艺的具体要求。
其它：维修材料、人防工事、交通管理、气象等。
对操作人员：具有相关专业知识水平和综合分析能力其中包括：
1、供配电专业知识。
2、给排水专业知识。
3、空调或**空调知识。
4、消防专业知识。
5、电梯及手扶梯知识。
6、安保监控知识。
7、楼宇自控知识。
8、计算机及通讯系统知识。
三）能。● 管理人员必须具有计划能力、组织能力和指挥能力。
1、计划能力：具有制订工作计划并组织实施的能力。
2、组织能力。
具有能及时处理设备、设施的抢修排险等突发事件的能力。
具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力。
具有处理专项业务并能与各部门相协调的能力。
3、指挥能力：这是鼓动能力、指导能力、督察能力、坚持能力及应变能力的总称。
操作人员：“能”是指实际操作能力、水平，具有动手操作能力。
四）体。主要是指身体素质好。
五）人员职责。
工程部经理职责。
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