编号：前期物业管理服务方案。
一、公司简介、服务宗旨和管理目标3
二、前期物业管理设想5
三、意大利欧化专业的酒店式物业接待服务规范13
四、前期物业管理人员架构34
五、职务说明书35
六、服务费用预算54
七、采购物品清单56
八、前期物业管理服务合同59
九、物业管理服务补充协议62
一、公司简介、服务宗旨和管理目标。
一）公司简介。
广州**酒店物业管理****是一家专业化的物业管理企业，是国家物业管理贰级资质企业，是广州市第一家正式引入国际金钥匙服务的物业管理公司。主要管理范围涉及酒店、写字楼、商场、住宅小区、学校等大型物业，目前综合管理面积超过200万平方米。
公司坚持以“客户至上，服务第一”为宗旨。一直致力于以规范、科学的管理方法来提高工作效率和服务质量。为此，公司不断地引入先进的管理技术和优秀的酒店物业管理人才，不断地自我完善。
目前，公司已经拥有了一支专业的管理队伍并且还在不断地壮大。各类专业技术人员齐备，为公司的拓展奠定了坚实的基础。
公司自成立以来多个项目荣获国家、省、市各级**的多项殊荣，获得了客户和社会各界的好评。目前公司引入新中华酒店物业管理****的酒店专业人才及管理模式，为高档物业提供专业的酒店管家服务，本着“让我们服务得更好”，“让客户享受得更好”的核心服务理念，专注服务每一天，为客户提供高品质的服务。
作为一家专注服务、不断进取、追求高效的专业酒店、物业管理公司，我们拥有完善的管理制度和严密的组织架构。简单明了的层级制度使我们的服务效率更加胜人一筹。同时我们还凝聚了大批优秀的酒店、物业管理人才，拥有先进的服务理念和一支敬业爱岗、乐于奉献的优秀团队，以提高酒店、物业管理服务和树立优秀的酒店、物业管理品牌为己任，处处高标准严要求。
坚持贯彻以人为本，倡导先有满意的员工，后有满意的顾客。实行“人员专业化、管理制度化、信息公开化、执行效率化”的“新四化”管理理念，在经营中坚持诚信，追求与合作方的双赢。
多年来，对企业我们注重规范化管理和人性化管理的统一；对业主我们注重外在环境和内在感情的统一；对员工我们注重企业发展和个人成长的统一。
二）服务宗旨。
我们始终坚持以“客户至上，服务第一”为服务宗旨，以“让我们服务得更好”，“让客户享受得更好”为核心服务理念，致力为客户营造身心归属的空间，为客户高品质的生活提供高品质的服务。
三）管理目标。
1）提供酒店式物业管理，就是把酒店管理的模式和服务意识融入物业管理，同时结合物业管理的特点，在高档的物业区域内实施的一种优质的管理和服务形式。酒店式物业管理特点是：人性化，个性化。
以达到促进销售，提高开发商品牌和知名度的目的。
2）打造优秀的企业文化，建设“流程型、时效型”的组织优秀的企业文化是企业最重要的无形资产，是企业在产品、服务和资产经营时的重要手段，也是企业有形资产扩张的基础。深层次的企业文化必然**于浅层次的制度文化，首先将制订和执行科学的管理制度和业务流程，以规范组织和人的行为，明确职责，有效监督，形成一种决策科学化、流程标准化、考核系统化的管理模式。
3）导入iso9001：2000质量管理体系，iso为国际标准化组织的简称，其质量管理体系最早应用于工厂的管理。20世纪九十年代中期，就有不少的物业管理公司尝试推行该管理体系，而运行效果也非常之好，之后很多物业管理公司纷纷效仿。
企业建立、实施质量管理体系以及改进其有效性时采用过程方法。能够有效的通过满足顾客要求，增强顾客满意。过程方法的优点是对诸过程组成的系统中单个过程之间的联系以及过程的组合和相互作用进行连续的控制。
此外，称之为“pdca”的方法可适用于所有过程。“pdca模式”即策划、实施、检查、处理。我们将在一年内建立iso质量管理体系，并通过认证，以认证来提高管理水平。
4）争创“全国物业管理示范住宅小区”，推进物业品牌化建设。通过“创示范”考评来大力提高物业管理水平，锻炼人才，提升楼盘的品牌，进而提高开发商及物业管理公司的知名度和美誉度，是我们创示范项目的最终目的。我们将争取在三年内完成全国物业管理示范住宅小区的目标。
二、前期物业管理设想。
一）前期介入的作用。
物业管理提前介入的具体程序目前虽然尚无统一的规定和做法。但根据物业管理的发展趋势和经验积累来总结，介入期越早越好，应该在规划设计阶段就介入。在物业的土建结构封顶，以及工程进入设备安装和内部装修阶段，物业管理企业的工程技术和安防职能人员就应该参与进来，一方面熟悉和掌握各类施工安装工程，特别是隐蔽工程的跟踪、检查及监督；另一方面从未来业主与使用人使用的角度，充分发挥物业及其有关设备设施的使用功能，对工程的质量、安装调试的情况和今后的维护养护等每个环节提出合理化建议，从未来实施多层次、全方位、专业化管理的要求出发，熟悉情况、收集资料，建立物业档案，做好配合销售、交楼和业主入住后物业管理工作开展的充分准备。
物业管理的提早介入，对发展商的销售和业主、物业管理公司及施工单位都有着十分重要的意义。
物业管理提早介入，参与设备设施安装调试、装修装饰工程等最后环节，让有丰富物业管理经验的管理员参与把关验收，将是十分重要和有效的。其积极作用具体体现在以下几个方面：
1）能更好地监理施工质量。
国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，建立建设工程监理制度。因此，一批专业工程监理公司便应运而生。但尽管如此，也还不能取代物业管理企业参与施工监理的作用。
因为“三分建设，七分管理”是长期行为，物业管理企业承担着物业交付后的养护、设备运行和维护保养等任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会直接影响物业和设备设施的使用功能和使用寿命。因此，物业管理企业将以业主（使用人）的角度对房屋建筑的施工质量进行跟踪，并适时地提出合理化建议，使楼宇的原设计功能得到充分的发挥。经行业实践证明，这些前期工作是非常关键和重要的；同时，通过前期沟通及时解决出现的问题，从而有效地预防建成后返工或因满足不了使用功能而变更等问题的发生。
因此，物业管理企业参与监督施工质量的管理工作，使质量又多了一分保证，对业主和建筑施工单位也起到了预防保护的作用。
2）为竣工验收和接管验收打下基础。
由于参与了物业开发的最后环节，提前消化、掌握了有关图纸资料，并建立了详细的物业档案，物业管理企业对验收物业的各种情况都已熟悉，并掌握了现场施工的第一手资料，这样，物业公司在参与验收把关时赢得了主动，促使施工中存在的遗留问题或设计上有欠合理的问题，在楼宇交付使用前可以得到整改和完善，切实使楼宇投入使用前期处于完好的开端，为今后长期发挥楼宇的使用功能奠定基础。
（3）便于日后对物业的管理。
由于先期介入，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装调试了如指掌，这为物业及设施设备的管理、养护、维修带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养计划的制订；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是比较容易保证维修质量；四是方便了改造、搭建、拆除等改进工程的进行及设备的更换等。所有这一切，可大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理公司日后向业主（使用人）提供优质的服务打下良好的基础。
4）有利于树立物业建设单位及管理企业的形象。
二）前期介入总体设想。
根据项目工程进展情况及要求，为了确保工程施工的顺利进行，保质保量、确保未来物业管理工作的有效开展，必须有专业的物业管理人员参与工程的后期工作，从物业管理的角度对工程的质量实施监控，特别是从未来各类设备设施合理使用、充分发挥其先进功能的角度，向施工、安装单位提出专业化的合理建议，为以后能有效实施物业管理奠定基础。其次，在工程的后期，其装修及重要设备设施都基本到位，必须有专门的安防人员对工程实施安全防范工作，确保整个工程能安全、顺利完成。
选派管理经验丰富的专业技术人员和安防人员提早介入物业管理工作，根据我们多年的管理经验及早期介入管理经验， 从有利于将来物业管理、确保物业的保值升值的角度，向安装施工单位提出合理、有益的建议。前期介入工作的有关具体设想及安排如下：
1、物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务。
根据《物业管理条例》第二十四条，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；因此，应该组织选择至少三家物业公司进行竞标。竞标后，与开发商签订前期物业管理服务合同。
2、设计管理模式。
管理服务理念。
同类事物之间有共性亦有个性，是共性和个性的统一。物业管理也一样，相同的物业类型，亦有其不同的管理特点，与物业的区位特点、功能需求、人文环境、物业档次和设施设备附属配置有着千丝万缕的关系。因此采取适宜的管理观念、管理方法而形成管理特色，体现现代化的管理，努力创建一个安全、舒适、文明的生活环境，精心组建一支专业技术过硬、思想觉悟高、服务意识强、充满创造力和驾驭任何突发事件能力的队伍，充分体现【**人】对外的良好形象和精神风貌，这是我们追求的终极目标所在。
任何事物的发展只有更好没有最好，工作中不断研究、探索新的管理方法和理念，开拓思维、改变固有观念，使我们的服务水平和管理水平不断提高。
我们应该清楚地认识到工作地点的社会环境，只有这样，才能使自己的工作与社会大环境合拍、和谐。贯彻这种观念，我们的各项工作手段必须是最先进的，人员的气质是高修养、高度文明的；我们的管理，是现代的文明管理；我们的服务，是文明社会的高层次服务；其具体体现在于【用心去服务】，时刻把握客户显在的和潜在的需求，收集信息、分析信息，提出改进的方案和方法，到实践中去验证分析的结果是否正确；获得客户的反馈信息，真正做到使服务不仅满足客户的要求，而且超出客户的想象。
项目前期准备工作
项目开工前准备工作。一 人员准备。1 进场前15天内组建完毕项目班子 填写表1 表2 表3。2 项目班子组建完毕5天内完成项目管理班子的入场培训和人员分工 填写表4。3 编排各工种劳动力需求进场时间表。按各工种进场的先后顺序进行编排 填写表5。二 技术准备。1 项目班子组建完毕5天内进行合同研读和讲...
项目前期主要工作安排
项目前期主要工作内容。一 项目有关批文。1 项目建议书。2 可研报告。3 立项批复文件。4 建设项目选址意见书。5 项目合同。二 有关土地方面的工作。1 控制性详细规划 控规 2 勘测定界图1 500或1 1000 3 划拨土地，主管部门对用地的审查意见或批文 划拨决定书 4 建设用地地规划许可证。...
酒店项目前期策划筹备
服务范围。酒店策划。一 酒店项目宏观分析报告。二 酒店经营环境调查分析。三 市场与客源定位调查分析。四 酒店经营类别与模式定位。五 酒店整体项目规划布局。六 酒店功能优化。七 酒店财务分析。八 酒店项目可行性分析报告。九 酒店项目整体设计指导。酒店顾问。一 酒店员工专业培训。二 酒店人事管理 顾问。...