**小区物业管理。招。标。
文。件。
二0一八年月日。
目录。第一章、招标概况。
1.1、招标人。
1.2、**小区的地理位置。
1.3、物业概况。
1.4、物业管理的内容和要求。
1.5、投标人的资质与条件。
1.6、有关说明。
1.7、奖惩措施。
第二章、投标须知。
2.1、投标依据。
2.2、投标程序。
第三章、投标书的编制要求。
3.1、技术标书的项目内容。
3.2、商务标书的项目内容。
3.3 资信标书的项目内容。
第四章、投标书密封和送达要求。
第五章、开标、评标、定标。
第六章、投标**要求及评标标准。
第七章、拟签订合同的主要条款。
第八章、其他事项的说明。
*小区建造于二000年。为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照《杭州物业管理条例》和《物业管理招标投标管理》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。
1.1 招标人：**小区业委会。
1.2 **小区的地理位置。
*小区位于风景优美的杭州市上城区***东至***西至***南至***北至**8。
1.3 物业概况。
公用设施设备明细。
1.3.1绿地___万___平方米；
1.3.2生活水池___个；
1.3.3高配___间；配电房___间；
1.3.4电梯___部；
1.3.5消防中心___间；
1.3.6综合布线控制室电信机房___间；
1.3.7建筑周围道路，绿化、广场、照明、围墙、景观灯；
1.3.8小区雨污水管网等。
1.4 物业管理的内容和要求。
物业管理服务质量标准（依据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》)
1.4.1物业共用部位的维修、养护和管理。
1.4.1.1根据房屋使用年限，编制年度维修养护工作计划。
1.4.1.2建立健全房屋维修养护工作制度，及各类操作指引文件。
1.4.1.3定期巡查、开展养护工作，有维护保养记录。
1.4.2物业设施巡查制度和设备管理台账。
1.4.2.1建立健全设施设备维修养护工作制度，作业指引文件，完善应急预案。
1.4.2.2小区绿化等公共设施定期巡查、维修保养到位，保持设备运行及维修工作记录。
1.4.2.3停水停电提前12小时通知（市**突发停水停电及设备突然故障除外）。
1.4.2.4保持电梯机房清洁，确定合理的电梯运行时间，定期保养，及时排除故障。
1.4.2.5二次供水水箱清洗及检测；2次/年，水质检测结果合格。
1.4.2.6设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录。
1.4.3 公共部位的清洁卫生。
1.4.3.1保洁服务时间：每日7:30-16:30
1.4.3.
2楼道清洁：多层住宅清扫1次/天，拖洗1次/天；高层住宅每日清扫1次，门厅每日拖洗1次；公共场所、绿地、道路：清扫1次/天；沟渠池井、标识牌、信报箱；清洗1次/周；垃圾清运：
1次/天；公共雨水、污水管道每年疏通1次。
1.4.3.3生活垃圾的收集，清运：1次/天。
1.4.3.4每月至少一次小区公共部位进行消毒和灭虫除害等消杀工作。
1.4.3.5雨雪天气及时清扫积水积雪。
1.4.4 公共绿化的养护工作和管理。
1.4.4.1定期喷洒药物，防止病虫害；
1.4.4.2乔木、草坪、灌木修剪及时，保持观赏效果；
1.4.4.3做好绿化施肥工作，保持苗木健康完整，缺损及时补种。
1.4.5 车辆停放管理。
1.4.5.1停车场要交通标识和进出凭证；
1.4.5.2引导车辆有序停放，对乱停乱放车辆进行提醒管控；
1.4.5.3停车场要巡逻，发现问题按照车主留下的****尽快与车主取得联系。
1．4.5.4和业委会共同确定公共道路停车位，按要求制定停车管理办法，并予以实施。
1.4.5.5和消防配合，整顿停车库用作仓库等安全隐患。
1.4.6公共秩序维护，安全防范等事项的管理。
1.4.6.1 24小时小区巡查制度（每2小时1次）
1.4.6.2对火灾等突发事件有应急预案；
1.4.6.3定期开展消防和居家安全宣传，消防演习；1次/年。
1.4.7 装饰装修管理服务。
1.4.7.1业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修过程的禁止行为和注意事项；
1.4.7.2对违反违规私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告，阻止、报告并协助有关部门依法处理；
1.4.7.3住宅业主装修、装修材料的运输和建筑垃圾清运，物业应有专人管理。
1.4.8 物业档案资料管理。
1.4.8.1建立物业档案资料管理制度；
1.4.8.2档案资料有专人管理，借阅要有记录；
1.4.8.3业主资料严格保密，不得借阅和泄漏。
1.4.9 其它服务。
1.4.9.1报修服务时间：24小时。急修20分钟到达，预约服务按约定时间到达，并建立服务回访制度；
1.4.9.2向业主公布日常服务**，紧急**；
1.4.9.3根据社区安排开展文化活动。
1.4.10 服务指标承诺。
1.5 投标人的资质与条件。
1.5.1 具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。
1.5.2 投标人接管过住宅小区。
1.5.3 投标人所服务的小区中有杭州市优或省优、国优项目优先。
1.6、有关说明。
1.6.1 除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立服务合同时可与协商解决。
1.6.2 标书中具体的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。
1.7 奖惩措施。
中标单位必须参加业委会组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，业委会有权终止物业服务合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。（考核标准详见合同样本）
第二章投标须知。
2.1 投标依据。
2.1.1国家、浙江省、杭州市物业管理相关政策、法规。
2.2.2 本招标文件。
2.2 投标程序。
2.2.1 2023年月日以前，在**小区公告栏等发布招标公告。
2.2.2 2023年月日接受物业公司报名，地点：**小区。
2.2.3 2023年月日，发招标文件。
2.2.4 开标时间：2023年月日上午9：30分在**小区。
2.2.5 确定中标单位后日内，中标单位与招标单位签订《物业服务合同》，办理有关手续。
第三章投标书的编制要求。
本次评分分为技术标和商务标及资信标三部分。内容编制要求如下：
3.1 技术投标书（包括但不限于以下内容）：
3.1.1 结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
3.1.2 物业管理机构运作方法及管理制度。
包括机构设置、组织框图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度。
3.1.3管理服务人员配置和管理。
管理服务人员配备、数量、素质（文化程度和年龄）、分工；人员的培训和管理：包括人员考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。
3.1.4 物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。
3.1.5 物业管理服务分项标准与承诺。
3.1.5.1房屋零修、急修及时率；
3.1.5.2修工程质量合格率；
3.1.5.3绿化完好率（包括水池、雕塑、健身等景观设施，滑滑梯等儿童娱乐设施、健身设施）的维护标准及承诺；
3.1.5.4保洁率维护标准及承诺；
3.1.5.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率维护标准及承诺；
3.1.5.6管理费收取率；（停车管理及收费、高层电梯门楼的广告管理及收费，多层门楼的广告管理及收费）
3.1.5.7业主投诉率与处理率；
3.1.5.8业主物业管理满意率；
3.1.5.9消防火灾发生率；
3.1.5.10治安事件发生率。
3.1.6 物业的维修养护。
3.1.6.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；
3.1.6.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；
3.1.6.3市政等公共设施管理实施措施；
3.1.6.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；
3.1.6.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；
3.1.6.6**小区绿化、水池、健身等景观设施，滑滑梯等儿童娱乐设施、健身设施的维护养护管理的具体措施；
3.1.6.7智能化设施的管理与维修方案；
3.1.6.8各类管理档案的建立与管理。
3.1.7 物业维修和管理的应急措施。
3.1.7.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；
3.1.7.2**小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；
3.1.7.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
3.1.7.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；
3.1.7.5发生火警时的应急措施。
3.1.8 管理方案和措施：
3.1.8.1**小区管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；
3.1.8.2便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；
3.1.8.3业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；
3.1.8.4建筑垃圾的处理措施；
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