小区的物业管理总体思路是：制定相应的管理服务制度和操作规程，掌握现代化的管理服务方法和手段，通过服务实践，实施物业管理服务。物业管理不仅是对物业进行有效管理和维护，更重要的是使物业发挥最大的效用，同时使维护成本最低化。
一、确定各部门主要工作职责。
1、物业主任：主要负责全面管理服务工作。
2、客服部：主要负责业主接待和计算机档案文件资料的处理以及后勤、人事、回访工作、收费事务；负责与其它部门的联络工作、特约服务等。
3、秩序维护部：主要协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序进行安全防范、负责物业道路的畅通、车辆的有序停放管理、消防安全管理以及人员进出管理等。
4、工程部：负责物业及公共设施设备的维修保养、业主委托的维修服务项目、装饰装修监督管理等工作。
5、环境部：负责环境保洁、绿化维护、卫生消杀、灭虫治虫和委托的保洁服务项目等。
二、建立管理人员的监督制度。
建立完善的人才管理制度和激励机制，且奖惩并施，以做到人尽其才，才尽其用，最大限度地发挥人才效能。
1、 督查机制。
为全面落实物业管理的各项工作任务，确保各项服务质量到位，服务中心对各项工作进行检查、监督、考核、指导。每次督查都有侧重点，从督查事深入到督查人。找准薄弱环节，善于发现问题，分析原因，提出整改或处理意见，并帮助当事人做好对其的教育整改工作，也作为对有关人员平时工作考核的客观依据。
每月坚持平时督查与集中督查相结合，除深入认真检查现场、查看台帐外，还广泛听取业主、员工意见。
2、 激励机制。
企业要想保持长久的活力，就要有良好的奖励机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过致力于开展企业文化建设，加强上下级和同事之间的沟通和交流，培养团队精神，增强团队意识和集体的凝聚力。坚持精神激励和物资激励双管齐下的员工激励原则。鼓励每位员工都成为各自岗位上的专家能手，实施竞争上岗，给每一位员工搭建充分发展的平台，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出。
最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的员工管理良性机制，真正盘活人力资源。
3、 制约机制。
员工管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通过实践，制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施方案，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。建立和健全劳动力与人才的竞争机制，鼓励杰出人才脱颖而出。
在保持队伍相对稳定的同时，及时优化队伍结构，结合考核，实行未位淘汰制，有效地提高员工队伍的整体素质。
4． 各项专业物业管理制度。
健全的、规范的物业管理规章制度是高质量物业管理的基础与保证。为了实现高标准的管理服务质量，根据小区的实际情况，结合杭州市物业管理的行业法规制定完善的管理规章制度，须制定严格的规范和标准。
公众制度。房屋及公共设施使用管理。
装修管理规定。
治安管理规定。
消防管理规定。
绿化管理规定。
环境卫生管理规定。
房屋管理规定。
出租户管理规定。
营业房管理规定。
车辆管理规定。
犬类管理规定。
岗位职责。管理处主任岗位职责。
二级财务收费岗位职责。
客服部人员岗位职责。
秩序维护员岗位职责。
秩序维护部领班岗位职责。
消监控值班人员岗位职责。
工程部维修员岗位职责。
保洁员岗位职责。
考核制度标准。
主任工作绩效考核办法及细则。
财务收费工作绩效办法及细则。
客服部人员工作绩效考核办法及细则。
秩序维护员工作绩效考核办法及细则。
秩序维护部领班工作绩效考核办法及细则。
消监控值班人员工作绩效考核办法及细则。
工程部维修员工作绩效考核办法及细则。
保洁员岗位工作绩效考核办法及细则。
规范手册。员工守则。
人事管理。文件及档案管理。
综合服务规范。
装修管理服务规范。
设备管理服务规范。
公共设施维护和房屋维修服务规范。
仓库管理。员工食堂管理。
员工宿舍管理。
小区配套设施服务规范。
绿化服务规范。
保洁服务规范。
安全服务规范。
车辆管理规范。
消防服务规范。
三、公共秩序维护方案和岗位责任。
安全工作是物业管理工作重中之重的工作，直接影响到公共财产、业主和使用人生命财产的安全。因此，强有力的管理制度，行之有效的操作方案，才能真正让业主在小区里住得安心、舒心。因此在安全管理上是“人防、技防、物防”相结合，来确保小区一方平安。
特此根据小区现有设施设备状况制定管理方案：
对秩序维护员实行半军事化的管理，制订各项安全管理和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。
加强秩序维护员的素质培训，提高人员的思想素质和业务技能，例如每月一次的秩序维护员思想素质教育培训和安全训练等。
1、人员配备：一个班组编制为6人：领班1人，门岗及巡逻4人，监控1人。
2、安全员工作时间采用两班制。
早班 7：00-19：00
夜班19：00-7：00
3、岗位设置：设三个固定岗：东门岗、南门岗、监控岗。
固定门岗为24小时开放。
巡逻岗，在小区内部巡逻并兼顾外围和消防巡视。
监控岗，24小时值班。
4、各个岗位操作及注意事项。
固定门岗。严格要求自身形象，如服装整齐，整洁统一等，头发不宜过长，无胡须，精神状态饱满，站姿统一规范，动作迅速有力，文明执勤，礼貌用语。
严密注视岗位区域周围人员的动态，对可疑人员密切注意，加强岗位防范，以防止非法人员，无关人员进入小区内进行破坏、盗窃活动。
严格检查进出人员：
如有客来访等应有礼貌上前询问：“您好，请问你到哪，有什么需要我们帮忙的吗？”以确定来访人员来意，到达的位置，做好登记，可通知巡逻岗带路指引具体位置。
如有装修或安装人员进入时：上前有礼貌地将其拦下询问：“您好，请问到哪一栋哪一家施工？
”“请问您办了临时出入证没有？”并检查证件与本人是否相符，时间是否过期（如过期应扣留交于服务中心），与所提供的房号是否一致，无误后方可放行，如未**件，应向其说明公司的规定，让其去办好出入证；安装人员则实行有效证件登记，依情况而定，放行后，通知巡逻跟进。
严格查验外出物品，物品运出小区搬运人必须持有物品放行单，物品放行单上要有业主或使用人的签字，携带外出者的签字，服务中心经办人签字，秩序维护员要核对物品的数量，种类是否相符，经确认无误后方可放行。
巡逻岗。严密注视小区内的人员动态，对可疑人员要及时上前询问，了解情况，劝其离开小区，不听劝者要跟近或强制性让其离开小区，防止小区内各种事件的发生。
维护公共秩序，指挥车辆按规定位置停放，确保车辆停放整齐美观，维护绿化设施，遇有踏踩草坪、攀折树枝的应上前制止，“小区是我家，环境绿化靠大家来维护保养”为小区内营造一个良好的生活气氛。
检查设施设备是否有损坏，无法使用应及时登记向上汇报，进行整修更换，为今后的工作提供良好的基础。提高防范意识，巡逻时加强对一侧围墙的巡视，尤其在夜晚更要加强巡逻力度，把此地作为重点巡逻部位。
加强楼层的巡逻，对楼层楼道里的环境卫生起到监督作用，发现问题要及时登记向保洁人员反映，及时做好清理工作。
加强楼底自行车库巡逻。如有住户、业主门窗未关好，及时通知业主、住户关好门窗。防止盗窃事件的发生。时刻保证所有单元门是关闭的，巡逻期间应及时随手关门。
地下车库无关人员不可长时间逗留。以防窃贼混入小区，在车库内实施破坏活动，尽可能将一切可能发生的不良事件消灭在萌芽状态。
了解、掌握业主、住户的车牌号、车位位置、车位号等情况及业主、使用人每天进出时间的生活规律，从而防止车辆被盗事件发生。
在车库巡逻时，密切注意车辆是否有刮伤现象，了解车况，是否是在车库内被刮伤，并要及时向上级汇报具体情况，并做好记录。
严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量。
监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
领班。对各个岗位执勤情况要准确掌握，不断进行不定时的抽查。做好队员之间的统筹协调工作，使本班工作能够得到整体性更好的发挥。
熟练掌握、了解操作各个安保设施设备运行的原理。对各个岗位执勤操作规范要熟、巧、精。配合好各个岗位完成各项任务。
对处理突发事件的应急方案了如指掌。不光自己能正确及时处理好各类事件，还要带领、培养队员处理事件的能力，增强队员处理突发事件的能力。
根据各种突发事件制定相对处理措施方案，结合实际情况进行演练，让队员提高处突能力，增加防范意识，减少突发事件给业主带来的损失。
四、小区道路的车辆行使、外来车辆通行管理和车辆停放管理方案。
小区业主的自备汽车，秩序维护部必须登记造册，建立台帐颁发有关准予进出、停放的许可证，车主进出必须自觉接受检查，服从管理。
1、小区车辆必须停放在规定的区块之内，不得影响消防通道和其他通行需要。
2、车辆进出小区须限速5公里时速之下，车停后，车主应认真锁好门窗，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品必须随身带走。
3、 秩序维护人员应主动指点车辆的停放工作，提醒车主注意事项，察看车辆停放时有无擦损痕迹，发现异情，通告车主并在《巡查异常情况情况通知单》作好记录，并要车主当场签字确认。
4、 严禁在小区内教练学车，严禁载有化学毒性易燃易爆的货车进入小区。
5、 大型货车原则上禁止驶入小区，确需进入小区，在自觉接受查验的情况下，换卡调证后方能驶入。否则，保安人员有权禁其入内，并要作好登记记录。
6、 任何车辆不得在小区内损坏消防栓等设施设备，若有发生，照价赔偿。
7、 摩托车、助动车按照小区物业管理规定，按指定地点，排列有序，认真停放。
8、 外来人员自行车、助动车按指定地点集中停放，严禁乱停乱放。
五、防止火灾的管理方案。
为了证公共财产和广大业主（住户）的生命财产安全，根据仁苑实际情况和《中华人民共和国消防法》及有关消防法律法规，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，制定本方案。
1、建立小区消防组织，经理为消防第一责任人，秩序维护部领班为消防专管员，全体员工为义务消防员。其职责是：
1.1贯彻执行消防法规和上级有关消防规定，开展防火宣传，普及消防知识，逐级落实消防责任制；
1.2检查消防安全工作，纠正消防违章，整改火灾隐患；
1.3根据各住宅楼、地下车库等物业的具体情况，制定消防措施和紧急情况下的疏散方案；
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