第二部分项目理解与定位。
一、项目特征分析。
1、项目概况。
2、项目优劣势分析。
二、项目定位分析。
1、物业总体定位。
2、目标市场定位。
一、项目特征分析。
一）项目概况。
仙湖家园位于聚宝路与国威路交汇处，总占地面积为19675平方米，总建筑面积52309平方米。由1栋13层和4栋21层高层住宅组成，一、二楼为裙楼，三楼架空3578平米，容积率4。6，建筑覆盖率37。
4%，总户型706套，停车位190个。
户型分配：一房39-40平米占43%；
二房50-60平米占30%；
三、四、五房占27%。
二）项目的优劣势分析。
1〕项目优势。
1、**优势：户型小，总价低，置业门槛低。
2、户型优势：仙湖家园主推小户型，是该片区唯一精致纯小户型。
3、视觉景观优势：依靠梧桐山，仙湖，深圳水库视觉景观好。
2〕项目劣势。
1、小区环境质量低下。目前项目周边的工厂环境杂、乱、差，直接影响整个楼盘形象。
2、片区楼市较乱，居民楼、城中村的房子规划欠缺，带来市场混乱。
3、多数人早前对该片区的认知较差。
4、没有形成好的社区环境。
5、周边配套设施不成熟。
6、片区居家氛围不够浓。
3〕市场机会点。
该片区罕有精致纯小户型个性楼盘。
小户型正成为年轻人们一次置业者的首选户型。
莲塘片区正在大力开发，并渐渐形成高尚社区居家气氛（华景园别墅区——仙桐御景——合众地产项目）。
4〕市场威胁点
军产房莲馨园现楼销售，占尽先机。
相邻区域楼盘陆续推出，强大广告宣传会影响到仙湖家园的目标市场，多少会分流本案客户。
对应策略。在现场包装上，从工地形象楼体条幅、现场工地牌、售楼中心树立项目个性化特征，体现仙湖家园的推广主题。
加强项目小区物业管理的宣传及开发商的“物管保证”，挑战居民楼。
周边主要交通位置的户外广告牌、形象导示牌的充分运用，逐步改变市民对它的印象。
通过一系列的新闻题材及现场公关活动，吸引人气，让更多人知晓仙湖家园这个楼盘，在莲塘、罗湖、沙头角一带较有知名度，为项目的推广降低难度。
租市人气逐步回升，完善物业管理，对有较高居住要求的客户较具吸引力。
建议一个好的名字：
七o年代深圳·三月天飘home
青春party非常生活领秀赏。
风景恋日佳园炫目特区。
三）项目定位分析。
一、物业总体定位。
根据对周围竞争楼盘及该地区客户潜在市场的判断，建议开发商将本项目小区定位为：
中档品质、中高级物业管理的。
莲塘片区罕有纯小户型个性住宅。
物业定位提升。
莲塘区首个自助式纯小户型住宅。
阐释：在仙湖家园的精彩空间里，在30 m2—60 m2的自由空间里，塑造个性。
我们在广告推广过程倡导一种“自助式”的生活与购房概念。
空间自助。购房自助。
装修自助。休闲自助。
生活自助。形象定位。
仙湖·山景·醇小房。
二、目标客户群定位。
一）区域定位：
莲塘、罗湖、沙头角。
二）客户定位：
1、主客户群。
周边企业、工厂的白领阶层、双薪工薪阶层。
在周围租房但同样追求小区生活品质的租房客。
2、次客户群。
原住屋村居民投资收租。
港来投资客。
（三）客户定位分析：
考虑到本项目的各方面条件及项目的总体定位，其目标客户将分为以下几类：
、首次置业者作为过渡性住宅。
本项目特殊的地理位置及优越的交通条件，西往罗湖、福田或去广州等地，或是东往盐田、大小梅沙或去港澳台等，都十分迅捷。
、纯用于投资。
由于该片区公寓出租市场成熟，出租率高，部分投资者会选择本项目的小型公寓作为投资出租所用。
、周边商贸圈小业主及当地原住居民。
周边商圈的小业主为就近方便，而选择本项目。基于项目的良好的性价比，而他们一般又都会再选择已生活习惯的片区进行二次置业，另外，这些片区的居民大都来深多年，其下一代也到了置业的年龄，因此，也不排除他们会选择本项目所在片区首次置业。
三、目标客户群市场特征定位。
主客户群：年龄：在23-33岁之间。
经济状况：家庭月总收入在4500元以上。
家庭结构：单身一族、白领阶层。
购房次数：一次置业。
文化水平：普遍受过中高等教育。
职业特征：技术人员、管理人员。
生活态度：对生活求新、求异，追求潮流。
四、目标客户群形象勾勒。
处于人生事业起步阶段，普遍受过中高等教育。
追求时尚，较易被新鲜潮流所吸引。
看待事物易冲动，分析问题略带感性、个人主观意见强。
要面子更要实在，一旦认定，当机立断。
五、目标客户群心理分析。
来深圳好几年了，租房的日子有苦也有乐，但心中始终有一个对家的渴求；
积蓄不是很多，是第一次置业，小户型是最实在最经济的选择；
房子不需要很大，**适中但房子的综合素质要好，符合自己的个性需求；
有一定的品味，居住要舒适，日常生活方便。
仙湖家园整合推广方案一
目录。第一部分项目市场环境分析。一 周边市场分析。二 周边个案简介。第二部分项目理解与定位。一 项目特征分析。1 项目概况。2 项目优劣势分析。二 项目定位分析。1 物业定位。2 目标市场定位。第三部分 广告推广策略。一 广告总体策略制定。总策略原则。总策略目标。二 广告推广主题。第四部分 媒介传播...
仙湖家园整合推广方案三
第三部分广告推广策略。一 广告总体策略制定。总策略原则。总策略目标。二 广告传播主题。一 广告总体策略。抛出 自助式概念 问题，引起市场讨论，制造热点，形成莲塘个性楼盘形象。以 活动推楼盘 通过系列公关活动和现场 活动贯穿整个推广过程，形成连。续的广告波，热度不减。1 总策略原则。从风格定位上着重进...
世纪江南整合推广方案
江南财富领地。整合推广执行全案。说明 本案结合 项目全程营销方案 所给出的方向性指导，进一步细化 江南财富领地 最终案名，以下简称 项目 的整合推广细节。本案只出文本执行策略，涉及到设计表现由广告公司出方案。推广思路 阶段推广主要围绕 抢占大江南财富钱沿领地 街铺 财源 等主题来开展，从项目的地段优...