第七部分：项目财务分析。
一、经济指标初拟。
占地173926平方米，容积率4.1，总建筑面积713097平方米，取整71万平方米。各物业类型面积分布如下：
备注：由于地下停车位的要求较高（本案大商业卖场也同时需要），因而若规划单层地下室，则地下室基本上需要满铺，后期需要与规划部门协调，用立体停车场等形式，减少地下室面积，起到减少成本投入的目的。本报告为了稳妥，暂按满铺估算。
二、成本框算。
备注 1、土地成本、**规费按贵公司提供的数字预算；
2、工程总成本包含设计、场平、临设、桩基、地下室、建安、装饰、水暧电、电梯、消防、智能化、变配电、园林绿化、室外附属工程等全部工程成本。按遵义当地的水平18-22层以内的单位为1600元左右，23-30层的为1800元左右。本项目住宅部分按50%面积22层以内，50%面积30层以内的方案框算，为了做好品质适当提高成本（比当地水平增加约150元），为后续的销售做铺垫。
3、销售费用为广告费及专业公司配合费，取值销售额的3%。
4、 财务费用按自有资金3亿元，投资**期4年，年利率10%。
5、管理费用按每年300万元，从现在开始至清盘10年计算。
6、工程成本的控制是重中之中，建议进行概念设计时设计单位需要出具成本框算，施工图时需出具成本预算，便于有效控制成本，清晰了解项目的成本构成。
三、收入估算。
备注：地下车位考虑1000位用于商业及租赁。
四、项目税费。
452470*15%＝67870（万元）
备注：营业税及附加5.6%，土地增值税预征3%，所得税预征3.
75%，合计为12.35%。项目结束时会进行土地增值税及所得税的清算，因而通常情况下预征额是不够，正常情况下以上三项合计为销售额的15%-18%，本报告按15%框算。
五、项目利润。
税后利润＝452470-229254-67870＝155346（万元）
备注：启动资金30000万元，项目开发总周期8年。
六、财务分析。
1、资金**期。
预计静态资金**期约为4年（在现金流中做说明）。
2、盈亏平衡点。
静态盈亏平衡点＝229254/（452470*0.85）＝59.61%
从上述数字可知，当项目全部销售，只需按目前定价的60%（住宅**为2880元/平方米）；或当项目按目前的定价销售，只需去化整体的60%，既能使项目处于盈亏平衡状态。说明项目具有良好的抗风险能力。
3、敏感性分析。
1） 当工程成本变动100时，对税后利润的影响为8800万元；
2） 当住宅**变动100时，对税后利润的影响为5185万元；
3） 当商业**变动1000时，对税后利润的影响为8500万元。
敏感性分析可知，由于项目的规模比较大，因而各项指标的基数都比较大，较小的变动都对项目的税后利润产生较大的影响，后续在运作过程中应严格把好投入与产出两道关，实现利润最大化。
7、现金流量分析。
由于项目采用分期开发的形式，且后续的开发节点及推盘量无法全部预先制定，因而模拟全盘的现金流对本项目来讲不切合实际，也不具备可行性。因而本现金流模拟的思路为：一期8万平方米开发销售完成后，能陆续**多少现金，并在此基础上推断若二期以同样的规模推盘，在销售**提升的基础上，能陆续**多少现金。
模拟如下：
1）产品组合。
2）工程成本投入。
备注：一期销售**较低，工程成本可适当减少（品质略低些）。
3）销售收入。
4）现金流量表（单位万）
备注年1月份开工，5月份取得预售许可证；
2、工程垫付至取得预售许可证；后续按封顶、落架、竣工三大节点支付；
3、银行贷款暂不考虑；
4、销售费用3%（另加会所装修500万）；
5、财务费用年300万，一期分摊两年共600万；
6、管理费用年300万，一期分摊两年共600万；
7、销售速度按开盘40%，封顶80%，落架100%估算；
8、**规费按100元/平方米估算；
5）关于项目推盘及资金**的说明。
从一期的现金流量分析可知，当一期结束时项目仅**约6000万元的资金，原因有两点，一是投入较大（会所及部分商业先建而未售），二是一期的售价较低。若二期推盘量增至10万平方米，住宅售价提升约500元、商业售价提升约2000元，则二期销售完成可**资金16000万元。因而当三期推向市场完成部分销售时，开发商前期投入的资金3亿元可完全**，时间从现在算起约4年。
8、项目风险分析与对策。
从以上的分析可知，项目可能存在的较大风险有两个，简析如下：
1、市场风险。
分析：项目最大的风险在于市场竞争的激烈性，以及未来前景的不明确性。激烈性在于周边竞争项目太多，前景的不明朗性在于南白新城的规划落实时间的快慢，消费者接受程度的高低。
由于本项目规模较大，开发周期较长，因而该方面的风险对本项目来讲较为重要。
对策之一：项目公司转让，转化风险。
可以将该项目分割成数块，将其中的一部分纳入另一项目公司，在市场竞争太激烈时，将项目公司股权转让，规避风险。由于土地**总是不断上升的，因而该方式实施的可能性较大，无非在于转让**的高低。
对策之二：产品预留空间。
项目采用分期开发的方式，后续的产品可根据市场的情况进行调整，由于灵活，因而就具备更强的适应性。对于本项目来讲，由于所处地段的特殊性，建议住宅产品在规划上能够预留出变更为大型商业的空间，这样就具备了更强的适应性。因为本项目周边有很强的交通系统、丰富的专业市场等适合商业生存的空间。
2、现金流风险。
分析：从一期项目的现金流可知，一期开发完成后项目仅能**现金约6000万元，在三期还没有开发之前，前期投入的3亿元无法得到全部**，因而现金流不具备充裕性与灵活性。
对策之一：利用银行贷款实现过桥。
项目取得预售许可证后，可利用土地及在建工程进行抵押贷款不，虽然后续销售时要进行解压，但可借此实现过桥，短期内化解现金不足的弱点。
对策之二：降价**。
从项目的盈亏平衡点分析可知，项目的盈亏平衡点为60%，灵活性较大，因而在特点的时期，可利用降价的策略，化解现金流的不足。
小结：从上述的分析可知，风险是存在的；从控制的对策来看，存在可化解风险的办法，实施的可行性也较大。
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