一、 前言。
二、 项目概况。
1、 地理位置。
2、 项目简介。
3、 项目基本经济技术指标。
三、 陕西房地产发展状况。
1、 西安房地产发展状况。
2、 咸阳房地产发展状况。
3、 咸阳房地产**水平。
4、 住宅类物业近期市场特点。
5、 区域市场（咸阳城西区）主要楼盘概况。
四、本案swot分析。
五、本案市场定位及项目定位。
1、市场总定位。
2、项目定位。
3、客户群定位。
六、**及**策略。
1、**厘定标准。
2、**走势策略。
3、**。4、销售**的制定。
七、销售策略。
1、 销售时机。
2、 推盘方式。
3、 销售方式。
4、 付款方式。
5、 优惠政策（**折让）
6、 销售计划。
7、 销售策略。
八、广告及推广。
1、 本案广告宣传推广整体思路。
2、 本案广告费用预算。
3、 广告策略。
1）、公共传播**。
2）、户外**。
3）、印刷**。
4）、pr活动策划。
5）、广告投放计划。
6）、广告宣传各阶段费用安排。
九、楼盘包装及项目价值提升建议。
十、各阶段工作计划表。
一、前言。市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
而科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。
我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。
我公司将凭着创意性的策划理念、专业的**经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本项目制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本项目的优势，提高本项目的总体素质和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。
我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整，而专业、创意、实效正是我们的追求。
藉此，我司根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功与强势营销。
二、项目概况。
1、 地理位置。
咸阳市阳光小区地处咸阳市西南角，北临咸阳市主干道渭阳西路，东临城市次干道西阳路；西边紧靠拟修建的西环路干道；南依渭滨镇东南坊村，小区地理位置较好。
2、项目简介。
咸阳阳光小区是由中房集团—咸阳房地产开发公司投资开发建设的大型生态人文居住社区。是以市场化运作为主，主要面向中高档消费群体的房产开发项目。
3、项目基本经济技术指标。
占地面积：218亩。
总建筑面积：19.4万m
容积率：1.33
建筑密度：23%
绿化率：38%
总户数：1596户。
三、陕西房地产发展状况。
1、 西安房地产发展状况。
西安房地产起步是从92年开始的，这是受国家宏观经济政策，和本市特殊经济环境的影响的结果，开始仅局限于“栽几棵树、种几块草、盖几排房子”的规模；销售也是不温不火，高科大厦的销售场面便是当时最佳的验证（摆几张座子，几个销售人员）场面较为冷清；在市场定位上，没有以市场为导向，开发与市场严重脱节，导致大量面积沉淀，东关正街与柿园路附近的几个项目便是市场的验证；98年后，开发规模呈逐年上升趋势，开发商的开发理念也趋于成熟，已具备一定的品牌意识，房地产开发逐渐呈现产业化，出现了“紫薇花园、高科大厦、枫叶苑“等高尚社区，在高新区形成“高科、高新、紫薇”三足鼎立的局面。2024年后，西安房地产进入了“城市运营”阶段，出现了“紫薇田园都市”、“世家星城”、“锦园新世纪”等超级**，西安的房地产开发进入了**时代；进入2024年，西安的房地产持续升温，国内知名的房地产开发企业纷纷看好西安的市场，珠江投资2000余亩的珠江俊景城、上海绿地投资45亿元打造西安cbd**商务区——绿地世纪城、中海地产投资2.18亿元已在南二环西段征得一块土地，年内马上动工；各大地产运营商纷纷拿出浑身的解数抢占市场，区域市场的竞争将会更加白热化。
同时各开发企业不断的加强自身文化的蓄养，为房地产开发不断的注入新鲜的血液，一方面做到了迎合了消费者需求，另一方面做到了适度引领住宅时尚。
市场的不断发展，成熟，这就要求相关的法规、政策不断的完善和健全，基于以上原因，西安市**制定了相关的房地产法规、制度和相应的管理办法，使整个市场逐步健康化、法制化。
2、 咸阳房地产发展状况。
2024年全市商品房计划总投资19.5亿元，计划建筑面积135.15万平方米，年内计划施工面积93.
62万平方米，其中完成续建项目面积46.59万平方米，计划新开工面积47.03万平方米。
经济适用房有市安居办建设的秦阳花园等4个项目，年内计划投资1.07亿元，计划建筑面积22.63万平方米，其中完成续建项目17.
24万平方米，计划新开工面积5.39万平方米。
注：以上图表为陕西、咸阳gdp与其它地方的比较。
近年来咸阳市西区出现了秦宝、中华、彩虹等几个大型住宅小区，这几个小区的设区配套相对齐全，物业管理比较规范，居住环境优美，交通方便，符合现代观念人士对地段的要求。陈阳新区地处世纪大道两侧，是咸阳市**规划的新住宅区域，地处市郊、紧邻咸阳，具有巨大的升值潜力，也得到置业者的青睐和认可。特别是临近世纪大道的一些楼盘，在品质、规模和营销模式上努力与大城市接轨，使这些地段的楼盘十分热销。
经济的发展和城市化进程的加快，住宅需求和住宅消费的空间将随之扩大。按照国家“十五”规划的要求，2024年城市人均住房达到22平方米，那么今后4年新增住宅的需求将是192万平方米。按照陕西省和咸阳市的总体部署，2024年咸阳将建成常住人口达100万以上的大城市，按人均住房需求22平方米计算，则需新建住宅572万平方米；每年10万平方米的危旧房拆迁，今后4年共需新建40万平方米的新房予以补充。
那么，到“十五”末，共需新建住宅804万平方米，年均住宅需求161万平方米。这样，咸阳市房地产业的发展空间将是十分可观的。
注：资料**于《咸阳房地产信息网》
从以上各种统计数据表明，咸阳市的房地产水平正以较快的速度向前发展，居民的生活水平在不断的改善，特别是在200２年具有跳跃性的向前迈进，但目前与发达地区还存在一定的差距，相信随着“西部大开发”战略的不断深入，咸阳市面临的机遇会很多，其发展前景是非常光明的。
3、本案周边消费群调查分析。
3、 咸阳房地产**水平。
据有关资料表明，2024年咸阳市40余个楼盘，商品住房平均售价在1500元/m2左右，低于全国房价平均水平（2903元/平方米），按照目前本市平均家庭人数和家庭可支配总收入，以一个3.4人口的家庭，购买一套70平米的房子计算，其房价与收入之比达到6.2倍，这远远高于国际惯例的4倍。
低收入和相对高房价所产生的矛盾，给我市部分楼盘销售带来困难，处境堪忧。
4、 住宅类物业近期市场特点。
市场特点。发展趋势。
从咸阳市楼市近一年的发展中可以看出，房地产市场的发展形势越来越好，消费者对楼盘的素质要求越来越高，发展商为迎合市场要求，将会做得更好、更快。
我公司作为***理销售策划公司，针对咸阳市场不断进行研究分析，紧贴市场步伐，结合**规划发展方向，**房地产市场将出现如下利好形势。
随着咸阳市房地产市场的逐步升温，竞争压力日益加大，将淘汰部分实力差的开发商，而那些实力雄厚的、注重企业形象、时刻把握市场、满足市场需求的开发商将成为咸阳市房地产市场的弄潮儿。
趋势六：开始引进全新的营销理念。
随着诸家**公司进入咸阳房地产市场，改变了过去发展商为卖楼而卖楼的简单开发行为，引进了全新的规划设计、形象包装、销售策略、趋前的市场**等营销理念，引领咸阳市房地产市场逐步国际化。
总论：综上所述六大趋势，咸阳市的房地产业将向大型化、智能化、人性化、环境化发展，不注重品牌形象的发展商将被市场淘汰。高品味的楼盘将成为买家之首选。
5、 区域市场（咸阳城西区）主要楼盘概况。
中华苑。]： 咸阳新纺房地产开发****。
]：咸阳市高新区704厂向南200米。
占地面积：90余亩。
]：6万平方米
]：11栋多层 48栋别墅（连排、独体）, 不祥
]：90平方米—200平方米。
]：多层均价：1610元/平方米高层均价：2260元/平方米。
]：一次性、按揭。
]：2024年年底。
]：明年6月， ,80%
]：0.4-0.5元/平方米。
]：可视对讲、保安24小时服务、闭路监控（电梯、车库、楼坐入口）、集中供热，24小时热水等。
点评：多层销售情况较好，现已基本售磬，小区整体感觉较好，楼盘包装比较到位；在宣传推广方面，缺乏新意。高层外观视觉较好，由于**较高和人们对高层认识不够，其销售情况欠佳，但该地段从长远的眼光看具有一定的升值潜力。
高科花园。]：咸阳新园房地产开发公司
]：位于高新区704什字西北角。
占地面积：40余亩。
]：约６万平米
]：10栋多层。
]：77平方米—147平方米。
]：均价1600元 /平方米。
]：一次性、按揭。
]：年底， ,85%
]：0.28元/平方米。
]：可视对讲、保安24小时服务、集中供热，24小时热水等。
点评：位置优越、楼盘外观效果较好，环境、绿化一般，相对本区域其它楼盘，**较高，由于长红路的拓宽等因素，销售情况较好。
阳光一村。]：咸阳市房产管理局
]：704什字以北。
占地面积：40余亩。
]：5万余平米
]：不超过30%
]：9栋多层， ,380余户
]：93平方米—133平方米。
]：均价1530元/平方米。
]：一次性、按揭。
]：2024年6月， ,40%
]：0.25元/平方米左右。
]：楼宇对讲、集中供热、分户计量、24小时热水等。
点评：小区布局杂乱无章，建筑质量差，整个工程形象差，尽管**具有一定的优势，但该项目要想热销具有一定难度。翌丰花园。
]：渭阳西路西段。
占地面积：？
]： 3万余平方米。
]：几乎无绿化。
]：9栋多层。
]：70平方米—110平方米。
]：均价1300元
]：一次性、分期付款。
]：现房， ,80%
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