一．项目背景。
1.项目名称：潜山县余井镇停车场建设项目。
2.建设单位概况。
余井镇隶属于安徽省安庆市潜山县，是潜山县城的北大门，距县城10km，东与怀宁毗邻，西有国家级名胜风景区——天柱山，辖13个行政村，1个居委会，总人口6.1万人。该镇总面积134平方公里，城镇规划区面积3平方公里。
潜源路、余龙路、余三路、岭青路贯穿其中，合九铁路在境内通过。该镇村村通公路，县乡交通网络密布，四通八达，距合九铁路潜山站仅10km，距沪蓉高速路入口12km，距合九铁路高河站58km，距安庆机场、长江水运码头69km，距省城合肥市仅2小时车程。
新农村建设
1. 水利设施建设
2. 民心工程。
4.项目提出的理由与过程。
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发现代花园。
东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。
近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。
现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。
二．项目概况。
1.拟建地点。
拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
2.建设规模与目标。
自有资金为3000万元，现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.
3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。
小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“现代花园”，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。
温馨是一种感觉，是人生美好的向往。
温馨是一种品位，是人生独到的见解。
温馨是家的元素，是人生永恒的主题。
温馨来自情感的交流、理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让蒲氏集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。
3.主要建设条件。
1. 供水。
在鼓风小区东侧有现状dn1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2. 雨水、污水排放。
武黄路大街现有现状dn2100毫米的雨水管线和dn1800毫米的污水管线，可以就进排入。
3. 供热。
拟从武黄路新敷设的供热干线接入。
4. 供电。
拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
5. 供气。
已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。
目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
6. 电信。
本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区**局从831开设下属分局解决。
4.项目投入总资金及效益情况。
本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。
本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.
21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。
5.主要技术经济指标。
技术经济指标。
三．问题与建议。
考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意**的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。
一．市场调查。
据2023年武房指数报告显示：房地产综合物业**为2968.76元/m2,住宅平均**为2017.
31元/m2写字楼平均**为4149.16元/m2从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前武汉市住宅市场**上，住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看，120m2--140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上**的主力，市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总**的承受能力如下：承受总**在20万以下的占33%,承受总**在21--30万之间的占30.5%承受总**在31--40万的占24.
50%承受总**在41-50万的占8%,承受总**在50万以上的占4%。
以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受的**在20-30万之间，比例占到总量的60%以上，可见是主要购买力的承受范围。
另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2023年第四季度洪山区住宅**指数为1488.67点，比上季度**了36.
92点；住宅平均**为2325.85元/平方米，比上季度**了57.68元/平方米，涨幅为2.
54%。
洪山区住宅**指数。
2023年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。
从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园**达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度**都有所提高。
楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽·半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。
坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均**在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
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