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xx年对于福瑞泰公司来讲是商业起步之年,光谷青年城项目的启动预示着公司正式进入商业地产开发的新轨道,在以刘永华教授为首的招商团队于2月x日进入光谷青年城正式招商。
在公司领导的关心下,在全体员工的共同努力下,招商方面都取得了良好的进展。招商部工作主要围绕“主力店先行、次主力店其后、品牌店集中”的招商原则,不断储水目标商家为项目的成功招商打下了良好的基础。以下是招商部xx年的工作总结以及xx的工作计划:
一、xx年度工作总结。
1、完成了前期市场调查及团队组建。
青年城招商部开始招商前,针对光谷现有的商圈进行了市场调查,如:光谷世界城步行街、光谷国际广场、光谷新天地、时间广场、华罗利、南湖城市广场、街道口商圈群光百货、乐天百货、未来城购物中心及司门口、户布巷、atm潮流百货、大学周边商业进行系统的市场调查,并对其武汉主要商圈如:汉口万达广场、新佳丽广场、江汉路步行街、新世界百货、大洋百货等做了详细的市调,深入分析了上述商场和商圈各自的特点、优势及不足,对光谷青年城项目可能遇到的一些问题做了前期预估,做好与本商圈地的差异化经营。
团队组建方面,在刘老师的的按排下以经理负责制为管理准绳。划分购物组、餐饮组、休闲娱乐组进行明确分工,由于大部分招商专员为公司新进员工没有工作经验,为确保招商工作顺利进行,招商部在前期进行了团队人员的招聘和培训。具体分工如下:
购物组:主要负责化妆品、珠宝、男女服饰、皮鞋皮具、家居等购物类招商。经理:戚明文。
组员:王壮、张艺君、赵家曼。
餐饮组:主要负责中餐、西餐、美食广场、特色餐饮等招商。
经理:姚刚。
组员:周斌、钱亭羽、赵臣。
休闲娱乐组:主要负责电玩、ktv、健身及配套项目的招商。
经理:余金权。
组员:王元旦、卢继昌。
2、项目商业定位及功能布局已初步定案。
通过前期所做的大量的市场调查,招商部发现,光谷商圈的商业主要集中在五个板块:
世界城步行街板块,代表性商场有世界城一期、二期、以及即将开业的世界城。
购物中心、三期、五期,光谷国际广场一期及即将开业的二期,重新开业的鲁巷购物中心,鲁磨路的餐饮集中街区;光谷新天地板块,代表商场沃尔玛,新天地步行街及未来的普提金商业;时间广场板块,代表性商业有时间广场、添美广场、中商平价、雄楚金地一号;华罗利板块,鲁巷超市、及未来项目我司的光谷青年城、旺谷购物中心、新世界k11购物中心、;时乐汇板块,新一佳超市、时乐汇广场、虎泉购物中心、虎泉商业街,可见未来光谷商业的竞争也非常激烈。
如下图:结合上图所示及项目本身的实际情况出发,我们提出建议,把光谷青年城项目打造成一个多业态,集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的年轻态综合性商业,扩大餐饮、娱乐、特色项目业态的布局,走差异化路线,来添补光谷市场的空缺。
由此,招商部做了具体的业态分布规划(详细见业态分布图)、(招商执行方案)。
3、项目铺位分割及租金收益完成。
在刘老师的按排下,青年城市铺位分割及cad制度已完成,明确了主力店及次主力店的分布,各业态的布局,各业种之间的关联和目标品牌的落位。同时对项目的租售面积进行系统汇总,根据项目周边环境初步评估我项目在培育期的预期收益,及收回成本的期限时间,为项目的预售提供参考依据。《详见青年城业态规划及租金收益汇总表》
4、主力店及武汉本地商家的收集与联络完成预期目标。
通过一年来对商家的收集与商圈的走访,共储水商户xx家,意向商家500家,初步确定目标主力店的意向度。
影院:中影。
超市:中百、苏果。
百货:坤业百货。
ktv:星光欢乐迪、金库世界、呼啦啦ktv、歌迷。
电玩:汤姆熊、快乐玩家。
购物:三福百货、班尼路、美特斯邦威、以纯、猫人、娇兰佳人、屈臣氏、百丽、餐饮:肯德基、仟佶、85度蛋糕、皇冠蛋糕、廖记棒棒鸡、朝天门火锅、户布巷美食广场、伍仟锅、配套:
老百姓药房、发源地、名发世家。
详见商家储水汇总表》
5、第一梯队目标商家的评估与筛选完成。
根据项目的定位与规划,对储水客户进行筛选,目前完成第一梯队的客户储备,下一步将针对品牌店铺进行有选择性的跟进与沟通。
6、主力店的招商进入实质谈判期,目标品牌店已完成初步储水。
五大目标主力店已确定:其中中影影院已签约。
影院:中影国际(已签约)
百货:坤业百货(商务条款已确定,就在保证金方面有争议)
超市:中百仓储(就差董事会确定)
ktv:星光欢乐迪(商务条款已确定,就在保证金方面有争议)
电玩:汤姆熊电玩、快乐玩家(意向很大,需超市进驻后进一步洽谈)
品牌店的招商往往是根据主力店的进度情况来确定,太早会出现租金收益与市场口碑的问题,因此,在主力店没有确定的情况下我们积极的完成前期沟通与储水工作。
有以下品牌表示意向较大:
购物:三福百货、以纯、猫人、百丽、美特斯邦威、佐丹奴、阿依莲、雅黛丽、ccdd、一伍一拾、班尼路、es集团、凌致集团、达芙妮、鞋柜、红谷、意尔康、餐饮:肯德基、永和大王、华莱仕、豪客莱、仟佶、85度蛋糕、皇冠蛋糕、廖记棒棒鸡、朝天门火锅、户布巷美食广场、伍仟锅、coco茶饮、休闲娱乐:
名仕台球。
生活配套:7、招商团队的管理与培训有序开展。
xx年通过团队的组建与磨合,招商部现有员工11人,其中有招商经验的三人,其它均没有招商经验,给招商工作带来很大的压力,一切都要从头开始学起,但在老师的指导下在三位经理的带领下,通过前期市场调查实地学习,商家实地走访,与理论加化培训,新员工的招商能力大大加强。
团队实行经理责任制,有分工有监督有考勤,定期召开总结会议,有序开展各项工作。
全年培训达50多次课程,有《商圈市场调查》、《团队管理》、《招商基础知识》、《招商谈判技巧》、《商家运营管理》、《团队执行力》、《项目招商解析》、《常见招商60问答》、《自我时间管理》、《**与文档制作》、《现代商务礼仪》、《目标商家寻找与筛选》、《网络招商与项目推广》、《于丹论语》、《常见商家拓展物业标准》、《**沟通技巧》、《知名品牌简介》、《商业地产常见术语》、《商业地产招商流程》等课程,通过传、帮、带让新员工掌握与领悟招商基础知识为正式招商做好准备。
8、招商中心建成,办公物料采买完成,筹备启动中。
招商营销中心已建成,办公物料已到位,可以随时启动中,但是招商中心位置较偏,周边环境较差,交通不便,需要改善。
二、在工作中主要存在的问题。
1、招商机制还需健全。由其公司职能部门在服务招商方面做的还不到位,需要行成良好的支持体系,因为“招商的成败决定项目的成败,同时也影响公司的整体收益”如:商铺的销售、后期的经营、公司的声誉等。
为此,要树立,“职能服务招商,上级服务下级,全员服务一线”的经营管理理念,上下一心,不要各自为政,共同做好项目的开发。
2、项目周边的招商环境还需改善,项目宣传与推广要引导。
目前项目临新竹路楼体已出框架,可以进行现场氛围造势,以便引导商家对项目的认知度。对项目周边主入**车流集中地进行平面广告宣传,与导视系统的引导。
3、招商队伍经验仍然匮乏,招商力量仍然薄弱,部门整体业务水平仍然偏低。
招商团队的整体战斗力还需加强,职业化良好的工作习惯还没有形成,需要加强在制度化方面进行规范与引导周边新商业项目层出不穷,市场竞争日益激烈,加上目前光谷商圈生活配套不完善,本项目所出地段与主干道较深,周边商业层次较低,仍然是制约招商的主要瓶颈,招商难度突出。
4、年度招商,从引进的企业数量上看已超额完成,但从招商质量上,离目标要求还存在一定的差距。
5、招商体系仍未形成,招商制度与流程有待优化、服务形式也有待创新,管理有待。
进一步规范。
6、项目宣传推广工作有所滞后。
解决上述问题和难题将是我们xx年度工作的重点。
三、xx年工作规划及展望。
1、继续做好主力商家的跟进,争取在3月份前完成所有主力店的签阅。
月中旬启动招商中心,对外招商全面开始。
计划于2月份正式启动招商中心,利用良好的招商办公环境来增加团队的凝聚力与商户的信任度。对招商中心的外围与内部进行氛围装饰,预约目标客户看场。
月前完成招商体系构架的建立。完成组织成员,月中旬完成次主力商家及品牌店的确定及跟进。
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