沙河世纪假日广场（库存）写字楼、商铺营销方案。
营销与客户服务部。
二0一一年二月二十一日。
第一部分写字楼市场分析。
一、2023年深圳房地产二级市场总体状况。
2023年4月份开始，随着国家对房地产市场尤其是住宅市场宏观调控的加强（主要是“限购令”等政策），深圳住宅市场整体上遭遇了前所未有的阻力——相比于2023年，“止涨”、“萎缩”成了2023年深圳住宅市场的主流基调。与之形成鲜明对比，受政策影响相对较小的商用物业在2023年却迎来了近年少有的“火爆”场面，市场供销空前活跃。
二、2023年写字楼市场状况分析。
一）2023年写字楼成交量及推盘量统计。
数据显示，得益于市场的利好，2023年深圳的写字楼的**量比2023年有大幅的增加，同时销售上也取得了不俗的业绩，整体市场呈现出供销两旺的局面。
二）2023年新推盘量。
南山区2023年写字楼的新推量占到了全市的50%,是2023年深圳写字楼市场的主力**区域。
三）2023年新推盘销售量。
数据显示，2023年推盘的写字楼项目均实现了较高的销售率，这反映出在当前政策环境及经济环境下，写字楼已成为深受广大投资客青睐的优质物业。
四）近期**状况。
2023年12月份深圳市办公物业成交64套，成交面积13129.63㎡，成交均价28599元/㎡；其中南山区成交41套，成交面积10572㎡，成交均价26520元/㎡。
2023年1月深圳市办公物业成交56套，成交面积11931.99㎡，成交均价44315元/㎡，其中南山区成交20套，成交面积4644.55㎡，成交均价29195元/㎡。
小结：“供销两旺”、“量价齐升”是2023年深圳写字楼市场的主要特征。预计国家对房地产（主要是住宅市场）从严调控的政策基调在近期内都不会改变，商业物业不受调控，在通胀的压力在短时间内亦难以逆转。
因此，2023年，写字楼销售前景将看好。
第二部分商铺市场分析。
1、深圳市商业总体情况分析。
根据深圳房地产信息网的监测，2023年度深圳市商业总预售面积48万平方米，商业总预售套数3246套，同比减少7.5％，2023年度商业预售量主要分布在宝安、龙岗、南山三个区域，南山区商业预售面积118988.68平方米，商业预售套数649套。
深圳市商业销售面积15.20万平方米，市场前景好、投资回报率高，是投资者青睐商业物业的关键因素。
2023年深圳的二手商业挂牌均价随大市利好大幅**，根据深圳房地产信息网的监测，2023年深圳的二手商业挂牌均价达54130元/平方米，南山区同比也有近40％的**，二手商业挂牌均价接近67000元/平方米；
深圳的商业租金涨幅同样强劲，根据深圳房地产信息网的监测，2023年深圳的商业租金达210元/平方米/月。所监测的五个区除龙岗区外，其余四区的商业租金均有不同幅度的**，其中，罗湖区的商业租金同样领涨全市，同比暴涨1.33倍，高达408元/平方米/月；福田区同比大涨近30％，商业租金为257元/平方米/月；南山区同比**8.
9％至207元/平方米/月；宝安区同比**12.6％逼近百元大关，为98元/平方米/月；龙岗区是唯一一个商业租金同比**的区域，仅84元/平方米/月，同比**15.2％。
2、南山商业情况分析。
位于南山后海的宝能太古城，是商业预售量最大的两个项目，单盘预售量均在5万平方米之上，分别为69493.96平方米、53430.81平方米，万科红、振业国际商务中心、信义湛宝大厦预售量也较为可观，单盘预售量在2万平之上，依次为29771.
62平方米、27654.99平方米、25720.5平方米。
3、项目周边商业情况分析。
根据**市场现实放盘租金，本项目内铺租金约为350元/㎡·月，同时根据周边白石洲社区转让社区商铺租金**约为100元/㎡·月。可以看出此地段根据其位置、**量差异租金差别比较大。 本项目现实两个库存商铺应属社区型商铺位置、**量都较差。
小结：经济向好、人民币升值、通货膨胀等外在因素，使得市场愈来愈发现商业地产的发展前景和投资潜力，商铺交易活跃，成交量不错。2023年深圳商业成交以住宅项目的社区商铺为主，少量都市综合体项目底商、独立体商业项目成交为辅。
商铺销售前景较好。
第三部分项目基本情况。
本项目为城市综合体项目，项目的住宅、公寓及写字楼和商铺大部分已于2023年完成销售，本次计划推出销售的库存物业主要包括：
一、写字楼。
b栋二层、五层，总套数30套，总面积3807㎡。
二层：14套，共2311.95㎡。
1、户型：以140㎡左右的户型为主力户型，少量110㎡以及200㎡以上的户型，面积分割及整体格局与三层基本相同。
2、景观视野：可近距离看到世界之窗景观及沙河世纪广场景观，视野的广度较小。
3、目前使用状况：目前的用途为售楼部，带有中高档的装修。
4、产品整体质素评价：整体质素接近于三层，**的平面差可参照三层。
五层：16套，共1495．05㎡。
1、户型：分为-205㎡几个面积区间的户型，北面以43-45㎡的小户型为主，南面以98-105㎡的户型为主。
2、景观视野：五层为b栋的顶层，整体的景观、视野较好——尤其是南面的户型，3、**的平面差可参照四层。
二、商铺 位于d栋朝鹤塘小区位置，共2间，合计面积136.67㎡。 这两间商铺属于沙河世纪社区内的“外铺”，与沙河世纪的其他商铺（内铺、外铺）距离较远，无法连片经营，较适合于面向本小区的商业，在定价上将充分考虑这一因素。
第四部分项目销售方案。
一、销售计划及目标。
计划于2023年完成所有库存商铺及写字楼的销售，具体如下：
二、销售**。
一）写字楼销售**。
1、定价方法。
1）收益还原定价法。
租金表现。通过上述**市场工作人员我们了解到，沙河世纪写字楼目前的租金范围在100-120元/㎡·月。
深圳写字楼回报率。
参考“美联”、“中原”等公司的统计数据，2023年深圳写字楼的整体租金汇报率在4%--6%（如“美联”2023年第三季度的统计数据为4.87%），取中间值约为5%。
参考以上数据，通过租金还原法计算，本项目现阶段的售价：租金为100元/㎡·月时售价约：100×12÷5%=24000元/㎡；
租金为120元/㎡·月时售价约：120×12÷5%=28800元/㎡。
得出项目均价实现区间为：24000-28800元/㎡。
2）市场比较法定。
根据项目可比权重确定智慧广场权重为20%，振业国际商务中心60%，首座20%。
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