一、昆明市场酒店式公寓分析。
-2023年昆明公寓区域分布变化明显：2023年以前公寓的分布主要在商务区、商圈聚集的中心区和一至二环区域；城市化进程发展迅速，2023年以后，昆明城市呈同心圆式发展，商务中心呈现多点式分布，公寓产品逐渐发展到三环以内。
-2023年二三环有大量城中村改造项目入市，而公寓在各类产品中市场认可度较高，这也导致该区域成为市场**的集中地。同时，北京路沿线作为北市区发展的驱动力，亦有数个项目入市。
3、进入2023年，楼市延续上年的势头，公寓市场的触角再次向外延伸。整体来看，西市区、南市区仍是**的主要集中区，而东市区、北市区则只有少量项目入市。
年昆明在售典型酒店式公寓项目案例分析：
小结：目前昆明市场在售公寓典型项目均为带精装修项目，主力户型主要集中在30-80㎡；采用租约回报的项目年回报率为5%-7%。
二、产权式酒店。
1、产权是酒店的概念。
产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权**给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
2、产权式酒店的性质。
产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、**投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
3、产权式酒店的类型及特点。
主要分为以下四类：时权酒店、纯产权酒店、养老型酒店、时值度假型酒店。
时权酒店：将酒店的一部分设施的一个特定时段的使用权出让，使用者不享有该资产的升值和分红的权利。实权酒店是最早把旅游产品使用权商品化的一个尝试；
纯产权酒店：将酒店的每一个单位分别**给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报；
养老型酒店：投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再**，收益其家人所有。
时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施消费者不拥有使用权及产权。
4、产权是酒店的特点。
主要有以下三个特点：
业主拥有酒店独立产权：投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。
酒店式管理：产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。
兼具居住度假与投资两种功能：产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。
有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。
5、产权式酒店的发展条件：
产权式酒店的发展主要依托于以下四个条件：消费观念、客户群、配套设施、分时度假交换体系。
消费观念：随着经济的迅速发展，产权式酒店的概念逐渐被认可；
客户群：旅游度假、商务活动人士成为主力消费群；
配套设施：要有足够的阳光、休闲健身设施，国外的产权式酒店多建在有阳光、海滩的地方；
分时度假交换体系：交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权；
6、产权式酒店的运行体制。
产权式酒店的运行体系主要包括5大体系：产权人体系、合约体系、经营体系、投资保障体系、利润分配体系。
运行机制： 由开发商发起成立酒店公司；
所有业主为酒店公司的股东，未售出的房产（包括经营性配套）的产权由大业主即开发商所有；
由酒店公司委托酒店管理公司进行酒店的经营管理，产生的经营收益上缴酒店公司；
由酒店公司委托审计师事务所对酒店管理公司进行财务审计；
酒店公司根据酒店经营收益进行利润分配，回报股东。
7、产权式酒店在交易过程中存在的风险。
产权式酒店在交易过程中存在以下四方面风险：市场风险、回报率风险、权属风险、租赁经营过程中存在的风险。
市场风险：在酒店经营过程中相关政策出台、大的市场变动会带来一定的风险；
回报率风险：这种风险主要来自开发商，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有了保障；
权属风险：在酒店经营过程中相关政策出台、大的市场变动会带来一定的风险；
租赁过程中存在的风险：对于签订的租赁合同后，在出租过程中存在的损坏及经营收入问题的解决。
8、产权式酒店的优势。
产权式酒店与传统房产投资相比，拥有多项连带回报；
地段好，出租市场广，出租回报率高，其回报率会在5%到10%左右。
投资轻松、风险小、回报丰厚。
9、产权式酒店与传统投资方式的比较。
10、新型产权式酒店。
目前出现的新型产权式酒店主要有三类：投资回报不再使用物业和投资者分成的方式、投资期限不再长达数十年、增加担保机制。
三、酒店式公寓。
1、酒店式公寓的概念。
酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。
2、酒店式公寓的特点。
完善的服务和管理；
家庭式的居住布局；
目标市场主要针对居住市场中的较长期外籍居民；
3、酒店式公寓的投资前景。
目前，国内最大、中城市已经形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。是房地产业的一种新模式，它拥有更多的更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业无法比拟的。
至祥置业**事业四部。
酒店式公寓调研小结
为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计 配套 服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖 福田 盐田 南山 关内四区域正在 或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产 和商业地产后的又一地产开发热点。但推出项目总体良莠不齐，项目的软件...
酒店式公寓营销方案
蓝钻时代广场 酒店公寓。整合营销方案。丰顺地产机构2009.07.31 一 案名确定。建议起新案名，由于属于蓝钻时代广场项目的一部分，建议案名保持蓝钻的产品品牌名称，并以新的案名及推广形象全新入市。考虑到当地老百姓对产权酒店产品名称的接受比较困难，而对于住宅或者精装公寓比较容易接受，建议案名以公寓结...
酒店式公寓项目策划方案
第一部分项目概况。一 项目定位分析。项目名称为 酒店，位于朝外大街的心脏地带，即朝阳门立交桥以东300米 距东三环1公里处。项目总占地3万平方米，总建筑面积约20万平方米，囊括甲级写字楼 五星级酒店 酒店公寓 温泉会所及古建筑文化广场于一体，是一个较大规模的综合性物业。其中 酒店建筑面积为4.8万平...