房地产商的资本运营特点及分析。
资本运营是与市场经济相伴随的重要经济现象，是生产要素优化配置和生产结构动态调整的重要手段。在现代企业中，随着企业生产经营活动的顺利开展，客观上要求必须对资本进行有效的运营。尤其自2024年，中行“121号文件”出台以及在土地**方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产**的强力进入等方面的影响下，冲击并改变着固有的房地产开发模式，房地产行业的开始寻求资金渠道多元化的运作过程，并把重视资本运作这个环节提到了前所未有的高度。
从国外成熟的经验看，国外企业一直以来都拿资本运营当做获取利润，实现其战略目标的重要手段。因此，我国要提高房地产企业资产的利用效率，注重其资产的保值、增值，且把房地产企业搞活，进一步提高房地产企业的经济效益，就迫切需要房地产企业更加注重资本运营，借鉴不同行业、不同国家先进的资本运营理论与经验，探索出一条合适于我国房地产业的资本运营之道。
一、我国房地产商运营特点：
1、 流动性。房地产投资期限一般较长，但在完善的金融市场条件下，房地产资本通过恰当的运营，可以在流动循环中实现增值。也可通过兼并、收购托管等形式进行资产重组，盘活沉淀和利用效率低下的存量资产，使房地产资本能根据自身运营特点而改变其形态，提高资本增值效率和效益。
2、 开放性。资本运营要求经营者打破地域、行业以及部门界限，积极参与国内外市场的竞争。房地产企业可以面向国内外市场，通过与国内外大企业的战略联盟、合作等形式，加速企业资本运营的国际化进程。
3、 增值性。资本运营的目的是实现企业资本价值最大限度地增加，它是以资本运作为中心的导向机制，要求企业运营的重点放在加速资本周转以及在经济活动中始终以资本的保值增值为核心，注重投入产出，提高资本积累的效率，使悠闲地资本去的最大的经济效益。在房地产方面，因投资于不动产的资本在资本运营过程是对利润的追求，所以它也应具有增值性。
4、 扩张性。房地产企业资本运营不但要重视企业内部的资源，而且还要最大限度地支配和使用企业外部资本，使企业内部资本与社会资本资源相结合进行优化配置，以获得更大的资本增值。
二、资本运营面临的问题：
1、内部问题。
(1)企业规模小、竞争力差。无论是与美国房地产企业的市场占有率相比，还是从中国房地产企业自身的发展情况来看，我国房地产业到目前为止还没有一家真正意义上的巨头公司。并且向外地拓展好跨地区合作、投资的项目也不多，没有形成一定的规模，从而导致房地产商自身的资本运营能力有限。
（2）专业资本运营人才缺乏。我国房地产发展的历史不长且发展并不规范，使目前从事房地产的人员缺乏一定的专业素质，资本运营专业人才更加缺乏。而对于刚刚启动的房地产企业资本运营，更加需要具备财务、法律、营销等方面知识的专业人才。
（3）对资本运营的认识不足。房地产企业兼并、重组都是资本追求利润最大化的结果，也是资本运营的必然现象。然而，由于对资本运营的认识不足，加之企业在自身管理方面存在着诸多问题，盲目收购与兼并的现象经常出现，使有的企业食而不化，陷入困境，背负上更加沉重的包袱。
（4）融资渠道有待拓展和规范。中国房地产企业资本融资大多还是依赖于银行贷款，而直接融资却很少，这无形中增加了潜在的信贷风险。
2、外部问题。
（1）法律法规不完善。由于房地产上市企业的管理规定及房地产**法等方面仍不全面或缺乏法律法规的规范，直接阻碍着房地产和**市场上的资本运营。
（2）受金融信贷规模制约。房地产企业的资本运营，需要庞大的资金支持。而对于刚刚向商行转化的各金融机构来讲，向房地产企业开展银行团贷款也是一个全新的课题。
银行本身的信贷风险控制能力不强，因此会影响到贷款的发放。
（3）与**市场关联性不强。到目前为止，我国上市地产类**仅占上市**总量的3%左右。房地产上市公司、房地产**的数量与房地产业发展的需求不相适应。
房地产上市公司规模过小，难以形成规模经营，对房地产企业仍至房地产业的发展产生不利影响。
（4）体制性障碍。房地产企业作为资金密集型企业，其资金、利润、税费的流向与**部门息息相关。鉴于其重要，房地产企业级归建筑业管理，又在很大程度上受**的直接领导，进行资本运营，缺乏明确的股东代表。
成为资本运营的制度性障碍。
熟悉万科的人都知道，万科的发展历程上，有过三次与资本的亲密接触，其最终的结果，是实现了企业的发展壮大，并且牢牢地控制住了关键的企业管理话语权。在与华润的合作中，万科提着自己企业良好的发展前景、高效的管理，以及卓越的品牌价值，与华润资本实现了互换，在这个合作中，万科让出了利润和部分的股份，换来了对企业发展至关重要的现金流，还有就是华润背后丰富的社会资源。于是万科的发展迈入一个迅速做大的快车道，但在企业已经发展到必须摆脱资本干扰的时候，万科又与华润协商，用溢价的投资回报，换回了企业的股份，在股份这一进一出中，早期万科用股份换来了那个时候对其至关重要的现金和无限的社会资源，之后，在资本继续存在于万科，已经对万科的发展起到一个掣肘的作用的时候，万科又用资金换回了企业的股份。
从这个事实我们可以看出，第一：借钱，或者说是融资，只是房地产企业与资本对话时候的一个表象，资本的介入，是否可以对企业的发展起到催化剂的作用，这才是关键的问题。第二：
资本天生是逐利的，因此资本在企业的存在过程中，势必会干扰到企业的发展，资本实质上只关注自身的投资回报，而不会在意企业的发展规划，所以资本存在于企业中，将会在面对一些企业的发展时有重大意义的战略问题上，与企业管理方发生争执，所以在必要的时候，企业还是要摆脱资本的掣肘，所以万科最后选择了付出高回报，让华润退出企业。
其次，资本运营的手段，不仅仅只有上市、信托、银行融资等办法，其实还有很多的渠道可以帮助企业打通资本的平台。
国内著名企业华为的董事长任正非曾说过，华为永不上市，这说明上市并不是企业资本运营的唯一渠道，其实在华为的发展史上，绝不可能没有出现过资金短缺的局面，而任正非选择的资本运营方式，则是拿着自己足够强大的研发优势和极具竞争性的业务，去寻找战略投资者，简单点说，就是拿技术换市场，但华为一直牢牢地把企业的控制权抓在手里。在任正非看来：资本介入华为，那么华为可以帮你赚到高额的投资回报，但华为的管理和控制，则坚决不允许外人置喙，这恰好与前段时间闹得沸沸扬扬的，甚至惊动中法两国**高层的“娃哈哈与法国达能”的合作纠纷案里，宗庆后对资本的观点完全一致。
而娃哈哈与达能的合作，被金融界赞誉为中国企业与国际资本最漂亮、最具眼光的一次合作。究其原因，则是宗庆后始终牢牢控制住企业，而利用自己企业无限美好的发展前景，让国际资本无条件地听任自己驱使，最终只赚到一些高额的利润，但娃哈哈这棵摇钱树，始终控制在自己手里。这才是资本运营的最佳境界，这才是国际型的成功资本运营案例。
资本运营之道，繁芜纷杂，但精髓则正如华为或者娃哈哈的案例所揭示的“始终牢牢控制住企业，利用自己企业无限美好的发展前景，让资本无条件地听任自己驱使，最终只赚到一些高额的利润”。这才是资本运营的精妙境界，这与**自己企业的控制权换来点点资本的帮助，两者相比较，高下顿分。
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