保利拉菲公馆。
营销策划。目录。
一、宏观环境分析
1、经济形势
2、国家政策
1）国十条
2）连续加息将压垮楼市
3、长春楼市地方政策
4、总结。二、区域分析
1、项目地段
2、板块周边配置分析。
1）教育 2）交通
3）餐饮 4）购物
5）服务 7）医疗
7）娱乐健身
8）小结 三、竞争对手分析
1、豪邦缇香公馆。
2、西湖一号
四、swot分析（波特模型）
五、目标客户的定位
1、目标客户特征
2、核心客户
3,、辅助客户。
六、项目定位
1、企业品牌与项目品牌的思考
2、案名释意
3、品牌内涵支持点
七、产品推广策略
1、优势与特点
2、定位 3、建筑风格
4、策划思路
1）预热期：
2）蓄客期：
3）启势期：10月1日——10日
4）延伸期：10月11日——10月31日
一、宏观环境分析。
1、经济形势
国家统计局公布今年上半年经济数据：上半年国内生产总值同比增长11.1%，比上年同期增长3.7%，这标志着中国经济增长的势头不减，全年经济增长8%的目标可以实现。
2、国家政策。
1）国十条。
4月27日，***发布了《***关于坚决遏制部分城市房价过快**的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。
由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。
虽然期间**领导人不断发言说“房价第四季度会下降”，但由于前几次调控**政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足，以至于在房地产市场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹象，房地产迷局仍在变化之中。
2）连续加息将压垮楼市。
10月19日晚，央行宣布加息0.25%，次日地产股纷纷大跌，“招包万金”四大龙头跌幅更在5%以上，保利更一度接近跌停板，投资者担忧假如央行连续加息，或将对楼市造成难以估计的压力。
加息显示了**抑制通胀和资产泡沫的决心”，国泰君安房地产分析师孙建平表示，通胀和负利率是支持此轮销量**的重要原因，许多购房者表示，钱放在银行跑不赢cpi，所以要取出来买房，本次加息将在一定程度上将舒缓此类购房者的焦灼情绪。
3、长春楼市地方政策。
长春市住房保障和房地产管理局的相关人士，他表示目前长春市的“限购令”仍然没有变化，并没有出台其他规定。
按照长春市“限购令”，长春户籍家庭如果有一套住房就可以再购买一套，如果有两套或以上住房就不可以再购买。
而据记者从长春市多个楼盘销售人员处了解，在购房时，成年单身子女与父母并不算一个家庭，可知长春市户籍的成年单身子女是可以购买第二套住房的。
总结：长春楼市地方政策对保利拉菲公馆的销售不会有什么影响。
二、区域分析。
1、项目地段。
保利拉菲公馆位于振兴路以东，西环城路以西，红领巾路以北。项目占地面积15.8万平方米，建筑面积31.
6万平方米，将建高层、小高层和多层产品。位于项目地的临时接待中心在不到半年的时间就积累了5000余组到访客户，多为周边工作的居民。项目临近一汽总部大楼，并且靠近天茂城**商街，是西新区最为繁华的区域之一，周边的配套十分齐全。
此外，就自然环境而言，北侧即为同心湖，生态环境优美。项目距欧亚超市不足300米，可满足日常生活配套。
4、板块周边配置分析。
1）教育。2）交通。
交通便利，四通八达，14路可达人民广场重庆路商圈，途径本项目地的151路公交车连通了余家店与欧亚卖场路公交车更是给为远行的人们提供便利，到达火车站商圈，153路公交车直达朝阳区**，使各个区域之间的沟通变得紧密起来。
3）餐饮。4）购物
5）服务。6）医疗。
7）娱乐健身。
8）小结。保利拉菲公馆地理位置优越，周边的配套十分齐全，园区内保留了208株原生树木，每株树龄均超过50年，作为项目本身的留绿空间，北侧有同心湖，东西有岱山公园和锦江公园，生态环境优美，距欧亚超市不足300米，即可满足日常生活配套。十年树木，百年树人，教育始终是人生中最重要的一个环节，教育配套也是人们选择合适**的最先关注的一点，园区将规划1栋幼儿园，周边有绿园小学，87中中小学部，11高等义务教育学府。
毗邻一汽，享受到了一汽的医疗资源，一汽职工医院，一汽总医院—吉林大学第四医院都是强有力的医疗保障。交通便利，四通八达，14路可达人民广场重庆路商圈，途径本项目地的151路公交车连通了余家店与欧亚卖场路公交车更是给为远行的人们提供便利，到达火车站商圈，153路公交车直达朝阳区**，使各个区域之间的沟通变得紧密起来。
三、竞争对手分析。
1、豪邦缇香公馆。
豪邦缇香公馆a、b地块总占地平方米，总建筑面积：平方米。a地块位于东起奔驰路，南到现状铁路，西临飞跃路，北至东风南街，由长春豪邦房地产开发集团****开发。
项目一期共15栋建筑，其中4栋为集资房。小区采用一汽动能供热、地热式供暖、配有24小时冷热水、封闭式管理、24小时保安、配有高端智能系统，园区内实行真正的人车分流，全地下式停车位。2700多平米小区幼儿园，2000平米会所，室外专业篮球场、网球场，让生活更加自在惬意自在，温馨备至。
小区周边公交路线有7路(安庆路-阳华路路(车城花园-车城花园路(五站-西山路(飞跃广场-开源路口路(飞跃广场-长春站路(红旗街-欧亚卖场路、146路、184路、231路(奔驰路-雁鸣湖山庄路、138路、143路(三佳小区-欧亚车百路(红旗街-兴顺回迁小区路(杨家屯-车城花园路、193路(欧亚卖场-南关交警队路(人民广场-东风南街) .
楼盘位置：汽贸区奔驰路与长沈路交汇处，北行约500米，奔驰路以西
交通状况：项目周边有：7路（安庆路-阳华路路（车城花园-车城花园）、
物业类型：住宅
建筑类别：多层、高层。
**：7100元/平
产权年限：70年
装修情况：毛坯
主力户型： 88-115平米。
户数：总共 1000 户
物业费：2.20元/月/平米
开发商：长春豪邦房地产开发集团****。
2、西湖一号。
凭借金奥地产在北京高端物业领域所开发的成功居住理念，并汇聚顶级豪宅设计精髓，深耕研磨，将北京成熟的人居舒适主义法则，融入长春本土居住环境，以绝不妥协的极致精神，缔造奢享十品精工标准，只为超越一切。
西湖1号，位于汽开**生态居住区核心地带，坐享城市百亿资本投资——皇廷城市综合体、1公里咫尺千亩生态汽车公园、零距离独享一站式长沈路全程学府资源(现已投入使用)、多维交通路网(地铁2号线规划中、距离西客站6公里)逐级构建，未来发展潜力无可限量。
西湖1号，以汽开区罕有的1.7容积率，打造低密度顶配洋房宅邸。9-11层新古典主义建筑，高级仿石材立面，蓝瓦坡屋顶，外飘窗，柱廊棱角共同勾勒经典印记。
整体错落布局规划，自然嵌入欧洲皇家庭院叠景园林，60%超高绿化率，一半建筑，一半园林。融入100%纯粹人车分流，地上地上精装双大堂豪宅设计元素，无论四季变化，安享舒适与安全保障。项目不惜血本，完全植入全智能化社区硬件配套体系——磁卡电梯、10m高速光纤、楼宇对讲、全天候安防巡更系统。
同时确保冬季绝对温度，一汽动能稀缺资源落户西湖1号，特享寒冬暖意。1梯2户、1梯3户65-136平米全产品系空间配比，多厅双卫格局， 10%最大赠送空间，布局灵活多变，迎合更多人群居住需求。4万平米商业配套，无忧生活便利所享，同时引入24小时酒店式管家服务模式，更高居住品质增值保障。
一切只为缔造汽开区人居典范，30万车城精英理想置业首选——西湖1号，长沈路，低密度，顶配宅邸，长春地产质变1号作品。
楼盘位置：汽车广场南600米，长沈路西侧
交通状况：小区周边有5条公交线路：104路(大屯-永春批发路。
物业类型：普通住宅
建筑类别：小高层、高层
**：6000元/平。
产权年限：50年
装修情况：毛坯
主力户型： 65-136平米。
户数：总共 1782 户
开发商：长春金奥房地产开发****。
四、swot分析（波特模型）
优势。保利地产实力雄厚，增长速度快，知名度和美誉度高，本身就是对项目很好的宣传。
项目地理位置优越， 保利拉菲公馆位于振兴路以东，西环城路以西，红领巾路以北，地处西新区与绿园区的交界处，共享两区繁华，不仅仅吸收西新区的汽车产业资源的精华，还汲取绿园区的清新原生态绿化环境。
劣势。**高。
有竞争对手。
机会。离一汽近，主要消费人群是一汽中高层人。
周边交通便利，经济水平发展较快。
威胁。最近一年，出台众多楼市政策，如被称为“史上最严厉的调控政策”——国十条”，对房市造成了重大的影响。国家相关部门多次强调要抑制房价的**，未来或许会有更为严厉的房地产调控政策。
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