河南鑫达置业****。
林州东方名居项目整体营销计划报告。
呈：河南鑫达职业有限责任公司郝总。
制作人：管伟。
目录§第一部分区域市场调研分析。
第二部分竞争市场研判。
第三部分目标市场研判。
第四部分项目分析及走势研判。
第五部分项目产品定位及分析。
第六部分项目市场价值及**定位分析。
第七部分项目阶段营销策略。
第一部分区域市场调研分析。
提示】林州房地产市场从整体上来说，自2024年以来，各类项目纷纷上马，整体房地产市场已经日趋成熟，新老城区已经云集了大量的房地产项目，在售楼盘和即将开发的项目有很多，相对于县城而言开发体量如此之大，有非常大的竞争力。
房地产市场经过2年的发展，房地产市场将会日趋饱和，因此对于本案来说，进入这样一个将要成熟及饱和的市场，首要的是先了解在售项目的基本状况，要有自己的特色，这样才能使得本案的产品定位和产品规划做到有的放矢，确保本案运作的最终成功。
在本章节中，我们将针对在售项目的开盘时间（即销售周期）、总建筑面积、销售**、销售状况、户型配比、户型面积等几个方面进行横向比较，从而得出便于本案产品定位和产品规划的指导性方向。
一、市场整体**状况。
小结：对于林州市区的十几万人口来说，仅这几年的开发的楼盘总量，已经达到了市场饱和。
在我们的调查中发现，大多林州市民已经在近几年之内经历了换房期，而对于人均收入在2000元左右的林州市民来说，二次置业和再次购买房产的可能性将会大大降低。
二、在售项目建筑形态及分布状况。
小结：从上表可以看出，目前林州市的楼盘主要分布在城区北部红旗渠大道、长安路沿线、北部作为目前林州市房产项目开发主要区域，以其良好的发展空间而受到房地产开发商和林州市民的青睐，因此其开发量呈直线上升趋势。
三、在售项目销售均价。
从上表可以看出，北区的房价**相差不大，平均**都在2700左右。
影响房价的因素是地理位置，楼盘的品质、景观、绿化、户型同样占很大的因素，但从整体上说来，目前的林州房产市场，地理位置的差异仍然在相当大的程度上决定了**上的差异。
四、在售项目销售状况。
从上表可以看出，林州市2024年之前开盘的楼盘大多已销售70%以上，2010——2024年开盘的项目，目前大多还处于正在销售阶段，其销售率大多在50%左右，而在2024年及以后开盘的楼盘目前的销售状况大多不容乐观。
五、项目不同户型设计套数分析。
六、在售项目户型面积分析。
小结：在售项目中，两房的面积一般都在80-90平米左右，三房的面积一般都在110-143平米左右，对于现有的目标人群来说，一般在林州买的都是想换房或想改善居住环境的，大多都是两个人住或三个人住，很少和父母一起住的，所以他们不需要太大的面积。
第二部分竞争市场研判。
提示】为了更好的把握市场形势和掌握客户的购房心理，对林州在售的部分楼盘进行了全面调研。通过对目前市场在售楼盘的整体规划、建筑设计、市场定位、地理位置、周边配套、内部配套和物业管理，以及销售均价等项目具体状况进行调研分析，对照其开盘时间和销售速度，对该楼盘的销售状况进行分析研判，从而对林州市场整体形势进行整体把控。
一、竞争楼盘整体状况概述。
从2024年的起步，到2009——2024年的集中爆发，目前林州房地产市场上共有不下20余个在售项目，销售周期跨度有07年就开盘销售的，也有刚刚入市的项目。为了清晰全面的对林州房地产市场进行把控，我们对目前市场尚在售的多个项目进行了深度全面的调查，并进行了综合性分析。以下是部分在售楼盘的具体概况。
一）禧福苑。
住宅项目调查**。
一期已经售罄，二期因为**较高销售情况不是特别好，但是后期优惠幅度较大。实际成交价在3200左右，销售情况比以前好转。
整体状况分析：
地段：位于北区，林州公园旁边，周边配套不是很齐全；
环境：林州公园旁边，环境不错，绿化率很大，内部环境一般；
户型：户型设计一般，整体较好。
景观：小区内部绿化无特色；
物业：未定；
周边配套：公园，党校，开元购物广场，市**；
小区配套：宾馆，办公楼；
其他特点：紧邻公园。
二）长安桂花居。
住宅项目调查**。
开盘前前期内部认购，**低，项目周边售楼部较多不用广告，销售情况较好。户型只有两种可挑选余地较少。
整体状况分析：
地段：位于林州市的北区，周边交通不便利；
环境：小区环境好，绿化，景观设计比较好，环境比较好；
户型：全明设计，户型单一，只有两种户型；
景观：桂花树，室外观光电梯；
物业：未定；
周边配套：一中人民公园人民医院；
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