商业地产营销策划。
招商推广方案报。
三峡？福斯德广场招商推广方案。
目。标]11月28日顺利开业，同时，招商开展的同时，必须为营销后续的带租约式商铺的发售预热市场。
1、目标分解：
招商造势期：6月至7月20日，招商完成20%。
强势招商期：7月21日份至9月30日，招商完成30%。
开业推广期：10月1日至10月25日，招商完成10％。
项目分析]三峡？福斯德广场位于万州商业最繁华的太白路，一期占地约7万余方，是以打造万州第一商业步行街为目的。它由八栋独立的以廊桥相连接的单体建筑组成，建筑楼高七层，地上五层，地下二层。
广场经营定位为集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游观光为一体的万州首家规模最大商业步行街式的休闲购物中心。
主体工程已于今年3月份完工，现已进入一次装修和设备设施安装阶段。前阶段由于工程进度较缓慢，加上万高国际崩盘对商业地产市场的影响较大，使众多投资者、经营者对本项目的信心不足，呈观望状态。现社会上关于本项目的谣言较多，对营销和招商工作均带来非常不利的影响。
以现有的业态规划来看，共有以下业态分布：一、二层：服装服饰、日用百货、儿童用品、鞋包及珠宝玉器、钟表眼镜、文体用品、家居用品、图书音像、家电通讯，配套服务(如。
金融、邮政、中西快餐等等）。
三、四、五层：品牌餐饮、快餐厅、西餐厅、茶楼、美容美体、ktv、俱乐部、保健洗浴、健身中心、书城、网吧、电玩、影楼、it等。(准确业态请参考业态图）
swot分析。
s(优势)1、
模式优势：先进的定位理念，即万州第一步行街的理念，shopping mall的经营模式，一站式的消费体验。 2、
地段优势：位于万州繁华的商业中心区，太白路。其车流和人。
流均居万州地段首位。
物业优势：项目一期总建筑面积7万余方，是集购物、休闲、
餐饮、娱乐、旅游观光为一体的步行街区，首创国际领先的退台。
式“双层"步行天街设计，并采用国际领先的六大智能管理系统。
对项目实施管理，提升其商业价值。w（劣势）
主通道较少，与万州另一条交通要道新城路未能实现**和车。
流的完全通现。
以现有的工程进度，商家入驻信心不足。
主力店不能与商家同时开业，使许多商家保持观望状态。o(机会）
万州是一个发展中的城市，立志成为重庆第二大城市，可吸引。
相当一部份外来商家来考察，设店经营。2、
现万州商业主体为商场，对经营者而言，独立式门面的自主性。
和利润等都比入驻商场要强，从而可以吸引商家开设分店。
t(威胁)1、
万高国际的失败在很大程度上将万州本地投资者和商家对万。
州商业的信心有巨大的打击。
万州的支柱产业不多，其消费力有限，商业的过度发展必将导。
致竞争的增大，从而增大招商的难度。
推广策略］针对现阶段招商工作难度大、任务重、时间紧的特点，在宣传推广上主要做以下几点针对：
1、招商造势期。
思路：向社会广泛散发招商信息，同时针对社会上的不利传言，需重新树立投资者、经营者本项目的信心为主要目的。启动万州本地全面招商工作，在将项目推向市场的同时，进一步提高的知名度、美誉度。
方法：通过**的强势宣传，全面发布招商信息。让万州本地市场对本项目招商认知率达90%以上。
同时举办招商说明会，向社会澄清对本项目不利的谣言，且向投资者、经营者说明项目进一步的发展概况，重新树立起投资者和经营者对本项目的信心，以此形成社会效应，促进招商成功率。（2）强势招商期。
思路：在进一步加强**信息宣传的同时，举办各种活动，对投。
资者和经营者实施攻心策略、拉近与他们之间的距离，加强其投资和经营信心，进一步提高整个市场热度，促进招商、营销工作的开展。
方法：加强本埠招商工作的同时，启动外埠招商工作。在本埠主要以展示招商成果、形象、产品，与投资者和经营者举办互动活动，与大商家举办签约仪式及工程进度为主要炒作点，进一步吸引更多商家的入驻。
在外埠以**散发招商信息，同时组织外埠有意向商家来万进行实地考察，以本地市场的招商进度红火来增强外埠工作的开展。同时外埠商家来万考察，亦可促进本埠招商成功率。通过招商的强势宣传和炒作，来促进营销。
(3）开业推广期。
思路：向社会散发开业信息，以项目的即将开业信息来进一步刺激投资者、经营者的信心，同时为项目开业做好市场预热工作。
方法：通过各项**向社会散发开业信息，公布入驻商家的品牌，提升项目的知名度、美誉度和影响力。与入驻商家联合，在开业期间推出优惠活动和相应广告，以开业之强势来进一步促进后续招商和营销工作。
传媒选择。名称。
特点。受众群。
备注。三峡***。
万州传媒龙头，发行量可基本主要为事业行政单此次推广共有软文报。
覆盖整个主城区。
位、大、中型私企。道、硬性广告两种方。
其次为普通家庭、部式。份商铺。
重庆晨报。重庆主要报纸传媒。
重庆地区人群。
外招所用。万州电视台。
**传媒，覆盖面广，其影响万州及周边部份乡镇以新闻炒作为主，力在万州地区正逐步上升。
有线电视群体。
户外。面积大、视觉效果强。
以广告所在地所经过信息发布。
的人群。灯箱。
夜晚效果明显，可以起氛围渲地段所经过人群。
氛围渲染。染的作用。
注：1、如8月28日物业具备二次商装条件，且招商进展顺利，可将开业日期提前至10月28日。
2、开业时间11月28日及相应的招商指标，必须是在工程、
物业保障的前提下完成。
附：1、详细推广计划。
2、费用预算及广告目的～
三峡？福斯德项目招商策划部。
2006-6-4目。
录。附件一：招商推广计划。
工作阶段。计划完成时间。
工作内容。责任人。
监督人。配合部门。
1、确定招商dm的文字内容6月7日—6月122、确定招商报纸的文字内容。
赖毅峰。陈莎莎。
日3、为项目推荐书做内容填充。
1、与营销沟能，做出招商推广方案，借势提高。
营销力度；陈莎莎。
6月12日—15日2、争求丰吾堂和甲方的意见，设计出招商dm赖毅峰。
张剑川。一、招商造势。
和报纸内容。
招商组。期。
3、东尚管理公司的vi系统6月7日——
1、招商办的布展方案。
广告公司7月20日。
6月7—22日2、招商dm和报纸设计的确认和印刷工作。
赖毅峰。陈莎莎。
招商组。1、做出招商户外广告的设计稿（灯箱、楼体、看。
板等),并交广告公司制作6月16—20日。
赖毅峰。广告公司2、管理公司vi的确认(标志和配色方案)4、招商dm到位。
1、与广告公司合作发布户外招商信息到位。
2、重庆报媒广告日期和三峡***广告日期的广告公司6月10—20日。
赖毅峰。陈莎莎。
确认。3、招商画册的设计案。
陈莎莎6月21-7月。
招商说明会开展。
赖毅峰。招商组。
工作阶段。计划完成时间。工。作。
内。容。
责任人。监督人。
配合部门1、根据业务招商部招商启动阶段的招商进展情。
况及市场反应，适时进行广告宣传方案的调。
整；2、跟进各大型业态的招商进展情况，拟订广告招商组7月1日—20日。
赖毅峰。宣传方案。
陈莎莎。一、招商造势。
3、借前期报媒探查重庆市场，与外招人员配合，期。
根据实际情况做广告调整6月7日——
4、以软文开始报道招商状况7月20日。
招商组1、二次商装手册的内容制定。张剑川7月1日—20日。
赖毅峰2、举办外埠招商参展会或说明会。
陈莎莎。广告公司。
1、根据业务招商部招商进展情况，拟订第。
一、二、三期招商快报，并交付，制作印刷；2、举办招商成果发布会。
3、策划次主力店的签约仪式方案；
4、品牌推介会的举办。
5、跟进业务招商部其它大型业态的招商，制定广告公司。
7月21日—9月广告宣传方案；
陈莎莎。赖毅峰。
招商组30日6、根据销售需要，将招商做有效的推广方案，二、强势招商张剑川。
进一步将市场升温。
7、管理公司vi的应用部份设计（户外广告牌、：7月21期。
路牌、卖场导购系统、商家统一装饰、卖场导购日—-9月手册、服装、纸杯、雨伞、信封、信纸、总服务30日。
台、客服中心布置及办公区标牌等)8、招商50％二期软文报道。1、继续配合招商组外招人员，根据实际情况做广告调整和品牌引进广告宣传方案，并针对市场。
7月21日—9月做广告调整。
陈莎莎。赖毅峰30日2、二次商装手册的制定同时安排商家入场装修招商组。
方案。3、设计制作vip卡、制定《vip会员管理手册》
1、继续配全招商组做招商工作，并根据市场实。
际情况进行广告调整。
2、配合已签约商家进行展示秀，展示商家形象招商组。
和促进招商进度。
陈莎莎10月1日-10日。
赖毅峰3、举办品牌商家答谢会。
广告公司4、根据业务招商部招商进展情况，拟订第五期。
招商快报，并交付，制作印刷；
三、开业推广5、招商60%三期软文报道。
期10月1日1、商家员工统一亮相展示方案-10月25日2、项目周围开业氛围的布置方案。3、开业庆典及**活动广告宣传的投放方案；招商组10月10日-20(dm、户外、报纸、活动等)赖毅峰。
工程部。日4、开业庆典仪式的组织、协调、实施；
广告公司5、开业庆典活动方案的策划与实施；6、开业信息广告到位。
7、开业的推广。三峡？福斯德广场招商推广预算表。
名称。明细。
数量。单价(元)**(元）
备注。所占比重。
物料。招商dm 20000份。
1 20000 250g铜板纸\6p\680x220mm 5％
招商画册2000份15 30000招商快报1000x4次5 20000待定。
vip会员卡、礼物500份20 10000对象为要为业主和入驻商家。
商装手册500份4 2000待定。
其它10000待定。
**。重庆报媒4次。
以版面而定132000依情况而定26%万州报媒16次。
以版面而定160000依情况而定。
短信350000 0.05 100000万州有线电视50000依情况而定。
户外。看板5处100000已有3块，需续高速路1块，加五桥17％
收费站1块。
灯箱34个136000太白路之间。
项目包装50000活动。
品牌推介会1次180000待定39％
招商说明会1次180000待定。
签约仪式1次75000待定。
常规活动6次70000招商成果发布\展示秀等。
商家答谢会1次100000待定。
外展参观会2次60000待定。
开业庆典1次200000待定。
共计1685000六月广告投入。
名称。时间。
明细。数量。
**。备注。
目的。物料。
招商dm 10000份10000 250g铜板纸发布招商相关信息，使上门客户或万州本地。
6月8日\6p\680x220mm客户对本项目的招商情况有一定认知度。
招商画册2000份30000封面500g铜板纸，压项目推荐信息，使外地大商家对万州本地和。
6月20日。
纹，uv上光\内页250g铜对本项目的基本情况有一定认识，吸引大商。
板纸\40p\210x270mm家来万州本项目考察。
户外6月7日。
项目包装15000招商办公室及接待处。
接待客户和招商人员办公。
户外更换3处20000只是画面更换。
增加万州主城区招商广告信息的覆盖含量，6月8日。
吸引商家和业主的注意力。
户外增加2处100000续高速路转盘，加五桥收增加万州招商广告信息的覆盖含量，吸引商6月8日。
费站。家和业主的注意力。
灯箱34个136000太白路地段。
招商信息的发布，同时对项目街道起招商氛6月8日。
围的渲染。活动。
招商说明会1次180000预计参加人数500人。
针对近期谣传，增强商家和业主对本项目的。
信心，同时利用宗申的知名度，提高本项目6月20日。
的影响力，从而增强招商的力度。
报纸6月19日。
三峡***2次30000整版。
发布招商信息，招商说明会前造势宣传。
半版。招商说明会结果软文报道6月21日。
电视台6月7—30日。
万州有线电视台。
间断播出15000宣传广告。
招商信息发布。
6月16日。
新闻报道。招商说明会开前新闻造势。
短信6月7日10000联通、电信、移动。
招商信息的发布。
6月15—17日。
招商说明会信息的发布。
总计： 546000
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