保靖茶叶公社。招。商。
策。划。方。案。
经营战略。1、项目简介。
保靖三味茶业公社市场管理服务****（以下简称：茶叶公社）位于湘西保靖县新城中心，商业面积超1万㎡，商铺465间；依托张花高速、张吉怀高铁及建设中的花垣机场，连通张家界和凤凰景区，与创科城交相呼应，是湘西久霖集团在保靖县重点打造的集旅游接待、茶叶及周边产品销售为一体的专业综合茶叶市场，亦是集休闲、娱乐、小吃、购物、餐饮、住宿、旅游、古玩等为一体的苗土文化旅游接待点；同时也是湘西民族特色工艺品、民族土特产等全方位展示土家族苗族文化的对外窗口。配套美高梅国际酒店、苗族土家族特色装饰店铺，集进、销、存为一体的茶叶智能化专业仓储物流园。
内设苗族文化、茶文化特色产品一条街，土家族文化、茶文化特色产品一条街，古玩一条街，六大名茶展示一条街，茶点、小吃一条街。主要经营茶叶及茶有关的书画艺术品、民族特色工艺品、民族土特产等。
来到这里见到成片的仿古建筑群，穿着极具土苗民族特色的银饰衣裳，你能感受到浓厚的历史文化氛围，仿佛穿越到了50年代的人民公社，商贾云集，小贩吆喝，热闹非凡！历史源远流长的华夏茶文化在这里体现的淋漓尽致。
2、项目定位。
1. 业态定位。
a) 湘西州首家专业茶叶市场。
b) 大湘西旅游购物休闲接待点。
2. 消费人群分析。
a) 主要群体：保靖常驻居民、各地批发商、游客。
b) 次要消费人群：异地旅居客、礼品采购、企业采购。
3. 功能定位。
a) 集旅游接待、茶叶及周边产品销售为一体的专业综合茶叶市场；
b) 集休闲、娱乐、购物、餐饮、住宿、旅游、古玩为一体的苗土文化旅游接待点；
c) 湘西民族特色工艺品、民族土特产等全方位展示土家族苗族文化的对外窗口。
4. 商业业态组成。
a) 全国六大名茶系列；
b) 湘西民族特色工艺品、手工制品、特色服饰；
c) 琴棋书画、古玩收藏、茶具、茶几；
d) 旅游衍生品、茶馆、茶艺师孵化基地；
e) 大健康、金融服务、生活配套服务。
5. 经营理念。
打造湘西州首个以茶叶为主的民族特色文化旅游景点。
6. 产品定位。
a) 全国六大名茶系列约占市场40%；
b) 茶周边产品约占10%；
c) 旅游衍生品约占20%；
d) 民族特色产品约占20%；
e) 其他配套产品约占10%。
7. 经营方针。
商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，**以实取胜。
8. 品牌定位。
打造湘西州首个茶博会、茶叶交易集散商贸中心。
招商方案。1、招商理念。
合作双赢共同发展：一个要长远发展的企业，应该与经销商利益相通，命运相连，风险共担，合作双赢 ，共同发展，形成真正意义上的，长久而稳固的战略伙伴，这才是我们本次招商的工作理念。
a) 根据上述的经营模式，实施多主体经营即经营风险与负担分散到各经营主体，共同承担。
b) 以适应市场为先导，满足需求为中心，根据保靖市场和商圈竞争状况，结合市场总体定位，合理锁定与茶相关的业态，重在突出品牌化、地域特色化、专业化。
c) 培育市场，营造茶市的良好商誉，树立茶叶公社形象。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升茶叶公社的知名度、美誉度、信誉度，提升创科城整体片区的无形资产价值，拓宽销售渠道。
d) 通过招商吸引**，创造人气，推动商铺的招商销售。
2、招商原则。
秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、先做人气、后做生意的原则。努力寻求厂、商和消费者之间的利益平衡点，让市场和客户共同分享茶市的巨额利润。
1. 以租赁为主的原则
按规划的功能区域引进生产厂家、**商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。
2. 坚持品牌经营的原则
旨在突出茶叶市场的经营特色，以全国六大名茶系列畅销品牌为主，茶周边产品、民族特色产品、古玩字画、旅游衍生品为辅。
3. 坚持商品的连带性的原则
招商时应严格按业态分布规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接。
4. 坚持质优价廉的原则
在保证商品质量、规格的前提下，**不能高于同类商品专营店，以提高茶叶公社商品的竞争力，因此在招商时，应尽可能引进厂家、总代、总经销商等源头货、一手货较好。
5. 坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则
本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证经营，根据项目的销售时机把握好招商的节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，要更注重益阳、云南、福建等周边重点茶产地市场品牌资源的引进，为本地消费者和外来保靖旅游的消费者创造出新的亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进行。
3、招商范围。
1. 全国六大名茶系列；
2. 湘西民族特色工艺品、手工制品、特色服饰；
3. 琴棋书画、古玩收藏、茶具、茶几；
4. 旅游衍生品、茶馆、茶艺师孵化基地；
5. 大健康、金融服务、生活配套服务。
4、招商对象。
1. 具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人；
2. 有强烈的经营意识和成功欲望；
3. 认同茶叶市场经营模式；
4. 愿配合茶叶市场统一规划、统一管理和各项营销活动；
5. 讲求信誉，可长期合作；
6. 能够按规定及时交纳各种费用；
5、招商流程。
1. 进行市场调研，建立客户基础资料信息库，并进行客户分析；
2. 确定招商对象和渗透渠道；
3. 制定招商政策和优惠组合策略；
4. 进行客户招商月计划实施；
5. 制定客户招商周工作计划；
6. 对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；
7. 进行客户开发、拜访、接洽；
8. 进行客户分类、区分主力客户及**；
9. 安排客户初步洽谈，填写意向租赁登记表；
10. 与客户进行深入的沟通谈判；
11. 客户签定入驻意向协议书、交纳租赁定金；
12. 正式签定租赁合同，并缴纳租金。
6、招商政策。
1. 招商租赁模式
为了尽快完成招商任务，在招商先行的原则下，我们采取短期租赁与长期租赁模式；
2. 租金制定
a) 根据市场同区域同业态租金水平制定：这种市场比较法即在相同区域的相同业态商铺，根据其租赁的市场**作为参考标准来确定自己的**，同时根据不同地段的地价差和产品的优劣势来确定**差。
b) 按照商铺**和回报率进行反推制定：在基本制定商铺**的**水平，按照前三年回报率为%的情况下，反推出租金的大致水平范围，然后按照铺面的位置和面积大小然后制定具体的租金。
3. 租金策略：
茶叶公社采用统一租策略，不分位置，不分大小，先到先得原则，因市场刚启动招商，大部分商户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场，抢占好位置，主观上感觉获得了利益；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会产生吃亏的心理想法。
4. 政策说明
茶叶公社的招商工作考虑到商铺经营模式的特点，并充分考虑到投资者投资形式的多样性，故分类确定适宜的政策，具体分述如下：
a) 短期租赁型
1) 开业前进驻的商户，合同签3年，前两年免租，第二年缴纳第三年租金，租金均价15元/平米；
2) 一次性租赁100平米以上的，另再配幸福家园住宅1套（两室一厅）3年使用权；第4年开始，租金随行就市；
3) 开业后进驻的商户，按照实际情况进行租金减免；
b) 长期租赁型。
1) 一次性租赁20年，25万/套商铺，不分位置，不分大小，先到先得；
2) 另再配幸福家园住宅一套（两房一厅）20年使用权；
c) 物业管理费
租赁茶叶公社的商户均免2年物业管理费，第3年减半，第四年恢复正常，物业管理费为1.5元/平米/月。
7、招商方式。
针对茶叶公社商铺经营模式的特点，对长期租赁且不经营的商铺(委托我方招商或由市场返租形式)，要进行招商考虑，从而确保商场的如期开业。具体的招商方式分述如下：
a) 完全租赁方式：商户自主经营、收银、确定营业时间等，如：独立的专营店形式；
b) 联营方式：采用营业额扣点式，分保底和不保底两种；市场的经营风险较大。
c) 经销和代销方式，是针对市场自营项目部分的考虑，重在先培育品牌，培育成熟后再转给投资者经营或销售产权；
8、营运模式。
统一招商，统一规划，确保茶叶公社商品组合、业态、档次、**等定位准确，保障后期持续经营。
9、推广活动。
1. 新闻发布会。
2. 招商广告全力推广（dm、硬性广告等）
3. 招商产品说明会。
4. 参加全国各地举办的茶博会、对接会。
5. 主力商家进驻签约仪式
6. 主力商家开业典礼
7. 组织商户去外地市场考察。
10、招商工作安排。
针对茶叶公社商业业态的多样化，设计品类之多，范围之广，制定如下招商小组开展工作：
1. 湘西州茶叶市场招商小组：3人。
负责湘西州茶企、茶商、茶基地合作社、及其他周边产品招商。
2. 外地茶叶市场招商小组：2人。
负责全国六大名茶系列茶企、茶商、茶基地合作社、及其他周边产品招商。
3. 旅游衍生品招商小组：2人。
负责旅游衍生品、湘西州民族特色工艺品、古玩字画等产品招商。
4. 主要工作事项。
a) 招商广告全力推出 (dm、硬性广告);
b) 保靖县各临街商铺及各同类专卖店发放相关招商资料；
c) 到各市、县同类市场目标性宣传招商；
d) 招商人员进行招商初步谈判；
e) 全方位客户集累；
f) 招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局规划调整；
g) 自营业主品牌的确认；
h) 本阶段完成80%商铺合作协议或意向协议的签定。
11、费用预算。
1. 高速路t牌（高炮）广告（计划2块）：￥200000.00；
2. dm宣传单页、折页：￥30000.00；
3. 电视广告、植入广告：￥150000.00；
4. 出街广告/户外广告：￥200000.00；
5. 网络推广费用：￥50000.00
6. 招商、新闻发布会（预计3场）：￥150000.00；
7. 3年租赁期人员提成：￥700000.00；
8. 人员工资（10人编制/2个月）：￥80000.00；
9. 差旅费（10人编制/2个月）：￥100000.00；
注：商户来人考察费用不计入；
10. 招商人员工作工具：￥20000.00；
11. 其他未计入预算费用；
合计：168万（不含其他未计入预算费用）。
湘西久霖集团营销部。
2023年08月01日。
茶叶公社招商策划方案
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